这个文章发出去估计会有很多开发商要找我麻烦的啦

塞

不过这确实是一种现象和趋势。我之前也有说到过，这些年因为政策开放（购房移民的手续简化、门槛也低），来塞浦路斯的华人是越来越多了。来到这以后，也不难发现这边的土地很便宜（2000多平米的土地不到200万就可以拿到），房产也有比较大的升值空间。咱们中国人又比较有经商头脑，因此就都发现里边的商机，做起开发商或者卖起房子来了。

我1995年就来塞岛留学，在这里也生活很多年了，就发现其实在塞这个小国家自己购买土地建设自住或是销售，相比较国内而言简单得多，对专业要求也不高，这也是许多移民者来做开发商或者卖房子的原因之一。

老李先来跟大家介绍一下这边的土地情况，首先塞说白了就是一个小岛，面积只有北京一半大一点，南塞人口还不到80万，所以人均土地拥有率比较高，土地资源也很多。

土地性质分为农业用地、工业用地、商业用地和住宅用地。

1. 农业用地只要曾经办理过建筑许可那么就可以用来修建自己的庄园（根据该土地容积率修建1套自住房子）。相当于自己给自己建套带个大花园的房子。通常农业用地容积率从1%-10% 之间。简单说如果占地1千平米容积率8%，那么就是说最多修建的房子套内面积就是1000乘以8%=80平米。（农业用地2019年后暂停办理建筑许可）

2. 商业用地，简单来说就是可以用来修建办公点和商铺的地方，但也是允许做公寓和别墅的，通常情况下会建成底商带公寓这种方式。商业用地所在位置一般较中心而且容积率较高。

3. 住宅用地，这种土地只能用来修建公寓和别墅自住或者销售。这些就是为什么小小的塞浦路斯，注册开发商却能有1000多家的原因。换句话说只要我祖上留下的我就可以用来做开发。

地

说到这里来说说所谓的开发一共几大步骤。

土地首先分为“生地”和“熟地”，及带规划和不带规划的土地。

生地和熟地的区别：

1. 是否有规划。

2. 是否有三通（水电路）。

当然我们很多中国人都去买熟地，简单方便还省得自己做设计和批规划，而且基本上位置肯定不会差。

但是也有生地位置也不错，如果自己有点信息那么找个注册设计师按照自己的意愿（套内、院子、房型）进行设计有什么不好呢？其实很多中国人不知道这样是一个途径，而且又觉得很复杂或者超出了自己的能力范围，例如语言和专业能力。

所以说这些担心都是没有必要的，这里都是制度化的。设计师必须按照土地大规划（层高、容积率、覆盖率以及欧盟消防、水电、隐私和承重标准进行设计。有专业的人替你操心，那还有什么担心的？语言？找个翻译不就得了。其实就是一层窗户纸，难者不会，会者不难而已。

买地拿到规划和建筑许可或者沿用之前的规划和建筑许可后，你就要进入建筑招标过程了。图纸和预算（bill of Quantity)给到不同的建筑商进行标价和报价就可以去筛选。选定一家（根据付款条件、交房时间、友好程度、建筑级别）就可以开始建设了。这里还要提一下拿到规划许可之后就可以在自己公司给自己和朋友做一份购房合同，接着去土地局注册再拿去移民局配合其他资料就可以申请绿卡了。

买地自建相比你从开发商手里买，省掉了他们的预期利润、中介费用、销售费用，这些最少估计30%，如果很多建材和家具自己从国内发过来还会额外省掉10%。

老李今天说的这些不知道有多少当地开发商会看到并且记恨老李。但是老李就是想告诉大家，很多东西就是一个道理，明白的不会被骗，被骗的都是不明白的。还有想省钱的就别想着省力，想省力的就别想着省钱。