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01.
黄埔业主卖房实录
全程跌宕起伏
这个卖房故事有点精彩，短短几个月历经多个楼市调控周期，跌宕起伏！
今年8月中旬，黄埔一位万科新里程的业主加了我微信咨询，“如果卖掉现在住的万科新里程的房子，应该选择到哪个板块买房？”
（图源于业主微信聊天实录，下同）
至今，黄埔生活汇已经写过80+篇楼市解读的文章，黄埔的楼盘几乎都踩了一遍，不能说每一篇都解读精准，但求能做到不偏不倚，为读者在黄埔置业提供一个参考，往期楼盘回顾可以戳下方图片链接！
说回正题，万科新里程的业主想换房，基本面如下：
现在住的是三房，家里有二胎+一个老人，从长远考虑更希望能换改善型的4房，预算是450万左右。
但不知道把新里程卖了，到底是去买黄陂这边的三房，还是去买香雪片的4房好，犹豫不决...
“未来香雪片的价值不知道跟黄陂这边比如何，毕竟这边住惯住熟感觉蛮好的，再有就是这边黄埔军校学位放弃会不会很可惜”。
如果还是选择留在黄陂片，估计只能买个三房过渡；香雪片，则可以选地段好一点的3房，或者稍偏一点的四房。
截止当时8月广州的楼市调控政策，有两方面对黄埔影响比较大。
一是，一手房限价，比如该业主聊到黄陂片两个盘——保利翔龙天汇跟广府一号，当时还没拿预售证，都是吹风价，包括科学城板块其他新盘也受到了限价影响。
所以在买房方面，个人认为，当时楼市调控的牌还在继续出，楼市下探概率大，贸然出手很有可能站岗，不建议她在当下那个阶段草率上车，以观望为主。
二是，二手房市场同样遇冷，“421楼市政策”后，广州9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
在卖房方面，万科新里程业主的房子已经满5年了，我们建议她可以尽早放出来卖，看看市场情况。因为当时8月初，东莞继深圳之后又出台了二手房指导价，我们也发文分析广州极有可能跟进。
（图源于黄埔生活汇往期文章）
到了8月26日，广州市第二批集中供地吹响号角，黄埔三宗宅地（涉科学城、知识城）挂牌出让，土拍出让规则有了大变化，主要涉及限地价、限房价、倾斜无房家庭优先购买。（黄埔三宗宅地（涉科学城、知识城）将出让，一地块限房价不高于4.67万）
比如黄陂班岭地块限定未来建成房屋的销售价格不得高于46795.85元/平方米，开萝大道以北的LGPQ-E1-1 地块则限价为38051元/平方米。
紧接着，该业主也反馈，黄陂片两个盘保利和翔龙的销售口风开始降了，吹风价比之前要低，市场观望情绪蔓延。
02.
广州二手房指导价出台
自家小区上榜，错过卖房时机
当天，业主也对二手房市场的情况表示担忧，害怕自己所在的楼盘未来会受到影响。
万万没想到，才过了5天时间，广州二手房指导价就“杀到”了，真是人算不如天算，就是这么猝不及防，有计划也赶不上变化。
广州公布了首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格，黄埔有23个小区上榜。（黄埔23个小区指导价与挂牌价对比，差价最高达2.4万！）
（制表时间为9月初，相关数据略有偏差，以实际为准）
万科新里程也是榜上有名，指导价为33601元/平，而贝壳当时的参考均价为42554元/平，此时业主的内心如下图所示。
9月1日，业主感叹错失了卖房的好时机，当下我则建议业主不要灰心，还是要挂出去，看看市场反应，买家能不能按照心水的价格成交。
因为二手房指导价，影响更多的只是在银行贷款这方面，还有首付款，如果买家确实有实力，而且买的意愿比较高，很多事情其实都是可以商量着来。
03.
一锤定音
房子卖出去了，价格还算满意
中间我们断断续续聊了下，到了11月12日，微信看到万科新里程的业主传来好消息，上个月终于以单价3.98万/平把房子卖出去了（小区指导价为33601元/平），新房还没买。
业主称，房子是西北向低楼层，是通过天河那边的L家卖出去，买家也是天河的，字里行间能感受到业主对这个成交价还算满意。
因为黄埔现在无论是新盘还是加推都“卷起来”了，不少楼盘都在搞降价促销，一二手倒挂比之前更甚。（通宵排队抢房，多盘降价促销，科学城有漏可捡？）（国庆黄埔超十盘齐发，竞争异常激烈，开发商要放手一搏了?）
购房者大多数都流向新房市场了，而二手房依然“冰冷”。业主也询问了中介最近新里程3房的成交情况，中介表示近期无成交，“你三楼都卖353万，其他业主觉得怎么也得360万以上！”
中介表示现在业主价格也不好谈了，卖方不愿意降价，买方在近期这波“降价潮”影响下，心理预期发生变化，自然也不愿意加价，所以就呈现这种僵持状态。
对于今天这位万科新里程的业主说，虽然错过了最佳的卖房时机，早点卖价格可能更高，但也庆幸没有时机去高位接盘，成为“接盘侠”。
确实，高位出手，低位接盘，这是最理想的情况，但现实中又有几个人能做到呢？
现在，黄埔一手房楼市行情见跌，她可以在科学城慢慢挑，选到性价比高且居住舒适的房子，也不失为一个好结果。
业主诚心发问：假如你目前资金预算在450—500万左右，户型买3-4房，会选科学城/黄陂哪个一手楼盘呢？
A：品秀星樾
B：星樾山畔
C：时代天韵
D：时代天境
E：合生中央城
F：保利罗兰四期
G：融创广府一号
H：保利翔龙天汇
I：佳大瑞园
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