【天哥问答】
问题：天哥，未来楼市预计会是什么行情？
答：昨晚已经在内部分享过了。我们从底层逻辑推理判断：1、明年楼市是小年；2、2023年楼市会回暖，最迟不超过2024年。3、未来城市内部板块分化严重，涨幅也会越来越低，以保值心态买房即可。4、买房将是专业活，普通小白被套概率远高于内行人士。天眼茶楼是福建唯一搭建系统性购房工具书的购房建议专家。
问题：天哥，有劳点评一下厦门宝龙旭辉城，谢谢！
答：宝龙旭辉城周边规划有3幅住宅地块，3幅住宅地块都是宝龙旭辉城地块，3850户，超大社区，旁边规划有所九年一贯制学校，暂时周边没有看到地铁规划，旁边规划商场。对于非热门地段超大型社区，未来卖房小区房源会较多。单价不算低，未来能否保值，存在一定的不确定性。
问题：天哥，厦门海上五月花未来周边规划怎样？
答：海上五月花算是集美和同安交界地带。门口靠海地块按2021年10月19日公布信息来看，依然规划为商务设施用地。海上五月花东北面的城中村未来全部拆迁，腾出4块二类住宅用地和公园用地。
问题：天哥，厦门翔安国贸天成所在板块（翔安南路-洪钟大道-石厝路-翔安东路）周边未来有中小学地块吗？
答：这个板块住宅用地不多，总共6个地块，天成占了2幅地块，远洋天和一块地，旁边还有3块地，可能就1-2个楼盘。教育方面，这里面的教育用地是被厦门安防科技职业学院和演艺职业学院占据了，并没有中小学用地。
问题：天哥，孩子现在是幼儿园中班。两个选择，一是岛内集体户口，很大可能派位金安小学，中学对应是蔡塘学校。二是同安银溪墅府有房，可转户口到银溪墅府读同安一中滨海校区。从孩子的成长来说，哪种选择会好些。
答：同安一中滨海校区其实足够胜任了，虽然2018年有择优，但是今年700分以上比重全市第一，说明学校师资其实是很不错的，未来8号线会有规划地铁站。
金安小学/蔡塘学校是属于T2档，但是高中录取分数线615分比同翔片区528分也是高了不少，其普高率，优质高中升学率也未必比同一滨海强，主要还是说由于招生政策优势，一双本部主要面向岛内，不过进一双本部那也不是普通人，得班上前3名。以上，供参考。
问题：天哥，湖里实验中学2021年中考成绩如何？
答：全市前100名内1人，前500名15人，前1000名有34人；一中48人，双十62人，外国语15人，录取人数125人，录取率18.27%；普高人数482人，录取率70.5%；一级达标校共录取379人，录取率55.4%。2021年湖里实验中学，一双外录取率和一级达标率和五缘二实验，厦外瑞景非常接近！除了普高率低一些。整体水平和我们评级变化不大，但是湖里实验中学今年成绩进步很大！
问题：天哥，作为福建唯一省域购房建议专家，您在泉州的水平大概怎样？
答：在福建各市都应该算是天花板吧，具体见《天眼 VS 内can，区域PK本土，观点的激情碰撞！》。
问题：嗨，天哥，最近感觉自己的想法又发生了一些变化，房产价格基数那么高了，以五缘湾北区的学区盘为例，随便一套上千万，这样投资下去是不是风险挺大，收益又有限？我有个娃在读小班，如果不买房，在厦门只能去读他爷爷的湖里中心小学和湖里中学了，在泉州读他外婆的晋江三实小。你也是觉得买下去风险偏大收益有限了是吗？
答：由于房价上涨太快，基数太高，韭菜还需要再养一养，预计未来涨幅会比这轮更低一些，未来买房主要图保值，这种心态是最好。除非你像其他一二线城市，倒挂特别严重。你家娃读书选择很多，不买房都能上好学校，无论厦门还是晋江。买不买房，取决于你的那么多钱有没有更好的去处。厦门目前买房，主要是按我们方法淘笋或寻找价值洼地，运用我们的《厦门选筹方法论》选筹。
问题：天哥，泉州和晋江二手房市场接下来有可能下跌吗？
答：如果成交量低，说明二手市场观望情绪重，大家都把希望寄托在新房市场，毕竟泉州是一二手倒挂型市场。我们分析过，明年楼市是小年，泉州和晋江二手房市场是有可能横盘阴跌的，不过正如我们分析过，十四五期间，未来市场还是会回暖，大涨基础是没有了，但是购房逻辑本质没变。
问题：天哥，泉州实验中学丰泽附属小学升学情况怎样的？
答：从2022年起，100%小学毕业生根据学生或家长意愿直升初中部（圣湖校区、滨江校区）。
问题：天哥，福州晋安区的榕发悦乐郡怎么样？求点评。
答：近地铁4号线三角池站，十中学区一般，靠近东二环泰禾广场，地段不错。该盘楼面价1.5万，新房在售价4万左右，社区很小。我的建议是以泰禾广场为中心，优先看看有没有地段更好，学区（福州三中晋安校区）更好的单价差不多的盘。投资不一定要买新盘，二手没有所谓涨幅比新盘低的说法。
问题：如何看待福州滨海新区近期两块地流拍，那边还有投资价值吗？
答：由于距离主城区较远，我认为比较接近城市副中心概念。从住宅供应来看，那边已经供过于求，那边很多商品楼盘从期房卖成现房，其实开发商是明白的。当然，此次流拍更多的原因在于要求开发商自有资金拿地，这是全国现象。
滨海新区有没有投资价值，我个人看法是，那边要发展起来，必须依靠产业来支撑人气，主城区的人去那边自住不现实。另外，滨海新区人才门槛很低，如果能以人才名义七折买房，可以适当考虑。纯投资，我的主张还是买确定性为宜。
问题：天眼你好，请教，观音山中铁海曦有潜力吗？那一片像不像宝安碧海？如果思明的学校随着时间都会得到改善，是不是符合选盘逻辑的“地铁”+“学区”，谢谢！
答：怎么能和宝安碧海比？碧海旁边是宝安中心，强学区+挨着前海。碧海离腾讯岛很近，说白了就是离富人区近，周边有高收入产业利好。厦门岛内并没有大规模高收入产业，更多是各地富人聚集地，也是学区高地。价格贵的逻辑和深圳板块有类似，也有区别的。中铁海曦是地铁盘，目前周边学区一般，也是集体户统筹校。未来，观音山教育水平会得到提升。不过，判断中铁海曦价格，需要几个维度。一，岛内新盘定价逻辑。二，学区差异逻辑（投资追求确定性），判断其成长空间，主要参考这两大因素。
问题：天眼你好，世贸湖滨首府相当于深圳楼市的哪块区域？那边都是高层和超高层，10-15年后，会不会因为外观老化和小区房源太多导致转手困难？
答：岛内房价体系和深圳罗湖接近，产业逻辑和深圳南山接近，比如金融、行政、文体、总部经济都在岛内。但是岛内和深圳还是有较大区别，其实泉州去对应深圳各区更符合逻辑，厦门不能简单对应。世贸湖滨首府老化会比较慢的，因为现在的楼盘物业保养，楼盘品质、材料对比以前时代的产品还是有区别。当然，所有楼盘都有老去的一天，我们可以不停置换的。目前岛内新房次新房依然大量稀缺，在楼龄上说，世贸湖滨首府不存在这个担心，最让人担心的反而是户型，100平2房产品未来流通性存在不确定性。
（全文完）
热门跟贴