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引言：

大家好，我是鲸拍房法拍房业务总监——刘有颜，今后将不定期为大家带来一些法拍房成交案例的浅析分享，各位朋友如有其他高见，欢迎在文章最后留言交流。

9月17日当天，共计10套法拍房拍卖结束，这当中有刚需房、改善房，有住宅，有别墅，位置分布主要以朝阳、丰台为主，每套房子自身情况和竞拍结果各有不同，有踩雷的，有规避掉风险的，也有成功捡到漏的，也有差价明显无人出手的，今天我们来分析一套典型案例~

首先，我们看看一套春泽院的法拍房，这套位于大兴科技园区264平米的1~3层小别墅又双叒叕流拍了！

该法拍房源是市值在1000万左右的别墅，起拍价是554万，仅仅是市场价的半价，却只有1人报名，竟无人出价，明明1手就能成交，拍下来不就等于中了张500万彩票吗？是马内不香了还是购房者集体嗅觉失灵？

其实原因就写在了公告里，这房子不但有被执行人的占用，腾退较为困难，而且西侧还存在自建，而有自建的房子是无法过户的，即便是拍下来大概率也就卡在了过户这步，更不用提腾房入住了。

在二手房交易里，违建这个问题就比较好解决，原业主的房子有违建，新业主可以要求原业主将违建部分拆除，恢复建筑原来的样子。因为违建属于原业主的问题，其有相关的配合义务。

而在法拍房中，有违建的房子，一直是令人头秃的难题，违建必须拆除之后才能过户，而没过户之前，房屋的产权还是被执行人的，他自然是不同意拆除，所以即便房子拍出去了，新业主该交的钱也都交了，只要产权没完成变更，想要配合拆除违建，就遥遥无期。

或许跟法院申请强拆是个办法，但是不管强拆是否合法，被拆迁人的人身安全是不可侵犯的，就算是司法强拆，也是需要给被拆迁人预留时间，让被拆迁人转移房屋内的财产，总之，拆迁方不能因为房屋是违建就破坏房屋之外的财产，更不能不顾被拆迁人的人身安全。换言之，就是被执行人死皮赖脸的就住在房子里不搬走，强拆也很难实现。

另外一个办法就是通过投诉解决，如违章建筑在城市的，可向城市管理部门或者规划局进行投诉。

如果投诉部门接到投诉后不处理，则举报人可以直接向所在地的人民政府举报，或者向国土资源的上一级部门举报，还可以拨打城建服务热线12319进行电话举报，如果以上方式都无法得到解决，举报人可采用网络媒体的方式引起舆论重视。

而根据我国的有关法律规定，违章建筑不但可以被强制拆除，违建人还需要承担拆除违建所的全部费用。

明明有不少的解决办法，为什么没人采用，不敢竞拍这套房子呢？个人推测无非是时间成本、资金占用成本过高，又没有绝对万无一失的解决办法，没有成功案例可供参考，谁也不敢亲自尝试，做第一个吃螃蟹的人，风险还是太大了。

好了，今天就给大家分析到这了，各位看官如果对这套法拍房有其他想说的，欢迎留言探讨。

有想更加深入了解法拍房的朋友也可以扫码加我微信，咱私聊~

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