艰难的2021年就要结束了，但房企面临的考验还远未结束。

处于“绿档”就一定安全？未必。我们看到，在房地产行业神经异常紧绷的情况下，个别房企的资金危机更是带动了市场“看跌”行业的连锁反应。

融资、预售资金等从严监管政策，叠加评级机构下调行业预期，越来越多的房企难以独善其身。

最近，墨菲定律再次应验。

某经济学家前脚刚在公开场合表示，如果现在房地产过紧的政策不做调整，再过三五个月，大部分民营房企的现金流都要出问题。后脚，花样年、阳光城、佳兆业、当代置业……陆续暴露风险，最新的是浓眉大眼的奥园。

不过不同的是，奥园此次主动捅破“隔膜”，发出《致投资者的一封信》，对外披露其投资产品的状况。

对于包括奥园在内的多家房企，债务方面的问题在此不过多展开。这些房企接下来要干什么，反而更重要。窥视这些风险已经暴露的房企后续动作，其实会得到一些启示。

人民日报日前一则报道提及，政府部门高度重视保复工保交楼，同时列举包括奥园、佳兆业、花样年等多家房企的保交付举措。

不难看出：危机之下无论企业规模大小，为了稳定市场情绪、修复市场信心，各家房企不约而同聚焦保项目交付事项。

保交付已成房企手中的保命符！

对当下的房企来说，为何保交付如此重要？

事实上，房企项目公司账户上其实躺着大量资金，但在新房预售资金监管从严从细的大趋势下，只有按阶段达成相关目标，并最终保质保量将房子交付给业主，“躺”在监管账户上的巨额预售资金才能不断流入房企账户。

否则，项目公司资金无法快速回流至总部，总部能够实际用于偿债的资金规模就会变得十分有限。因此，把资源优先用于保交付，让监管账户上的资金流动起来，已成为房企共识。

这也难怪即便如许老板宁可卖掉个人房产、私人飞机，也要筹资“复工复产保交楼”。包括阳光城、佳兆业在内的房企也均聚焦于保交付，奥园更是将保交付视为“头等大事”，而且这家企业行动得更早，今年下半年就已开始行动。

据悉，奥园的荆州奥园学府里三期近日完成全面交付，而这只是奥园交楼攻坚战的一个缩影。

短短一个多月的时间，奥园已经完成了合肥巢湖铂誉府、南宁奥园誉江府、荆州奥园学府里、沈阳奥园誉峰、惠州奥园领寓等十余个项目的交付。

来看一组数据：今年前11个月，奥园在全国范围内累计交付70余项目，同比增长近30%；交付面积超500万平方米，同比增长45%。

而12月则是奥园的全年交房高峰月，据不完全统计，奥园旗下梅州、珠海、江门、湛江、长沙、南宁等多个城市项目数十个项目将陆续交付。

值得注意的是，中国奥园董事会主席郭梓文做了开诚布公的说明，要求各区域正式进入全力保运营、保交付和基金兑付战时状态。“奥园要成为行业困境中成功突围的优等生。”

如此大规模交付项目，遭遇了短期现金流困境的奥园，大概深切领悟保交付意味着什么。

而奥园只是整个行业的一个缩影。某种意义上，“三条红线”颁布前房企的三件头等大事是拿地、销售、借助杠杠拿更多地；而现在，房企的三件头等大事已变成：交付、去化、谈展期。

经历风险暴露后，房企自救方法不可谓不多。

债务展期、资产处置、寻求战投等不一而足，但这些更多可视作房企这个阶段的防守策略。换言之，是不得已而为之的手段。

其实，本轮房企流动性危机重要源头之一便是海外评级机构大面积下调国内房企评级。

据不完全统计，两个半月内，穆迪、惠誉、标普三大国际评级机构对中国房企集中做出了超140次调整评级和展望的动作，评级和展望被下调的比例达75%左右，创下中国房企评级近年来全年被下调总次数的历史新高。

