房产中介的话能全信么？
为了促成房子的成交，许多房产中介甚至是经济学家都会对你说：“房贷是你一生当中，可以借到的最便宜的钱，或房贷是普通人唯一能薅到银行“羊毛”的渠道！”
事实真的如此么？
购房商业贷款的利率大致为4.35%~5.5%；
信用卡分期的年利率普遍在7%以上；
网贷的年利率范围大致在7%~18%；
民间融资的年利率就更不用说了，绝对可以把借钱的人扒掉一层皮。
通过对比各个借钱渠道的利率来看，房贷的利率确实是差不多最低的。这句话的三观很正确，似乎挑不出什么毛病，我们且继续看。
2018年前10年，中国广义货币（M2）年平均增速为15%；如果加上影子银行，实际增速恐在20%左右，而同期GDP名义上的平均增速约为12%。
也就是说，M2的增速远大于GDP的增速，人民币每年对内贬值的幅度约为7%。100元人民币按照购买力评估，在10年、20年、30年后将分别为：48元、23元、11元。
如果我们按揭贷款购买了一套商品房，每月的还贷金额为1万元，总共分30年还清。
按照货币每年贬值7%的速度来推算，10年后的还款金额，已经相当于按揭时的1/2了。
现实生活中，我们的感受确实也是如此，大多数家庭的房贷压力期，只有按揭贷款的前10年。随着货币的贬值，还款压力将逐渐消减，往后的日子将会越过越轻松。
论印钞，还得服自己
实际上，我们都说美国是“超级印钞机”，其实中国也不遑多让。
2019年，中国广义货币（M2）总量为198.65万亿人民币。
截至2020年末，中国M2总量已经超过218.68万亿人民币，M2增量货币为为20.03万亿人民币，增长幅度为10.08%。M2/GDP为2.15，创下数十年来的历史新高。
如果按照2020年中美平均汇率计算，去年全年的M2货币增量已经超过2.9万亿美元。
截至2021年9月，伴随着美国印钞机的加速，中国的M2增量货币约为15.6万亿人民币。
如果不出意外，2021年中国货币与基准货币的供应量将超过去年。这也意味着印钱速度，再次创下历史新高，早已经超过了2008年次贷危机的水平。
至于为啥我们没有发生大规模的通胀，只能说物价控制得相对较好。尤其是猪肉和粮食的价格一直维持在低位水平，大幅度拉低了CPI的增长幅度。
从印钱速度来说，中国一直处于温和通胀的水平，这是否意味着可以继续贷款买房了呢？房产真的能够帮助我们抵御通胀么？
历史趋势，并不会代表未来
在过去的30年，房产确实是抵御通胀最好的资产配置，但这是建立在我国的货币政策，一直维持在温和通胀的前提条件下，这才有“房子能抵御通胀”的特定结果。
房产中介没有告诉你的是：“房贷是我们能借到最便宜的钱”，同样需要基于此前提条件。
至于未来会不会货币通缩，或者房贷利率大幅上升，即便是正儿八经的经济学家也不敢保证，更遑论房地产中介。
首先，各大商业银行的房贷利率已经从较低的4.35%，普遍地上涨到当前的5.5%；每个月的房贷还款金额，已经上升了几百不等，无疑又增加了“房奴”的生活成本。
其次，从宏观上来说，我国的货币总量呈不断上升的趋势，并且未来几年大概率不会有大的改变。但是，至于货币会不会继续流入房地产行业，从而继续推高房价又是一个问题。
在“三道红线”、二手房限贷等一系列的措施下，社会资金很难再继续涌入房地产行业投资。
如此一来，即便总的通胀水平还在提高，但没有资金继续进入房地产行业。
整个房地产行业总的价值，也就仅能维持在430万亿左右，甚至一些聪明的资金已经在抢跑。就如同A股一样，如果没有增量资金进去接盘，大盘可能会创新高么？
银行岂会做亏本生意
这也就意味着，只要“房住不炒”的决心没有动摇，炒房再也不能获得高收益，那么资金会不断地从房地产行业流出，进入其它有高收益的行业寻找机会。
因此未来十年“中国继续通胀，房地产行业通缩”将会是大概率事件。社会资金则会被驱赶进入高科技、高端制造等行业，促进这些行业的繁荣发展，并再次带动经济发展。
房价在没有上涨的情况下，就不能“摊平”房贷利率的成本。每个月我们要用工资去还房贷，房价却没有上涨反而下跌，此时的房贷就是最真实的负债。
大部分30年房贷的利息，就已经接近或超过了贷款的本金。如果是等额本息，那就要“恭喜你”，这意味着我们还款的前10年基本都是只还了利息，本金则一直在产生利息。
一夜之间房产价值暴跌几十万，业主在售楼处“讨公道”的新闻屡见不鲜；
全国各大城市因断供被拍卖的法拍房数量，短短几月时间暴增10倍；
当房子的总价值已经低于欠银行的贷款时，买房买的不是资产而是买负债；
这样你还会认为房贷是“薅”银行的羊毛吗？
买房致穷
为了供房贷，中国已经出现一批新型穷人：因买房致穷。
他们吃着30元/斤的猪肉，拿着3000元/月的工资，住着100万的房子，生活在遍地高楼大厦、商业中心的闹市区，银行卡里的数字却从来没有超过5位数。
他们不敢离职，不敢生病，不敢大额消费，更不敢出去旅游。每个月的工资必须按时还房贷，不然就会违约进入失信名单，他们除了房子就一无所有。
从这一点上来看，房贷掏空的不仅是家庭财富，还有中国的消费潜力和经济的未来。
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