我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，您好！总预算250万，首房首贷，纯投资，黄埔有哪些小区可以推荐的呢？已经买了广州半年社保。

回答：你是可以直接入户的吗？还是走黄埔区半年社保的路子获得购房资格。这两种方式都没问题，关键是要买，总预算250万，大概率买中海誉城、金色梦想、春树里吧

提问：你好，请教一下！老公婚前广州有一套房子，目前手上应该能凑100万多点，还想买套小的投资，我们再买是不是要5成了？？

回答：你们的情况要具体看第一套房子是否有按揭在供。如果有在供那家庭2套买入是7成，如果已经没有欠款了是5成。具体情况也可以考虑，通过JLH的方式来降低首付成数，不过具体要看资质和条件和接受程度啦

提问：雕叔，一手房已经同贷很久了，由于限签的关系还没放款，最近利率又涨了，几个月后再放款的话，我的利率是按同贷时的利率吗？

回答：利率上行期，以放款时银行利率为准，时间拖越久变数越大。有时候银行是根据利率高低排队放款的，差异化定价，客户“主动”提出升息的会先放。[调皮]

提问：请问雕叔，佛山有一套房，已还清，广州首套4成资格（广州卖一买一），夫妻双方一个在沥滘上班，一个在天河客运站附近上班，家庭年收入60万左右，现有子弹230，明年小孩幼升小，考虑通勤和学位，最好能兼顾投资，请问有没有推荐的小区，好纠结，十分感谢！

回答：1、在卖房再买房这个逻辑关系上，结合目前的行情来看，可以先买再卖，因为现在其实是可以快速的卖出去的，市场是卖方市场吗，只要把两个事情的前后时间点捋顺就OK2、现有子弹230万，应该是没有包含“卖出房”的钱，所在这个预算就不太好预计，如果按照230万首付4成，那么总价575万，可以选择天河北、华景新城产品不太优质的二线楼盘小区，比如天诚广场，比如翠安侬苑之类的3、如果预算能提高到总价800万起，那么首选天河公园+华景新城的次新，比如珠江俊园、比如理想蓝堡之类的

提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：金融城，鱼珠 黄浦这几个盘哪些盘杠杆高一些？适合高评，低首付的

回答：目前评估价不太友好，不同小区的变化还比较大，而且不同的渠道最后的报价也不一样，要具体问题具体分析，有需要可以直接联系我们呗，不要只探讨不下水游泳啊

提问：雕叔，有没有听说广州限购加码？

回答：不太可能，现在广州远远还没开始，谈不上有行情，既然行情都没有，那还调什么？广州有个好处，就是盘子大，花都从化那些郊区把均价拉低了，账面上看不出广州涨了多少，实际好的板块，老黄埔，科学城，珠江新城，天河北这些已经开始暗涨了，网上传的调控更多是中介那帮7头在造势，玩玩气氛但是玩归玩，好的板块还是尽快入，我已经说了很多遍了，不然后续你们又白干几年不要干等，户口，名额还没下来的，直接签远期，然后加个补充协议规避一下风险，同步操作，真的不要等户口那些下来再去买另外换房的同志，先买房，后卖自己现在手上的房，对你是好事

提问：万科城市之光和富颐华庭，哥怎么看

回答：城市之光这个盘你看我的推文就知道了，我很少叫人买新盘，这个盘适合刚需去买，紧凑型的房型值得大单买入，89平的带主套3房跟120平的带主套4房都是抢手货，目前来说这个盘不好买，很多内部认购，估计等到开盘也没啥货可以选了，或者就是贵。整个老黄埔地铁新盘少之又少，之前的富颐跟五矿都不算地铁盘，城市之光最大的优势就在这里富颐也不便宜其实，便宜的都是一些靠近广园快速路跟铁路的房子，噪音影响大，主打的学位其实还没拍定就已经在叫嚣了，现在买入包含了学位溢价两者对比，更倾向于城市之光

提问：雕叔你好，天朗明居的房子为什么看起来这么破，但是还是这么多人买？值得入手吗

回答：值得，这就是地段的威力。天朗价格一直很坚挺，投资客也不少，好租好卖，交通四通八达。是金融城一带码农刚需上车首选之地。如果要选的话最好选择里面的2房吧，选大了就是错配了，你都说这个盘lo w 了对吧，面积大了总价高，放在天朗不合适。

提问：雕叔，您好。请问一下，常说的全款抵押指的是什么意思？这种一般适合哪种购房人群？目前打算卖一买一，但是首付可能差点，月供可以承担20000左右，这样操作的话可以选多大的标？谢谢

回答：你卖一买一没必要全款抵押，直接四成首付买就行了。五成、七成首付的人，可以视具体房源和资金实力情况考虑全款买入，再做经营贷抵押出来。两万月供对应差不多400万的按揭贷款，再根据首付成数倒推总价。

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