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一、中国房子的价值如何判断

同样100平米的房子，在鹤岗值8万，北京三环至少500万。在我看来至少有以下几个因素：城市配套（医疗、交通、卫生环境）、工作机会和平均收入、教育资源（一本分数和录取率）、养老金标准、水资源和空气。

前面几条好理解，最后的水资源和空气我解释一下：经常出差和旅游的朋友会理解，有的地级市或者县城的水的味道是不同的，有咸的、发涩的、碱水味道、或者非常浑浊。我曾经看到一个旅游景点附近，一边开采石油，另一边养着螃蟹、种着稻子。就是再不打化肥和农药，看到这样的种植，你敢吃吗？没办法，中国太大了，为了发展经济，让更多的人富起来，只能先污染，后治理。先保大城市的饮用水安全，小地区，没办法，先填饱肚子，现在管不过来。

大家应该能明白我的意思了，水资源关系到你自己和自己全家的平均寿命，你说重要不重要？

全国就4个一线城市，十几个二线城市，再有就是省会。咱们现在劳动人口，都想往这些理想的地方扎，进来了意味着后代享受优质的教育、医疗、大量的工作机会、方便的出行和低廉的交通费用、高额的养老金、安全的水资源和空气、比平均数高的寿命。衡量以上的这些综合条件只需要一个尺子，就是房价！劳动人口越希望进入的城市，房价越高。

二、单独谈论中国房价未来涨跌是无意义的，要分开看，组团看

总有人说中国未来人口骤降、房子多如葱，然后房价应该下跌。咋一看逻辑没问题，但是仔细一想是经不起推敲的。不用说未来多如葱，现在很多城市的郊区房子已经多如葱了，有卖不出去，烂尾的，因为地段偏远，没有配套和交通，即使很便宜，也是卖不出去的。

未来中国人口骤降、地段偏远没有配套和交通以及工作机会的房子更加多如葱，这些房子比现在还要便宜。如果这样说，我是认可的，因为这根本就是一个正确的废话。

看明白了我第一条的，就会知道，价值越高的城市，与你竞争的永远是劳动力人口，包括本地土著劳动力人口和小城市及广大农村劳动力人口。只要劳动力人口一直往优质城市涌，就会支撑这个城市的价值，这与全国总人口没啥关系。毕竟现在优质资源全在这二十个城市中，除非某个城市拒绝外来劳动力人口（北京）。

人口下降，最受影响的就是那些中小城市、县城了。本来比大城市和省会竞争力就差，人口外流厉害，再加上劳动力人口不断下降，更没人居住了，未来会有更多的鹤岗。这么说房子如葱也是没错的，但前提一定要加限定条件，就是三四线中小城市。

只预测未来全国平均房价论断在我看来就是耍流氓、玩偷换概念。我用得着每天关心鹤岗或者一个五线城市每年房价是涨了50还是跌了100吗？北上广深才是大部分人关心的，关系到入场券的难易程度。

讨论房价的涨跌一定要分开看，北上广深属于第一梯队，房价也应按照发达国家标准看待。拿全国平均收入来衡量一线城市的房价也是刻舟求剑，没有任何可比性。

十几个新一线城市和省会属于第二梯队，房价属于中等发达国家。哪个城市比较靠前完全是仁者见仁的事情，也许某年一个政策和规划，带来巨额的资金和机会就会使其升至一线城市。第二梯队在我看来也是投资机会最大的，靠的是眼光和运气，后面我会实例说明。

剩下的中小城市属于第三梯队，房价属于发展中国家标准，也是投资风险最大的。房价不低，有些也差不多1万多了，但是潜力有限，发展机会有限，这样的资产很危险。

彻底被放弃的小县城和小城市，没有任何亮点和特色，人口现在显著流失，只有老年人存在，属于第四梯队。但是喜欢赌博的玩家可以在这里面淘金，比如17年的雄安，去年的丹东，分分钟翻几倍。特点是房价低的不能再低了，就是少量投资也不会赔太多。

