为什么超一线城市房价那么贵？

为什么大部分城市房地产市场陷入停滞？

为什么一些678线小城市房价干脆躺尸？

在超一线城市打拼的你，到底要不要掏空六个钱包挤上车？

还是干脆回二三线城市舒舒服服地享受生活品质？

这期文章带你搞懂中国房价近年高涨的深刻逻辑，要搞清房地产运转的逻辑，最基本要捋清人成地三者之间的利益关系。

第一：人始终是为了追求更好的生活，村里的想进城定居，三线居民想买二线的房，二线的想买一线的，这就造成城市的人口波动。在不考虑严重膨胀的情况下，人口下降的城市，长远看房价一定跌，人口增长的城市，长远看房价一定涨，这是根本逻辑。

土地卖地有两个大的方向，卖工业用地或者卖住宅用地。发达城市地少人多，坐拥大量企业不发达，城市地多人少，企业屈指可数。对发达城市来说，第一早已逼近耕地红线，能用的地极少。

第二：土地本就少，卖地又能卖几个钱呢？

第三：卖工业用地比卖住宅用地更划算，这个划算。最后，极其复杂的政经逻辑，最后再说对不发达城市来说。土地大量闲置距离耕地红线上与二产业稀少，卖工业用地搞工业园区也吸引不来几个企业，那么你说怎么发展？不如通过房地产调动居民储蓄或者杠杆的能量，提升城市资金周转速度。当然这种就是一锤子买卖，并不利于城市长远发展。

但是有的城市就相当高明了，我掏自己居民的腰包不如掏外地人的腰包掏外地人的腰包就不是一锤子买卖，这个棋高一招的城市就是山东威海乳山市来把山东牌面打在弹幕上，人地城三者之间紧密的关系，造成房地产市场看起来表面错综复杂，实际上暗地里逻辑清晰。

每个城市有每个城市独特的行情走势，但大体上可以划分为四类：

一，景气始终高涨的超一线二、平稳崛起的新一线三，掉队的二线四房屋供给饱和的345678线你的家乡是哪一类呢？请对号入座这波思考我们只能算第一层，我们继续拔高思维来第二层看看，问个问题，在人地，城三者中，你觉得房地产价格是谁决定的一。

开发商卖房的价格决定的，二、购房者炒作决定的，三、城市出让土地价格决定的，你觉得是哪个？

如果你觉得房价和这三者都有关系，那请你按照对房价影响的高低，给这三个选项排个序，开发商、购房者、地方政府要弄懂房价是如何决定的，我们要搞明白房地产的全流程。

第一步是政府出让土地。土地出让方式有四种，招标、拍卖、挂牌、协议，不管是哪一种，都会有个底价儿，这个底价决定了这块地皮的最低价格，从而在根本上决定了这块地皮上盖的房子的价格。这个底价由谁决定的呢？由地方政府决定。更准确点说，这个底价由市级国土资源局和房屋管理局联合组建土地出让小组商议决定商议，也不是几个人拍脑门就决定了土地价格，而是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、政府产业政策、居民收入、开发商利润估算等等一系列因素，还要聘请专业的资产评估师，以便对土地进行公正的估价。

有了底价之后，会通过招标、拍卖、挂牌、协议四种方式之一出让给房地产开发商，然后开发商就交钱买地，接下来苦逼的事情就交给开发商就好了。开发商立项做环评，找设计院，施工方，全程还得办几百项手续，一两年的时间把小区给弄了出来，交付给业主，房子经过一系列的操作，最终到了你的手上。在你的购房款中，城市能拿到40%，地方开发商能拿到25%，施工方和下游参与者能拿到35%。

搞房地产开发的老板跟我说，质量最好的住宅，每平米的建筑成本其实最多也就一千五，那么一千五的房子为什么卖到你的手里变成了一万五甚至15万？显然是地皮价格决定。

这波我们站在了第二层，搞清了房地产价格的分成比例，我们接着向第三层进发，房价的怪圈，越是产业不发达的城市，税收越少，经济越差。为了发展，城市管理者就越得靠卖地盖房，取得土地财政收入去大力搞建设，而房地产越盖越多，刚开始居民踊跃买房，房价上涨，整套房子越盖越多，居民消费能力已经没了，房价也就很难再继续上涨，那怎么办？跌价是不现实的跌价受损的不仅仅只有买房者，还有开发商，还有开发商欠着钱的银行。

贷款买的房子是抵押给银行的资产，资产缩水会给银行带来巨大的风险敞口，银行就会被银监会处罚。最重要的，新房价格下跌会直接拉低后续城市卖地的价格，地皮就很难再拍出高价，所以一手房很难跌，而二手房却可以泡沫破裂。

最极端的城市，还是山东威海，乳山市海景房新房还八千一平米的二手房已经暴跌至两千一平米来把山东牌面打在屏幕上，所以判断你所在的城市房价有没有泡沫，就看一手房房价和二手房房价差距拉得大不大。

