近期昆明楼市的表现，让不少准备买房、卖房或者关注楼市的人都有一个疑虑：昆明楼市未来走向何方？当下是否还能买房？明年房价会不会降得更厉害？

在回答几个问题之前，先来看一组数据。10月20日，国家统计局发布了全国70城9月房价指数，昆明新建商品房环比下跌0.7%，同比上涨1.5%，二手房环比下跌0.5%，同比上涨1.3%。

数据可见，短周期内昆明房价确实出现了下跌的情况，但同比去年依然还是出现上涨。这与今年以来的贷款政策、三道红线等不无关系。

对于昆明楼市，笔者认为至少有十个理由坚信昆明未来很长一段时间内，都将会保持平稳健康发展趋势。

首先，是土地依赖度。

在丁祖昱评楼市发布的数据中，2019年卖地收入晋升千亿级别的城市有6个，昆明正是其中之一。2019年土地收入1026亿，一般公共预算收入为630亿，土地依赖度高达163%。而2020年土地收入689.12亿，一般公共预算收入为650.5亿，土地依赖度也高达106%。

其次，城区及人口规模。

在十四五规划中，到2025年，昆明城市人口将达到1000万，建成区面积达到1000平方公里，进入万亿GDP俱乐部。而根据第七次人口普查数据，昆明人口达846万，距离千万人口还差至少154万，年均需增长30万以上。而现有建成区仅421平方公里，距离目标差距甚大。

再次，是区域定位。

十四五规划中提到，昆明到2025年建成区域性国际中心城市。昆明也是一带一路重要的节点，今年即将开通的中老铁路也势必会将昆明带上新的高度。

四，房价较低。

作为同级的省会城市，昆明房价不仅远低于东部省份，也低于不少中西部城市。根据多个数据机构数据显示，9月昆明新建商品房成交均价已低于1.4万/㎡。多个机构数据排名显示，2020年昆明房价排名全国第38位，而人均可支配收入排名全国第29位，在买房容易程度上，昆明难度相对较低。

五，GDP增速。

今年4月，有机构发布数据显示，从2010年到2020年，中国GDP十年增幅排名前十的主要城市中，中西部城市占了8座，它们分别是贵阳、合肥、昆明、西安、重庆、成都、郑州武汉、福州、厦门。而增速第三位就是西南的昆明，10年GDP增速高达215%，经济保持高速增长。

六，环境。

无论任何机构对宜居城市进行排名，昆明都不会掉落前三，甚至是长期霸占第一名的位置。而这其中得益于昆明的蓝天白云和四季温暖的气候环境。而对比比较明显的是黑龙江，在七普中全省各地人口均出现了负增长的情况，省会哈尔滨也成为唯一人口增长为负的省会城市。昆明优良的气候环境已经吸引了一大批省外内人口来定居，未来这个趋势也不会停止。

七、楼市政策。

昆明是全国少数不限购的城市之一，或者说限购政策非常宽松，在昆明买房难度不高，资金足够即可购买。且昆明还是少数发布过限跌令的城市，楼市的稳定性相对较好。

八、宜居。

昆明是云南的省会城市，历来都是多民族的聚居地。比起魔都动辄说乡下人，帝都炫耀户口来说，省外人口定居昆明，除了优越的环境外，还有一个理由建设昆明在城市落户，社会性包容方面也是非常强的。

九，社会资源。

云南虽大，但社会资源却大都集中在昆明。三甲医院、优质中小甚至大学等都集中在这里，集中的医疗和教育资源成为了很多云南地州人选择定居昆明的首套因素，也同样会势必会吸引地州中上高收入人群的钱包进入楼市。

最后，面粉与面包。

面粉与面包的关系与商品房价格和土地的关系相似，高价的面粉不可能卖出低价的面包，同样地价的高低往往也决定了建成商品房的价格。2019年，昆明拍卖出最高的楼面地价为14001元/㎡，刷新了纪录。而一年之后，2020年12月昆明土地拍卖又破了纪录，昆明交投拿下海埂片区的一小块地，楼面地价高达17013元/㎡。2013年6月，绿地在草海片区拿地，就是现在绿地海珀澜庭地块拍地时，楼面地价首次破万，高达11054元/㎡，很多人惊呼奇观。而今，地价破万已成为了常态。

综上来看，短期内因金融政策或供需关系的变化导致的房价波动显然难以避免。但从长远来看，昆明因城市建设及发展需求，会在较长的一段时间内保持楼市的稳定，这样的稳定性也将更符合城市建设的节奏。