降价抢客：房企冲业绩，岂料新规又来袭？
2021年进入第四季度，焦灼氛围弥漫着整个黄埔楼市，最近很多开发商急求资金回笼，开始冲刺年底业绩，纷纷开启“降价走量”的销售模式。
据了解，黄埔区内已有多个楼盘降价，国庆期间尤为明显，据说科学城某盘最低单价已降至4.1万，比早先第一期低了好几千。其他还有大家熟悉的大壮从5.5万变成4.8-5.4万、中央城从3.8万下调到3.6万、富力新城从3.9万降到3.3万……（网传价格仅供参考，实际以现场报价为准。）
（图源/微博）
此外，各大楼盘还玩起了多重优惠，诸如一口价房源、工抵房、折扣促销等轮番上阵，更吸人眼球的还有首付分期政策，以此来照顾短期内资金紧张的买房人。据说国庆时的星汇城，除了15套2.5万起的特价房，还推出了“首付1成起，可跨年分期”的方案。
（图源于网络）
降价有多狠，抢客有多疯，就说明开发商对现金回流有多渴望，年关将至，再不“拼命”今年的业绩就泡汤了。然而，这边各楼盘还在为资金回笼而努力，那边却又曝出预售资金监管或将再出新规，估计开发商头都大了。
日前，财联社报道称：“住建部拟加强预售资金监管，目前文件正在起草中，现阶段正要求各地方部门汇报相关意见及建议。”
（图源于网络）
消息一经传出，很多街坊网友纷纷表示支持：“无规矩不成方圆，必须严查漏洞”；但也有部分人认为“作用不大”、“取消预售制更管用”。众所周知，预售制在国内已盛行多年，提前交款买期房也成了买房人的普遍意识。
为了对这种操作加以保障，国家设立预售资金监管制度，也就是由房地产行政主管部门会同银行，对商品房预售资金实施第三方监管，房企须将一定比例的预售资金存入银行专用监管账户，比例大多在5%-40%之间。
这笔资金只能用于本项目建设，不得随意支取、使用。也就是说，从某个楼盘获得的预售款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款），必须优先于本项目的施工，确保能准时交楼，避免出现烂尾。
（示意图）
在买房人看来，这种监管可谓理所当然。但是，在资金密集型的房地产行业，这笔被“冻住”的款项却成了不少房企的心头大石。因为它在某种程度上减少了开发商手头的可支配资金，不符合个别项目“拆东墙补西墙”的常用套路……
资金焦虑：“拆东墙补西墙”并不可取
实际上，预售制和相关规定出台这么多年来，也没能完全消除房企对监管资金的“觊觎”之心。很多城市都曾发生过开发商挪用预售监管资金，导致项目摇摆甚至长期停工，引发纠纷的案例。
比如西安市的苏宁云著，今年就因停工数月而引发1900多名业主维权；其业主称调查后发现：“项目43.5亿元预售款有12亿元没有进入监管账户”，怀疑是开发商出现流动性危机后擅自腾挪资金。
（相关新闻报道）
而在广州本地类似的新闻就有恒大的身影，比如南沙的恒大阳光半岛、海珠的恒大金碧花园，这两个项目据说都是因为资金链断裂而停工。
今年6月以来就有阳光半岛的业主在领导留言板反映：“（项目方）收取购房款未转入监管账户”，9月份南沙区住建局更是发布《关于将恒大阳光半岛项目所有收入缴入政府维稳托管专户的通知》。
债务缠身的恒大，在很多黄埔街坊眼里早已是“没钱的房企”，其介入的旧改项目也是风波不断——8月份传闻区属国企出资扶助庙头，广州城投后续也已驰援其中；而沧联社区更是单方面将恒大“炒鱿鱼”，恒大方则发文否认，黄埔旧改再增罗生门事件。
恒大危机只是今年房地产企业困境的一个缩影，多家房企因资金紧张暂缓其在黄埔的旧改项目推进、甚至退出项目的传闻早已甚嚣尘上，现阶段的开发商大多患有“资金焦虑症”，具体可见《 黄埔部分旧改暂缓？多个民营开发商撤退？聊聊事件背后逻辑 》。
