山雨欲来风满楼。从各大城市轮番高压调控，楼市加剧分化，到房企“遇到了前所未有的困难”，我们不难看出，房地产市场正在经历一场前所未有的变革……
01
因城施策，楼市加剧分化
中秋已过，秋意渐浓。往年，“金九银十”通常被认为是楼市销售的旺季。而今年，房企不断亮红灯、楼市尽显萧条。
（图源：摄图网）
今年以来，在稳地价、稳房价、稳预期的基调下，多城升级楼市调控，防止房价过快上涨。从楼市调控的新政策来看，今年的政策出台十分密集，仅8月全月，全国各地城市累计已发布超过68次的房地产调控政策，叠加1-7月份的352次，2021年来累计发布关于房地产调控的政策已经突破420次。对比2020年1-8月房地产调控政策的368次，今年以来房地产调控政策发布次数全面刷新历史纪录。
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从调控政策来看，各大城市是八仙过海、各显神通，纷纷打出了二手房指导价、限购限售、打击学区房炒作、限制贷款、上调利率、打击经营贷消费贷等信贷资金违规流入楼市等组合拳。在层出不穷的楼市新政升级加码下，楼市正在加速降温。
以一线城市为例，随着深圳首开“二手房指导价”后，不少城市纷纷效仿，加上学区房新政等调控手段的升级，一线城市全面遇冷。数据显示，8月深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌，仅成交2043套，环比下跌20.1%，同比下跌81.96%，逼近“1”时代。这一数据也创下了近10年新低。上一次深圳二手房成交量低于3000套，是2011年8月的1462套。而去年同期，这一数字为11322套。自2月深圳出台二手房官方指导价之后，二手住宅市场犹如被“速冻”，成交量一跌再跌。
广州方面，中指研究院数据显示，8月广州一手房成交7000套，为近15个月来最低水平，环比下降5.80%，同比下降28.97%。
上海方面，数据显示，8月上海楼市二手房量价齐跌。据上海链家研究院监控数据显示，8月份上海全市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%；套均总价318万元/套，环比和同比均下降7%；成交均价38206元/平，环比下降8%，同比下降5%。
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一方面，在大部分城市为防止房价过快上涨而对楼市调控升级加码时，另一方面，却有城市为了阻止房价下跌，出台了“限跌令”，楼市分化加剧。
据不完全统计，昆明、岳阳、惠州、唐山、江阴、株洲、张家口等9个城市此前出台过房价“限跌令”。部分非热点的城市，由于房企去化压力大，库存多，资金回笼慢，且在有息负债“三道红线”的重压下，房企的资金压力大，不得已打出“以价换量”的促销方式。
02
共同富裕下，房产红利或将逐渐减弱
近年来，以房产为代表的资产经过一轮又一轮的变革，价格随着这一轮又一轮的周期性变化而上涨，从商品房概念传入，全国大环境的带动，一线城市的“楼市大战”，到商品房遍地开花，进入“百花齐放”的时代，房价一次又一次的波动上涨，到如今一线城市如深圳湾一号、上海汤臣一品的天价房价。近年来，以房产为代表的资产价格暴涨，而持有多处房产的群体，享受了房价上涨带来的红利，实现了财富的暴增。而这部分群体，往往也比普通人更懂得金融市场的投资。因此，他们的财产收入，远超一般工薪族收入增幅。
中国家庭金融调查中心数据显示，房产占我国家庭资产65%—70%的份额，房产增值收入占家庭财产增值90%以上。可以说，在财富聚拢和增值上，房产几乎成为公认的最佳资产。
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今年8月17日召开的中央财经委员会第十次会议中，中央提到了“共同富裕”。该会议强调，要加强对高收入的规范和调节，依法保护合法收入，合理调节过高收入，鼓励高收入人群和企业更多回报社会；分阶段促进共同富裕，还提出了“三次分配”。
共同富裕是邓小平时期提出来的，如今随着中国经济腾飞，已经有一部分人实现了财富自由。社会格局的变化，经济地位的悬殊，使得我国的贫富差距问题略显严峻。
近年来，房价不断攀升，多地屡屡调控，依然屡禁不止。刚需买不起房，投资客多地拥有房产，包租公包租婆更是一人持有几栋房产，不少人便开始呼吁，要加大对楼市的调控，加快房地产税的立法，抑制楼市泡沫，维护社会公平。
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如今，中央再提共同富裕，房地产俨然成为了重点调控对象。让房子回归居住属性，坚持房住不炒，今年以来，中央多次定调楼市，其实也体现了国家在房地产调控的决心。
未来，在共同富裕的目标指导下，房产的红利势必会减弱，而拥有多套房产的投资客炒房客，或将为此付出代价。
03
闭眼买房就能赚钱的时代已经过去了
除了刚需之外，其实购房者中有许多投资者。多年以来房产的红利让许多投资者尝到了甜头，这也使得很多高净值人群除了炒股、买基金等金融理财外，还十分热衷于购买房产。
十年前，全国新建商品住宅的销售均价还是四五千一平，而如今已经突破万元。尤其是深圳上海等一线城市，很多好房子都是千万元起步的了。放眼全国的二三线城市，百万房价也是普遍现象。
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自从疫情以来，许多行内的人鼓吹，房地产市场将迎来新一轮的变革。2020年，疫情犹如黑天鹅突袭而来，受疫情影响，全国楼市陷入短期的困境，成交和供应双双下跌，一度跌至冰点。随后，疫情好转后，全国掀起了一轮降利率、降首付等降低购房门槛的政策来救市。房产大咖、自媒体等认为这是绝佳的购房窗口期，也是实现财富增值的又一个机遇。
历史上，从2000年开始，房地产经历了三轮大涨。分别跟亚洲金融风暴、全球金融危机和2014年到2015年的经济下行压力有关。在这几次周期中，不少购房者享受到了房价一轮又一轮上涨带来的红利。
然而如今，中国的“炒房游戏”似乎已经没那么吃香。2020年疫情过后，我国的房价并没有像以前那样，迎来大涨。因为发展至今，现在我国的房地产市场已经趋于平稳，虽然还在增长，但是增速放缓了。
而且，在“三道红线”和“两道红线”的作用，房地产市场供需两端的资金收紧，经营贷炒房被严查，房贷宽松的时代已一去不复返，靠杠杠炒作楼市的手段被限制了。
此外，在2020年与2021年期间，房地产税多次被提及，拥有多套房产的个人未来可能将背负沉重的税务。
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不久前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。除此之外，在2021年陆家嘴论坛中，郭树清还表示，押注房价永远不会跌的人，最终会付出沉重的代价。
从国家层面传递出来的消息，我们也可以预测，楼市的管控越来越严格，我们的经济发展已经不需要完全依靠房地产来带动，维护老百姓的利益，稳地价稳房价稳预期，让更多人买得起房住得起房，这已是大势所趋。
从一轮又一轮的调控中，我们也不难看出，房地产行业发展的逻辑正在转变，楼市正在迈入新的调整期，“闭眼买房就赚钱的时代已经过去了”，不管是刚需还是投资者，2021年，买房要慎重！
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