十一年前，郑州尚是百货商业主导时代，丹尼斯、大商、王府井激战正酣。郑州CBD雏形正慢慢丰满，这个后来由绿城百合、联盟新城、顺驰第一大街等高档社区构筑的富人区，入住率还很低。农业路一路向东延伸，横穿了这片富人区。

也是在同一年，很少有人注意到，郑州东西走向的黄金大道农业路，在关虎屯和九如路的汇合处，各自被新田和外来商业巨头宝龙相中，建成开业了新田国贸360广场和郑州宝龙广场。也很少有人预料到，同一年开业的这两个购物中心，冥冥中将郑州商业带入了购物中心时代。一北一东，他们是郑州购物中心的原点。

十一年后的今天，一年连开20多家的速度，将郑州彻底拖入购物中心同质化竞争时代。饱和过剩，各家差异化运营，大卫城走重奢路线，新田国贸360主打潮Buy地，正弘城做高端潮流。

这其中，一直走得不太顺遂的郑州宝龙广场，在坚守了11年后，以新进主力店、引入地铁铺、重装硬件的形式，宣告复苏。它要和过去彻底告别。

曾经的郑州购物中心元老，要重装归来了！

【重招主力店，宝龙广场焕新升级】

郑州宝龙广场的焕新，已经筹备酝酿两三年。

从焕新后的主力品牌店，就可知一二。早在2018年年初，商场招商团队已经接洽上超继运动，中间历经一年半的对接、谈判和调整，在2019年下半年终于签约。

由于地铁施工延期，导致A区外场一直不具备开业条件，郑州宝龙多次为超继运动进行开业延期。疫情与洪水期间，超继运动试营业受阻，郑州宝龙为其进行了多次物业费及租金的减免，力保超继运动试营业正常经营。

招揽河南菜连锁领先品牌“解家河南菜”的历程，同样一波三折。从对接到签约，中间历时一年，商场方需要同时与业主和原有商户协调谈判，复杂程度可想而知。不过，招商团队从未放弃。现在，解家河南菜已经成为周边居民聚餐宴会的首选之地。

从中可见，为了商场重焕荣光，为给周边消费者带来全新惊艳的宝龙，运营团队不惜代价，耗费精力金钱，选商、优商，将原本陈旧的购物中心打磨得精细，通过品牌新进、运营再造使之迸发新的价值空间。

郑州宝龙广场分为ABC三个区。以天泽街为分界线，以东为B区，以西为A区。整个商场能否成功激活的关键在A区，此次重整，核心就在A区。而盘活A区的核心在于主力店引入。

主力店招商，关系着购物中心的成败。知名主力店能够消化较大商业面积，提升商场品质和关注度，且能保证商业稳定向好经营，同时对中小店群招商有带动作用，后期甚至提升项目整体租金收入。“主力店先行”已是商业招商的一条共识性原则。

在招纳主力店上，运营团队颇费心思。已招录的这些品牌在业内个个耳熟能详：超继运动是河南专业的综合运动休闲品牌经营公司，在河南有15+家大型卖场、100多家专业品牌专营店和多个运动场馆，此次拿下了1万平米面积，接替宝龙原有的奥特莱斯店；Maria明星范KTV是定位高端的沉浸式KTV，计划将于今年10月底开业，Discovery星河里是大型地下水系步行街项目，计划于2022年开业。

不仅是软件上升级。在硬件上，宝龙也进行了大刀阔斧的重整。自2017年以来，郑州宝龙先后投入近4000万元，进行了空调主机更换、屋面防水维修、监控系统改造、地铁接驳通道施工、基础设施翻新等工作。

重装后的郑州宝龙广场，主打全新社交型社区型购物中心，以更新的颜值、更时尚多元的场景、更专业的运营团队、更具体验感的商业服务，打通受众与商业的情感链接，打造服务周边消费客群的潮流打卡地，打造个性化情感需求下的商业艺术空间。