评级大面积下调，致使部分房企的存量债务触发了违约条款，一些被误伤的房企突然卷入提前还债危机。

为了突围自救，有房企与投资人积极商讨债务展期方案，有房企折价卖资产回笼资金，也有房企老板变卖家产，还有房企低价配售自家股份，更有房企表示拿出全部家当……

寻求债务展期是房企当务之急。从公布的情况来看，中国奥园、阳光城等是为数不多就部分债券展期达成协议的案例。

奥园在11月中下旬接连三笔共计15.16亿元境内债务敲定展期，为企业缓解流动性压力赢得了宝贵的时间。与此同时，阳光城则有6笔债券共计约71.77亿元也都获得了通过。

但并不是所有房企都能顺利展期，也有少数房企在债务展期上遇到阻碍。在融资环境未见大面积好转之际，房企们大多都不敢心存侥幸，为了加速回笼资金，各大房企还通过出售优质资产，积极应对现金流承压的状况。

当代置业分拆旗下第一服务出售给融创服务，市场人士认为，不排除其后续有更多资产出售的可能。此前，包括花样年、富力等房企也均有处置物业板块的措施。

奥园也表现果决，先是在11月便将香港罗便臣道若干物业出售给新永投资，回笼现金9亿港元，另外在香港的一处物业据称也在洽谈中。

不仅于此，奥园位于香港、澳大利亚、加拿大的多个项目亦在与潜在客户洽谈收购。而且，奥园在资产处置方面的动作一样较为前置。

不得不说，这是一家具有危机感的企业。

某种程度上，房企处置资产也是盘活低效资产的方式，而通过内部结构调整，重新梳理企业治理脉络，也更有利于房企今后的发展。

除了出售优质资产，也有房企试图以低位配股的方式募集资金，融创中国就计划配售公司现有股份，预计所得款项总额约为9.52亿美元。

行业进入多事之秋，房企出现危机可能就在一瞬之间。对于房企来说，只有进入战备状态，以壮士断腕的勇气、魄力和诚意，拼尽全力，才能保卫外界对行业的信心，让企业活下去。

种种迹象似乎都开始显示，房地产融资有松动的迹象。

在房住不炒和三稳的预期下，最近大家留意，像成都、广州等地在预售监管账户方面已有所松动。

11月24日，成都市住建局公开《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，涉及房地产部分共四项措施，其中明确提高预售资金监管使用效率。相关内容如下：

房地产企业信用等级为A级及以上的，可使用外地英航保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。

△ 成都、广州预售资金监管调整情况整理，图源自克尔瑞研究中心

克尔瑞研究中心认为，预售资金的监管放松无异于为房企注入一针“强心剂”。而成都放松预售资金监管，对库存压力过高、土地流拍率过高且土地财政依赖度高、房价下滑过快等三类压力城市，具有一定的示范效应。

从房企的角度来说，则能够加速上半年销售项目的部分资金回笼，保持后续的开发进程不受影响，保证交付。另一方面，也能以时间换空间，保证后续更多项目入市，实现自身的良性循环。

而且，部分城市预售资金监管的放松，将有助于房企加快回笼部分资金，进一步增厚其现金流，使其逐渐走出紧张状态。

值得注意的是，成都此轮还出台协调金融机构加大支持力度的政策内容，比如，增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，给予重点企业开发贷展期、降息等配套措施。

其实，前段时间包括像央行等都提到，对房地产的合理融资需求要开始调整。能明显看到的是，11月房企信用债发行明显加速，发行规模相较10月翻番，开发贷也出现了边际放松。

12月6日，高层继续定调，表示要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

相信在这一系列的调控政策下，房企风险会逐渐得到释放，市场也将重新启动，而在这样的趋势下，房地产最坏的时候可能正在过去。

其实，最为关键是的，经历困难后，企业自身经营策略改善、方向转变，部分具有强烈求生欲望的企业或许将得到重生。

以奥园为例，暂时的流动性困难，短期一定会让企业阵痛。但从长远看，随着杠杆水平下降、低效资产剥离，企业经营会更加稳健。

因此，短期阵痛对企业稳定经营未尝不是一剂良药。

官方表态或许最具说服力，“奥园跟恒大完全不一样，不仅要保交付，还要系统考虑，要激活企业，继续发展，”人民日报在日前报道中引述地方主管部门的描述。