- 大家好，我是西瓜姐！
“西瓜说房”每周发布房价数据，时刻监测市场变化，第一时间给大家带来最新的北京楼市分析。西瓜助你买房心中有“数”，不踩坑！
01 成交量下跌明显，预计10月成交不足1万套
上周（10月18-10月24日），北京二手住宅成交量2647套，较10月第二周（10月11-10月17日））成交量基本持平。
截至24日，10月份成交量共6120套。按此估计，10月份北京二手住宅成交量将不会超过10000套，较9月份下降至少20%。
无论是市场周期性调整，还是调控政策使然，至少一个多月，我们可以清晰看到市场凉下去的趋势。10月份以来，央行多次强调“两个维护”，业内普遍认为政策已经到底。
但西瓜姐认为到执行层面又会是“因城施策”，如北京、深圳、上海这样的城市，调控手段在短时间内不会放松。
尤其近日房地产税又重提日程，预测北京未必在第一批试点名单，但由此带来的市场情绪将影响买卖双方的心态。
上图：2021年北京二手住宅按周成交量
数据来源：北京住建委
注：“成交量”指来自于住建委网站上面的“网签量”
02 海淀成交均价继续下降，西城总体趋稳
本周北京二手住宅房价地图：
整体成交价格较前一周下跌约1%左右。
城六区来看：
前期调控政策效果显现，海淀成交价继续下降，石景山本周也开始下降；
西城和朝阳基本上与上周持平；
东城和丰台上涨约0.3%；
大兴和房山的价格也有回升，说明南城部分板块有补涨的情况。
03 北京二手房挂牌价格涨跌龙虎榜
西瓜说房持续关注商圈挂牌价格变化，分析业主的心态变化。
上表：北京各大商圈降价排行榜
本周挂牌价格下降最多的城区是海淀。
原因主要有以下两个方面：
1）上一轮周期涨得太多开始回调；海淀本轮上涨明显，平均涨幅领跑北京大盘，个别商圈如上地、万柳涨幅超20%。
2）二手房指导价调控效果立竿见影。二手房挂牌指导价在海淀的29个小区率先执行，对海淀这些小区以及整个区域的影响比较明显。
多重因素影响下，海淀的挂牌价明显下降，热门学区板块如中关村、上地等业主心态比较恐慌，同期海淀的成交价也在下降，成交和挂牌相互影响。相信未来一段时间，海淀市场下行趋势不会发生变化。
上表：北京各大商圈涨价排行榜
注：部分商圈属于不同的行政区，故在商圈后面加行政区作为区分。
本周挂牌价格上涨最多的城区是朝阳，代表小区分别为：定福庄、中央别墅区、北苑、欢乐谷。
意外的是西城的官园、马甸也出现了上涨的情况。
04 下一步怎么买？
西瓜说房预测未来3个月市场行情不会有大的变化，月成交量稳定在1万-1.2万套左右，成交均价持续微降。
临近年底，是一个非常好的购房窗口，有真实需求的家庭，需要密切关注。
1、海淀业主心态明显是恐慌情绪占主导。
一方面报价较之前下降许多，另一方面由于预期悲观，此时议价空间较大，如果遇到合适的房源应该及时出价，抓住一切“捡笋”的机会。
2、东西城、朝阳热门商圈挂牌价格稳中有升。
西城学区“爆雷”也过去了三个多月，在经历了个别小区业主降价上百万抛售的市场过激行为后，市场逐步平稳，价格有触底的现象。关注学区的买房人，现在到过年前或许是“抄底捡漏”的好机会！
3、从本周的成交价来看，南边大兴、丰台有补涨的趋势，但上涨幅度不大。计划在本区域买房的人，可以适时出手。
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