在搜狐焦点研究院发布的《上市房企2021年上半年踩线情况》表格里，踩线者高达67家，其中不乏在黄埔持有项目、为街坊们所熟悉的房企，比如富力、保利、绿地、奥园、万科……
（图源/搜狐焦点研究院，上下滑动查看）
当然，也不是说这些踩线的房企都存在违规支取预售监管资金的问题，目前官方并未大规模点名，但也传达出此类情况发生概率上升的概况。
诚如上述所言，房企腾挪监管资金的乱象长期以来已是屡禁不止，很多开发商动用了五花八门的方式和渠道，比如官方提到的“打包”监管、保函代替、争取时间差等，甚至曝出一些房企内部实行了所谓的“监管资金解冻奖励机制”，令人大跌眼镜。
而在今年拿地、拿项目成本和难度提高，融资及按揭条件收紧，商品房市场又不甚景气的大背景下，房企铤而走险的可能性也会增长。但客观来讲，违规挪用其实很容易陷入死循环，毕竟“拆东墙补西墙”迟早都得付出代价。
（黄埔商品房代表，摄/黄埔生活汇）
所以说，官方严打预售监管资金腾挪，后续如果真的出台相关法规，不仅能更好地保障买房人的权益，对房企内部的稳健发展长期来看也是大有裨益。
也有网友提出疑问：“地价占总房价的68%（数据来源：社科院2018年《房地产蓝皮书》），首付款30%进监管账户，剩下的那点钱够房企用于建设吗？”诚然，目前的房企普遍艰难，但过往弊病不加整治的话只会愈演愈烈，何况官方已开始为一些房企或其特定项目“输血”。
网友观点：取消预售制，一切迎刃而解？
自去年下半年以来，全国各地诸如北京、重庆、长沙、深圳及其他多个城市，均已陆续出台或调整预售资金监管的相关法规，开篇新闻中住建部所传达出的信号，估计也是想形成全国统一性标准，便于强化管理。
不过，在网友看来短期内的监管难以一劳永逸，很多人纷纷表示：“应该取消预售制，改为现房销售”。实际上，今年两会期间就有人大代表提出此类观点，彼时也是引起广泛热议。
（两会期间热搜，图源/微博）
从预售到交房，很多项目所需要的时间基本是两到三年，在此期间难保不会横生变故，挪用预售监管资金正是常见的问题之一。
本来这笔资金只能按工程建设节点支取，但个别开发商却因自家现金流问题，提前“解冻”挪用，导致项目资金吃紧甚至断裂，轻则延期交楼，重则直接停工。建设资金可谓房地产项目的命脉，在咱黄埔区内就有饱受预售制摧残而烂尾超23年的澳洲山庄。
（澳洲山庄，摄/黄埔生活汇）
即便是能按期交楼，也有部分项目被曝出不同程度的质量问题，偷工减料几乎成了很多高周转房企的通病。买房人辛辛苦苦攒钱付款，到手的房屋却货不对板，且结果大多是维权艰难，最终只能不了了之。
预售制所滋生的弊端确实很多，也难怪大部分人对这种方式深恶痛绝。不过话说回来，取消预售制真的可行吗？这其实得辩证看待，毕竟在房地产“大而不能倒”的当今时代，匆忙取消有可能带来连锁反应。
（示意图）
预售制一旦废除，或将对房地产行业造成明显冲击，而受间接影响的，估计就是那些已经跟房企期房相捆绑的消费者，牵一发而动全身，短期内若无可行的替代方案实在不好下手。
人民日报曾在《取消商品房预售制，调研可先行》一文中表态：“虽然预售制长期存在，但是并不意味着合理”、“长期来看，取消预售制可能是不可免的”，但同时也指出由于土地财政的存在，几年内取消不太可能。
（图源于网络）
所以说，预售制的废除注定是一场持久的攻坚战，短期内只能让部分地区先行试点，事实上诸如海南、广西等省份就已有试点城市。至于后续能取得多大的成效，暂时只能静观其变。
总之，房地产对中国的经济发展影响巨大，改革必须注重把握节奏，循序渐进。在改革完成之前，预售资金监管的重要性自然不言而喻，若真能出台法规强化管理也不失为一好办法，各位街坊觉得呢？
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