【辐射周边优质客群，主打差异化运营，晋升地铁商业】

当下，购物中心同质化竞争日趋严重。

有数据显示，2010-2020年的十年间，全国购物中心总面积从4987万平米增长到43800万平米。郑州来看，即便疫情重创的2020年，依然开业了有18个商业项目开业。

有着11年历史的郑州宝龙广场，在购物中心不断增多且迭代升级的当下，也无法规避白热化竞争挑战。此次调整升级，宝龙的重心即是差异化。

业态成熟度高的B区，是郑州儿童全业态最为丰富集中的社区购物中心，在市场上难有敌手。B区集中的儿童业态品牌包括了卡奇诺、反弹蹦床公园、艾贝瑞亲子游泳、宝贝在线、安踏kids、大黄蜂、大嘴猴kids等，以及由此衍生聚集了大山外语、番茄田、红舞鞋、曼舞青春、励步英语、平行线、学而思等教育机构。这些儿童业态在逐渐成为宝龙的强势业态的同时，也变成了宝龙的一个标签。

宝龙有意识地在增加体验业态。无论是汤悦温泉、双合园，还是discovery星河里、喜鹊愉家，宝龙都在竭力留驻消费者的停驻时间，让其在商场内每个店铺都能找到与众不同的记忆点。

此外，宝龙的区位优势，在慢慢发力。宝龙身处高档片区，以宝龙为圆心的周边1.5公里范围内，云集了绿城百合、联盟新城、顺驰第一大街、等20多家高档小区。但11年前刚开业时，小区入住率低，宝龙的区位优势未能充分发掘。11年后的今天，这些入驻率爆棚的小区，释放出的极强购买力和人口红利，无疑会给焕新后的宝龙带来巨大消费潜力。

地铁铺也在慢慢成为宝龙的一大优势。“地铁一响、黄金万两”的财富规律，放在任何区域都能应验，北京、上海、广州等城市地铁沿线商铺出租率基本在100％，全国地铁附近的商铺租金水平比平均值高75%左右。

宝龙已经斥资在修建地铁接驳通道，该项目完工后，可以使地铁4号线与宝龙广场A区地下一层实现连通，从而实现地铁直通项目的规划。这也就意味着，依赖与地铁无缝接轨带来的庞大客流量，宝龙将成为市场上趋之若鹜的地铁商业。

区域内庞大的非富即贵的消费客群，较具增值潜力的地铁物业，主打服务周边的社区型购物中心定位，均是宝龙复兴的底气和底牌。手握这些底牌，即使在直面1.5公里之外熙地港的冲击下，依然不卑不亢。

【革旧图新，昔日商业老将重新出发】

11年前，自带流量、手握王牌的郑州宝龙广场，本可以创造一番辉煌。

然而，先天物业销售占主导的设定，注定了结局。物业自持比例过低，经营权和管理权分离，前期虽方便开发商迅速回笼资金，却给后期商业有序统一运营埋下诸多隐患。这也是宝龙项目落地11年来一直不温不火的症结所在。

最初，宝龙引入了当时郑州市场上罕见的奥特莱斯项目。但项目太过新锐，并未能在当时的消费群体中引起较大反响。两年后，奥特莱斯撤场。主力店的空置，业主不满租金收益过低走上维权路，再遇上2017年地铁四号线施工影响，宝龙陷入困境。

对于这些问题，宝龙现任运营管理团队，并未避讳。相反，他们总结引发困局的种种因素，趋避利害，选择重新出发，希望凭借努力、用心和专业，重新获取业主、租户和消费者的心。

经过调整后的宝龙，客流在不断提升，区域业态划分明晰，入驻品牌在业内几乎均处一线，越来越多的周边消费者选择携家带口在宝龙过周末。

11年的郑州宝龙，既是商业老将，却也是改革新兵。抛掉过往、重新出发的郑州宝龙，以“家门口”社区生活MALL为定位，涵盖“生活购物、餐饮、社交、休闲娱乐、教育培训”等多种业态为一体，以全新面貌服务周边百万级居民生活，为郑州全态化社区商业生活助力添彩。

卷土重来未可知，让我们拭目以待！