一手房远超二手房，说明地卖多了，房子盖多了，这里点个名啊。2020年房价出现下跌的城市名单，这些城市有郑州，济南，武汉，青岛，长沙，石家庄，哈尔滨，天津，贵阳，海口，还有一些小城市，近几年房价就一直不景气，这些城市有乳山，铁岭，玉门，鹤岗，双鸭山，宿迁，潍坊，衡水，七台河。佳木斯、复兴、石嘴山、鸡西、大兴安岭，这些城市里面有的是人口流失，有的是产业衰落，有的是地方前些年卖地太凶了，很吵了，一波房价后现出了原形。

具体原因很多，这里没法一一分析，但是根本逻辑就是我刚才介绍的那些房屋供给过剩，导致购买力衰竭。相反，另一个怪圈是越是产业发达的城市，税收越多，卖住宅用地的那点钱城市都看不上，城市收入的大头是产业，就会更想通过廉价卖工业用地，而不是居住用地的方式去吸引更多公司企业入驻该城市。

而工业用地卖得越多，居住用地能拿到的份额就越少，而企业越多，就业人口就越多，人们就会争先恐后的买房，导致更多的人对应着更少的利益，因此造成发达城市房价高企。比如深圳地下人国政府收入的主要大头就是几大巨头和数以万计的中小企业贡献了，当然会拿出更多的土地供应给工业用地，自然居住用地就少了。

换句话说，你作为打工人，你是选择去就业机会多的城市。是选择去住宅供应多的城市，前者机会多，待遇高，房价贵，后者机会少，待遇差，房价低，大部分人都会选择前者。去就业机会多的城市，这里啊，肯定有抬杠的。

那咱们举点例子，比如北京和天津的关系，上海和嘉兴的关系，深圳和惠州的关系。说极端点，鹤岗2万块钱一套房，咋没见毕业生去鹤岗呢？这波这波，我们站在了第三层。

第三层是土地用途的逻辑，第四层是什么呢？城市发展的逻辑，有一些超大城市啊，比如首尔，东京，更需要的是奋斗的年轻人，如果住宅用地多，年轻人更容易定居，教育资源就会紧张，就得修更多的学校。不仅如此，几十年后这拨年轻人也会老龄化，到时候东京和首尔不仅税收不行，还得花钱修更多的医院来服务老年人，那如果大量低价供应产业用地，少量供应住宅用地，就能让自己始终是一个就业创业城市，只吸引年轻人过来工作，但限制住宅用地供给，35岁依然上不了车的，自然就会离开。

用房价控制人口年龄比例，使得城市始终保持年轻化。这里对首尔和东京提出严厉批评啊，对首尔和东京提出严厉批评。这波是第四层，然而有一个城市直接跳到了第五层，什么有限的土地供应，在我重庆眼里通通不是问题。

对所有城市而言，地不是想卖多少就卖多少的，有一道紧箍咒牢牢地戴在每个城市头上。这个紧箍咒就是耕地红线。对于三四线城市而言，坐拥广大农村离耕地红线还远，还能放心地卖地盖房，但对于一线城市而言就很难受。深圳耕地面积早就跌破了红线，2010年深圳只有宝安区和龙岗区有微量耕地，加一块不到3万亩，而当年深圳的耕地红线指标是多少呢？6.44万亩。

无奈之下，深圳只能花钱从河源市、梅州市买了3万亩耕地指标才算勉强交差。只要有地就能盖房，就能提供工业用地，这样既能平抑房价，又能保证产业的发展，保障城市的未来。那么重庆是怎么应对耕地红线的呢？怎么拿到这么多的建设用地的呢？答案是投票。

农村一般一户也就几个人，几个人会占很大一块宅基地，但是只要农民进城买楼。那么，这户居民就会和几百甚至上千人住在小高层或者高层中，土地利用的效率就提高了。同样大小的一块地，在城市能盖30层的高楼，住上千人，在农村只能盖个平房，住几个人。这时候，如果进城的农民愿意把家里的房子拆了，宅基地复垦恢复成农田，这样政府就能从农民手中买回这块地，把这块地定为一张地票。这样，随着农民进城，重庆的农田就越来越多。如果开发商想在市区拿地，就必须去地票交易所买下等面积的地票，这就等于拿城市的地换了农村的地，而且没有触碰耕地红线。甚至由于农民退宅基地，耕地居然变多了，这样重庆就能拿出大量的地皮盖厂房、盖住宅，既发展了产业，也平抑了房价。

当然，这是几年前的重庆，这波重庆直接跳出了有限的土地和耕地红线的束缚，站在了房地产市场的第五层。重庆人请为自己打出牛逼，理解了房地产为城市建设融资的逻辑，就搞清了广大中小城市房价上涨的原因，理解了地产过度供给，就搞懂了中小城市房价停滞的原因，理解了住宅用地和工业用地的矛盾，就搞懂了一线城市。

房价上涨的原因理解了产业结构和人口年龄结构，就搞懂了超级城市房价突破天际的原因，理解了地票和城市与农村的换地操作，就搞懂了一些一线城市是如何压住房价的。这波我们站在了第五层，随着我们科技实力不断提高，依靠房地产必然将成为一个废弃的选项，我们已经在见证这种传统策略的逐渐式微，未来的发展将依靠科技创新，依靠占领科技制高点，去创造更大更高的附加值，从而屹立于世界民族之林。如果你觉得本期文章让你搞懂了房地产运行的逻辑，不妨点赞收藏转发，并且加个关注。