大家好，我是西瓜姐！“西瓜说房”每周发布房价数据，时刻监测市场变化，第一时间给大家带来最新的北京楼市分析。
西瓜助你买房心中有“数”，不踩坑！
01 市场转凉！
1、二手房
从2020年4月份开始热度高涨的北京二手房市场，开始凉了。
10月4日-10日北京二手房成交772套，成交均价较上周环比下降2.6% 。
同比下降近1/4，受十一假期影响，成交量和带看量都锐减。
图：北京二手住宅成交周网签量 数据来源：北京住建委
9月北京二手住宅网签量12575套，而8月网签量还有15220套。网签量有所回调，市场热度下降。
12000套相当于2017年下半年至2020年上半年的月均网签量，这个阶段二手房市场经历了2017年3月高点后的下行周期，2020年4月重新开启了上涨周期。
9月28日 ，海淀29个热门小区推出指导价，是继8月5日离婚限购政策后北京推出的另一调控政策。此次重点依然是打击学区房，调控政策波及到海淀甚至是全北京，市场进入了观望期。
2、新房
上一周北京新房住宅仅成交788套，而9月份全北京市共成交新房6906套，“银十”的预期盛况并未出现。
随着北京第二轮土拍26宗地块延期，开发商的日子也不好过。去年8月份发布的“三道红线”以及“拿地销售比不超过40%”这一条辅助红线。
今年年初推出的“房地产贷款集中度”管理制度，以及各城市第二轮土拍时间集中导致开发商兼顾不暇（上海第二轮土拍本月13日 刚结束），都成为了悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。
一夜之间，全国土拍市场都凉凉。。。
02 未来成交趋势
当然，买房人更关注成交价格。先来看看北京最新房价地图。
北京最新房价地图
数据来源：西瓜说房研究团队
成交价在多个城区有不同程度下降。
西城成交均价依然位居各区之首，将近12万元/平方米，其次是东城10.3万元/平方米。
分商圈来看，成交均价10万+的商圈就有40多个，西城的金融街、德胜门、海淀的万柳位居前三，顶级学区的溢价还是相当醒目。
当然，成交已成过去，买房人如何判断未来的成交趋势？利用挂牌价格来研究业主心态！
本周业主信心指数99.4，说明预期在下降。随着趋势向下，部分区域的价格就会下降，特别是前期过热的区域或板块会出现价格回调。
西瓜说房分析了不同商圈业主的心理预期，得到各个商圈挂牌价格涨跌龙虎榜。
上表：北京各大商圈降价榜 数据来源：贝壳
上表：北京各大商圈涨价榜 数据来源：贝壳
注：西直门、新街口商圈内的不同小区属于不同行政区，所以区分为西直门（海）、西直门（西）、新街口（海）、新街口（西）。
上表所反映的是不同商圈业主普遍的心理预期，以月为周期来反应涨跌幅度。
03 下一步这样买！
划重点：
1、二手房市场短期内下行，这是一个捡漏的好机会。对于业主来说，涨价容易降价难。当然不排除这个阶段急于套现的业主降价卖房的，如果业主降价明显，可以果断出手。特别是临近年底，很多人会急于用钱，是“捡漏”的好机会。
2、新房市场的限竞房时代结束了，重新进入商品房时代。产品设计和产品价格都会更加趋于市场化！而5月土拍的楼盘陆续入市，整体去化率都不高，建议刚需客户好好挑一挑楼盘和户型。
3、海淀不同区域表现“冰火两重天”，主要原因是海淀顶级学区的迅速降温。随着市场成交量萎缩明显以及学区房指导价的实施，上地、中关村这些区域的挂牌价格或将继续下跌。
想买这些区域学区房的客户应时刻关注，利用政策窗口期，抓住上车机会；在谈判时利用业主的心态，争取更大的议价空间。
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