北京今年的楼市简直是看戏的大年，大起大落，大开大合。
从2020年3月市场开始发力，成交量一路走高，价格更是持续上涨，直到今年9月成交量开始明显下降，成交价格略有回调，但仍维持高点。
图1：北京近两年二手住宅成交量价趋势
2021已经过半，西瓜姐帮大家梳理下从春节到9月现在的二手房行情，结合“离婚限购”“二手房指导价”等新政做出趋势分析。
西瓜姐对楼市的判断：
区域分化明显，前期上涨幅度大的板块存在“捡笋”的机会。
春节前
先是春节前成交量一路走高，以万柳为代表的顶级学区和以望京为代表的次新板块成为此轮上涨周期的引领者。
春节前我一直在生病，但因市场价格瞬息万变，稍微迟疑买房人就要多花几十万。所以，我坚持着带领团队小伙伴帮委托人抢房，每天电话从早到晚都被打爆。。。
2月
2月初开始的经营贷检查，严控信贷资金流入房市。
各家银行开始一轮又一轮的检查，一直查到5月底，整个信贷的政策面瞬间变严。去年各种友好的信贷政策，如30年期等额本息，3.85%、4.35%的低利率产品，一夜之间都没有了。
信贷只是影响一部分改善购房的需求，市场趋势还是向上。成交量虽然有所下降，但大盘均价还是一路走高。尤其是小阳春，东、西城、海淀的学区房的表现：海淀的涨了，西城的头部也开始跟着涨。
一直到7月份，西城的派位结果公布，金融街、德胜、月坛全部被调剂出片区，西城头部学区价格开始回调。
今年4月德胜学区房德胜里一区50.4平的一套房子成交价907万，均价18万元/平方米；8月份该小区61.1平的房子成交价为893万，均价14.6万元/平方米；
今年5月月坛学区房铁二区38.6平的一套房子成交价为720万，均价18.7万元/平方米；8月份该小区37.4平的房子成交价为452万，均价12.1万元/平方米。
上图：德胜里一区网上挂牌数据 来源：贝壳网
8月
8月5日北京出了离婚限购新政，堵死了离婚腾挪名额的操作。该政策算是抄作业，在北京之前，深圳和上海都已经出了离婚限购的新政。
西瓜姐tips
北京新政内容：“自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合北京市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在北京市购买商品住房。“
深圳（2020年7月15日）：“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”
上海（2021年1月21日）：”夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。“
其实上海也是抄深圳的作业，还一模一样。。。
8月份，整个北京二手住宅网签量降到了15220套。大盘的成交价格看似比较坚挺，但是购房人已经能陆续捡笋了。尤其是前期上涨较多的板块，虽然小区的挂牌依然坚挺，但是遇到换房已经先定房的业主，或者着急用钱的业主，就有机会捡笋。
例如我们在挂牌均价10万的小区，为委托人买到了单价8.3万的笋盘，这个价格已经回到了今年3月份的水平。
图2：该小区最新挂牌房源 来源：贝壳网
9月
时间到了9月底，网传北京市房地产中介协会对海淀区的中介门店有个非正式的约谈，对海淀29个小区进行指导价建议，超出指导价的房源不允许挂牌，并且不允许成交。请注意，依然是抄作业的政策。
在北京之前，深圳上海广州都陆续出了指导价相关政策：
西瓜姐tips
深圳市住房和建设局（2021年2月8日）发布全市3595个住宅小区二手房成交参考价，价格明显低于市场挂牌价格，原则上一年一发布。同时多家银行以成交参考价格作为办理按揭贷款业务的认定标准；
上海市房管局（2021年7月8日）发布二手房市场新政，明确在已实施房源挂牌核验基础上，增加价格信息核验，以该房源所在小区的真实价格最高价，对所有房源进行核验，没有通过价格核验的房源将不得对外发布。
广州市住房和城乡建设局（2021年8月31日）建立二手住房成交参考价格发布机制，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。首批覆盖5个区域的96个热点小区。
西瓜姐点评：
深圳和广州的政策针对成交参考价，同时要求银行以该成交参考价作为按揭评估标准，发布主体是住房和城乡建设局；而上海的政策针对挂牌价，发布主体是房管局。深圳和上海的政策涉及的是全部的小区和房源；而广州首批只涉及96个热点小区。
9月份，北京的二手房的网签量直接掉到了12575套。这个市场变冷了！我在私享会上说过很多次，15000套是北京楼市冷暖的一个分水岭。连续3个月超出15000套，就说明市场已经开始上行了。
而12000套，差不多从2017年下半年到2020年上半年这段时间，北京横盘阶段的月均网签量。考虑到十一长假的缘故，我们预计10月份网签量还要低于12000套。
划重点：
接下来的3个月，北京的楼市到底是什么走势呢？对于买房人来说，要如何操作呢？
2021年最后3个月，我们预计月网签量还会维持在10000 – 12000套左右的相对低位，超过15000基本不可能了。
这轮行情区域分化依然很明显，我挑几个区域给买房人一些实操建议:
- 非热点区域：
- 丰台大兴，微涨的区域，上行的压力其实非常大，我们谈判过的业主，心态都非常坚挺。纯刚需区域，怎么操作相信你也知道了。
- 学区均衡的区域：
- 例如海淀八里庄、东城和平里龙体，价格也很坚挺。
- 虽然成交量放慢，但是价格很难下降。
- 八里庄开始有下调的趋势，和平里暂时还没有看到，接下来两个月可能有些微回调，但是不要报太高期望。
- 但是海淀、西城的头部学区则是另一番景象，前两天网传万柳的蜂鸟有一套50平大开间以600万成交（捆绑“字画”的金额不详）。虽然这个价格我们未从万柳区域的中介处得到确认，但是价格下调是肯定的。
对于从年初上涨较多的区域，西瓜姐的建议是多关注、多踩盘、多出价，可以捡笋。
这一轮的走势，西瓜姐在之前的线下私享会上，以及跟VIP客户的电话会议中，早就明确地说过：“这一轮的北京楼市，不同于以往的历次周期，也区别于同为一线的深圳、上海、广州这些城市，这一轮会是一个相对的长周期”。
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