时值地产寒冬，不少房企暴雷。

让人惊奇的是，平时销售额数百亿几千亿、财报中账面现金数百亿的房企，连两三个亿的债务都还不起。

稍微资深的地产从业者大概能知晓，这其中涉及到了房企在各个方面的数据造假。

NO. 1｜壹

我们先从销售额这方面入手，然后再到财务数据。

销售额的造假，以房企自身为中心，分为内外两部分：

外部表现为通过在第三方机构发布的排行榜买榜，以服务费的名义，缴纳数百万至数千万的金额，达到自己在排行榜上想达到的名次。

近些年暴雷的房企，无一例外都买榜，典型如福晟、泰禾等。闽系和新兴浙系房企是买榜的重灾区。

内部表现分为两类，第一类是权益金额和全口径金额的不同，全口径金额水分太大，参考意义不大。

比如一个项目碧桂园占股20%，万科占股80%，共销售100亿。权益金额来算，碧桂园就是20亿元销售额，万科80亿元销售；全口径销售额来算，碧桂园和万科就都是100亿元销售额。

第二类是房企完成销售额的认定标准不同。早年通常是以签约金额为准，如今不少房企变成了以认购金额为准。

前者的参考意义更大，后者的参考意义较弱。如今很多房企都向恒大学，下5000-10000元的定金，即可认购一套数十万上百万的房源，这类客户后续可能存在变动，无法顺利签约。

此外，下定金认购即上报完成销售额这种方式，还存在房企冲销售额的猫腻操作：

一套房子1万元定金，即可上报完成100万的销售额。那么，一百万元即可完成1亿元销售额的上报。这个漏洞在近五六年，房企冲业绩时，时常被用到。

尤其是区域为了完成销售额，时常找渠道公司包销、或者将合作商的应付款转成房源的定金，以此完成销售额，并约定更名期限，工抵房是最常见的一种操作方式。

也有一部分合作方式相对不一样，如约定来年1月份后房源可退，定金返还（一般事后会给一些特别优惠的可更名房源给协助方，当作报酬）。这种就是纯粹帮忙冲业绩。

NO. 2｜贰

有些读者会问，那财报上的数字怎么造假，不现实吧？

财务造假这方面，操作方式更多。

财报是可以粉饰的，就拿账面现金来说，有个东西叫过桥资金，每年年末，房企大量需要，即便资方的收费很高，也无碍房企有大量需求。

在审计过账企业账面资金前，将过桥的资金打入，审计后，资金即可转出。利息有时甚至高达2-3分。

现金流量表分为三个部分，有些上市房企通过虚构收入方式虚增经营性现金流入，再通过投资的名义将虚增的现金流消化掉，使其账面现金流很好看，显示很强的获取现金能力，但实际上只是数字游戏。

现金流很重要，决定企业命运，就像血液对人体的作用，没有利润可以活，但是没有现金只有死。

在权责发生制下，利润与赚取的现金并不匹配，并且利润容易纵或作假、虚报、瞒报。

虽然现金流量表的数字也可以造假，但真实的现金是造不了假的，这也是为什么市场寒冬时销售回款大幅度下滑，房企容易爆雷的重要原因。

NO. 3｜叁

财务造假有很多方式，典型常见的甄别方式有：

财报没有被审计出具“标准无保留意见”，意味着这家公司财务风险度高；信息披露方面被证监会谴责；企业正在接受政府监管部门的调查；

高管大量减持套现；企业高管频繁离职，特别是财务总监的频繁离职；高比例股权质押；突然更换会计师事务所，尤其是被出具非标准审计报告后更换；

眼花缭乱的资本运作，特别是跨行业并购；隐瞒关联交易或严重依赖关联交易或大量复杂的关联交易；大客户退货或者无故消失；

主要供货商可疑或者不正规；财务报表突然延期；企业大买无形资产；在建工程迟迟未转为固定资产；其他应收款、其他应付款数额很大；一次性大额“洗大澡”式计提减值准备；

毛利率经常波动，有时远超同行均值；销售费用和管理费用出现大幅波动；异常的营业外收入大增；高比例选择资本化处理，并且由此形成的资产数额巨大；

巨额商誉；将巨额的差异，解释为会计差错；经营现金流差，利润与现金流长期不匹配等等。

此外，还要尤其注意分红多分红稳定的企业，公布的利润都是纸上的，分红的钱才是真金白银。

看完以上，是不是觉得有家房企几乎全中？嗯，恒大。

上市房企财务造假绝大多数是以虚增利润为目标，则必然会导致企业资产的虚增，所以资产质量的分析是判断财务造假的关键因素。

收并购领域一般是财务造假的重灾区。