还有一种属于强特性旅游城市，比如厦门、三亚、青岛等。具有其他城市不具备的旅游资源，没有对比和标杆，这种房子会忽高忽低，很容易接盘。外部环境越稳当，这种房子的价值会缓慢增高。

本人做一个预测，就是未来二十年后，中国房价会两极化，大城市门槛越来越高，价格越来越高，小城市无人问津，逐渐凋零。参照现在的A股，既有1200元的茅台，又有大量低于2元以下的股票和退市股。

三、 现在该不该上车？该不该投资？住房不炒的真正含义

你要分开来看。如果你是刚需，比如快要结婚、孩子入学等不可抗因素，还是不要等了，别因小失大，为了便宜几万块钱把大事耽误了，后悔莫及。本人深有体会，后面会说。

如果你是为了投资，那就按照标准来：

第一，看一下打算买的房子所处城市，要选属于第一、二梯队，再次一点，也必须是省会。这样先保证你在短期被套的情况下，只要资金链不断、将来有人去接你的盘。

第二，买入后，要判断两年内房价是否能够上涨50%。买入房屋税费成本平均4-5%，也许还有2个点的中介费，这就5-7个点。贷款7成，利息5-6之间。你持有两年的净成本大概是15-17个点，每年增加5个点的利息成本。也就是说一套房子，100万买入，2年内涨到150万，仅仅能赚30万。这是在非常顺利的情况下，如果遇到政策转向，限售或者限购，基本就会被闷在里面3-5年，房子是5年涨到150万了，你基本是平手，仅能赚不到15万。如果本轮城市房价涨幅很小或者没涨，或者刚刚启动，一定要迅速下手，直接去买新房商品房，好处是没有中介费，卖家不会毁约。如果在涨幅末期或者再平稳期，建议观望。

第三，国家政策方针，住房不炒。目前，利息没有降低，房价维持平稳，建议少蹚浑水，少做左侧交易，多做右侧交易。目前房价维持平稳，量跌的趋势其实对持有房产者最不利的情况了。如果上涨，可以随时选择卖出。如果快速下跌，可以选择断供求生。现在阴跌横盘趋势明显，拖的越长，你投入的资金会越多，到最后无法断供，老老实实风险自己接着，而不能甩给银行。

举例说明：

房产100万，首付30万，20年贷款70万，月供4500左右。如果第一年，房产立刻降价到80万，你可以选择不还了，认赔30万，风险扔给银行，银行持有大量违约房产，就会为减少损失迅速在市场拍卖，在大量抛售面前，价格立刻下跌至50万都是有可能的，违约后，你还能50万买回，降低成本20万。

还是那个例子，如果用了5年时间房子从100万变成80万，你的成本立刻变成57万（首付30+5年还款额），说什么咬牙你都得继续还下去。即使事情不是那么恶劣，5年时间，房子还值100万，没有升值，你的首付比例已经变成了将近6成（57万），就是突然房子折半你都不可能把房子扔出去了，因为银行的钱仅仅占4成，银行可以轻松收回本金。

现在国家就是干的这个事情，限售限购同时出手，锁死买方和卖方，就锁你5年。5年时间内没有流动性，无法大涨大跌，即使低了，政府还能拖一下，不会拖不住。都乖乖的还款，5年后，几乎变成首付6成，银行风险消失，即使房价随便跌，也都会老老实实把款还完了，不会出现金融风险。炒房的那个时候早就熬不住了，资金成本就拖死他们，但凡能够坚持住的，不会断供。自住即使是那些恐慌性买入，无法还款的，银行也不会收回房屋，只不过变成了共有产权，没还清贷款前，卖不了，只能住。以上这两种情况都是少数，不会出现大面积的恶意断供。

住房不炒的本质就是炒房的让你把钱还了，增加炒房成本。自住的怎么都好说，政策法规托底。现在就是还款时间，投资的，没有太好机会的时候还是忍一忍吧。