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提问：

2021年末，北京二手房刚需买房建议？

目前情况：单身女北漂27岁，首房首贷京户，工作单位在王府井，近3年有结婚安排，考虑现在购置四环内刚需一套。5年后考虑购置第二套市郊住房给父母居住（父母具有购房资格）。

经济情况：现有闲置现金320w，家庭总月收入7w左右，首套刚需考虑500w以内。

住房要求：

1、首套刚需：500w以内，通勤45分钟内、生活便利、房屋保值、尽可能不置换、有学区更好但不是必需，电梯房。

2、二套：5年后购买，父母居住无通勤要求、更注重居住品质。

回答：

01

北京今年的集中供地真的是一茬不如一茬，首次供地的时候大家还有宁可赔钱也要拿下地块的觉悟，而二次供地的时候确实大部分躺平，多块地被拿下货架，这第三次供地还指望能回暖一点呢。

谁猜得到呢？

区区十二块地，朝阳占了一半，朝阳的供地计划算是主城区里面的独一份了，太阳宫的完美地块最后还是没供出来。

东坝的超级大地块被一分为三，有点三家分晋那个意思了，据说是要差异化发展，可是守着地铁枢纽站的这个位置，想要开发的好，没有几个选手能拿捏的好。

东坝那两块地指导价八万六，二批次的西北旺永丰哭晕在厕所，虽然我一直很看好东坝，可是敢于叫板永丰是不是有点过了呢？

至于剩下那六块，丰台的还是河西的，传言中的纪家庙也没出来，房山门头沟密云延庆的，乏善可陈。

反正是都挂出来，缩水的供地必将导致缩水的新房，且买且珍惜吧。

02

来看看题主的需求吧，怎么也绕不过五百万这个预算，本来涨了一波感觉刚需门槛快要爬到六百万了，现在来看，五百万这个区间依旧牢不可破。

而五百万还想要在四环以内电梯次新房，怎么看也跑不出丰台了，可能朝阳东南部还能有点。

说过了很多次的弘善家园，三环里的一朵奇葩，体量大，房子便宜，位置绝对够靠里，三百万就可以上一个两居室也是没谁了，这五百万以内就可以上个三居室了，2009年的大塔楼，户型也好不到哪里去。

东西向长条户型，这超长的过道也确实是不多见，除了主卧有个朝南小窗户以外，剩下的都是北向窗户，社区环境一般，户型这样，这也是为什么三环里面五百万就能买到三居室的原因。

为了地段好，预算有限，那只能在居住质量上做出让步了。

至于朝阳东南，三环到四环这个位置，也就是十里河到十八里店这一大块地方，各种建材市场或者汽配城要么就是荒地村子，总之城市界面相当的一般。

周庄嘉园的房子暂时市面上还没有啥，不过二批次供地这里面出了一块地，指导价七万五，如果能做出小户型的话，你再添点钱应该也可以够得到，毕竟是四环边，毕竟有17号线，可以关注一下。

03

丰台才是刚需的归宿啊，尤其是想靠里面一些。

就算是丰台，四环里面带电梯的房子也不便宜，丰台马家堡福海棠华府，2014年的限价房，挂牌480万的两居室，刀把户型的两居室，中间楼层，这房子也就算还可以吧。

至于这个位置，不管是去公益西桥还是大红门南，距离都不是很近，八号线这应该很快就要贯通了，其中就有王府井站，到时候有个十多分钟就到了，现在有点绕，不过半个多小时也到了。

政馨园的房子，经适房的户型一般都好不到哪里去，跟前是宋家庄站，到王府井也就二十多分钟，五号线有点挤不过也就还好。

板塔结合的房子，2004年，89平两居室，可能住起来不太舒服，可是这硬件基本都全不是，电梯地铁次新房，挂牌489万，反正也是不便宜。

结语

五百万次新房，还想在四环里面，真的，这个就不要奢求学区啥的了，东西海的房子，想要五百万撬一撬的话，基本户型也好不了。

我觉得还是把四环这个条件放松一点，你都能接受45分钟通勤了，为啥还要纠结四环里面呢，没必要。

虽然我一直黑八号线，可是你在王府井上班，八号线通勤最合适了。

此外，策略上来讲，现在你还是在自己能力范围以内上一套没硬伤有发展通勤方便的次新房比较合适，预算往上走一走，至于五年后的事情，谁也说不好，把握当下才是王道。