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壹

提问：房姐，您好！三年老粉，续费首问！看到12月6号的房地产政策，是不是已经到了政策底？现在手上有40万，怕年后又普涨，会出现踏空，错过现在的优惠或者笋盘，但是还有一套40平住宅可以出售，除去贷款，可以把子弹扩充到60多万，但是现在二手成交量很低，可能交易的时间会很长，所以先问问房姐，是先把这手上40万在年前买房，还是等把40平的房子卖了，子弹扩充到60万再买房？如果现在可以买，有没有推荐的新房或者二手房？计划使用父母的首套房票，谢谢

回答：你好，针对12月6号出台的房地产政策，主基调还是房住不炒，以稳房价为主。稳房价的意思是，不会大涨也不会大跌。当下的状态已经是利空出尽，但普涨不太可能了，未来大概率还是会和上一轮一样，继续分化，局部地区的优质次新和学区楼盘稳步上涨，供应量大的板块和人口净流出的板块横盘或者微跌。

央行下调存款准备金率0.5个百分点，共释放长期资金约1.2万亿元。此举是为了稳住大家对市场预期，以及对冲恒大风险。

现在市场上有3种声音：

1.政府：政府要讲究公平，需要保障大多数人的基本住房权利，又要保证市场的健康稳定发展，希望保持社会的基本公平秩序。坚定相信政府有智慧能解决好问题，未来是美好的。目前的政策主要是侧重于刚需和改善置换群体，所以刚需建议尽快上车，等不起。改善可以好好挑挑产品，逢笋入原则。

2.经济学家：经济学家总在讲灾难，危机，总说要出事，因为他们吃这碗饭的，如果现在什么都好，他们就失去了存在的意义。10年前所有专家预测房价要跌，总在预测新的危机，现在回头看这些言论不攻自破。

3.自媒体：上半年楼市大涨，篇篇暴涨；下半年横盘，篇篇暴跌。

我们作为买房者，看了太多观点容易掉坑。跟着学习抽丝剥茧，分析逻辑，你的判断才会越来越准确。大道至简，殊途同归。对于一些短期预测，我持不同观点。放弃对2-3年的走势判断，专注5-20年的判断。

房地产的逻辑，本质并不难，关键是找到本质。关键就在于能不能找到那一道小小的认知门槛。房地产的底层逻辑是经济学，是中国的货币环境和城市进程。大量的行业发展，早期都依靠海外企业和行业的经验，但不适合套用在中国的房地产上。很少有人懂得逻辑和基础的经济学原理。

一旦你掌握了基础的经济学原理，你就进入到蓝海领域，拥有绝对的认知优势。买家的竞争对手，是另一个买家。

随着中国经济的发展，居民从单位分房进入商品房时代，产生了新的购房需求；

从8亿人口到14亿人口，产生了更多的购买需求和购买力层次；

城市化从20%发展到60%，购房需求长期井喷式上涨；

凯恩斯的经济政策流行，房地产的黄金10年，即是通胀迅猛的10年。当90%的中国人，都把买房作为成家立业的基础和传统时，房产成为了终极商品。任何人赚了钱，最终都要买房；而买房又是绝大多数人一辈子最大的一笔花销。

在种种条件下，一二线城市的房产，成为了货币，与这座城市，这个国家的利益挂钩。房产，就是法币的对冲，国家的股份，是真钱。

绝大多数的小白，看的是个股涨跌，而我们看的是国运。行兵打仗讲究不动如山，墙头草一定会追涨杀跌，短期频繁操作。房产，恰恰相反。只要通胀存在，人口存在，货币将持续贬值，对标的商品持续上涨。

总的来说，产品越刚需，在人口快速导入的城市扩张期越有市场，甚至刚需盘的单价能逼近甚至超越改善盘。而在人口导入放缓、改善需求占主导的市场，越是高端的产品，会慢慢和普通产品在价位上拉开越大的差距。

武汉目前最保值的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

贰

提问：房姐您好，新人首问！！！这是第五次提问，期待被回答 本人在北京工作，已有北京户口，住房（男方家出款），所以想为自己在武汉投资小额房产一套，以租养贷。目前的问题在于：1. 目前是想靠自己2年工作累积大概50左右的子弹，（目前正在积累武汉社保中）不确定2年后是否还有不错的价值洼地？机会板块具体在哪儿呢？看星球里说目前光谷东的机会已经尾声了，2年后的投资不确定性较大。2. 北京的房产都在石景山区，不知道您觉得石景山的升值发展前景怎么样呢？问题比较多，期待您的回复！

回答：你好，石景山可能是北京城六区里存在感最低，最不像城区的一个区。石景山历史悠久，首钢和各种部委所在地，在90年代以前，尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时，北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。

历史上的西倾的程度多严重呢？——早期的地铁和交通规划，地图边界是西六环到东三环。但是最近十多年来，石景山默默无为，首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，可以说，是北京西面的天通苑。

天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员，近些年更多的成为了望京的卫星城；

石景山依靠最老的1号线，一小时直达东单王府井国贸(苹果园上车)，现在还有6号线延长等加持。

石景山过去这些年，除了万达没有太多现代的商业场所，整体布局更像一些散落的村镇，八角以东的石景山路南边环境还算不错，但是苹果园古城一带比较诡异，夜晚路灯昏暗的街道，走过去有鬼城的感觉。

石景山最大问题就是基本都是old money （本地置换的人为主，住惯了石景山不想离开），new money选择进入石景山的极少。所以石景山虽然有供应量很少、需求稳定这两大优势，很少领涨。

投资角度，我们不推荐石景山区域了，一般是自住+保值，生活半径在西边可以持有，投资角度还是更倾向知识星球内推荐的板块。

光谷东能不能入手，主要还是看价格，未来5年，武汉潜力最大的板块依然是光谷东，但是需要把握好入手时机，不要买在高点即可。

叁

提问：你好，华侨城欢乐天际的房子目前能买入吗，投资持有时间多长合适。

回答：你好，分析华侨城欢乐天际的投资价值，主要以下关注3点：

1.杨春湖高铁商务区能发展起来吗？

2.华侨城的操刀能力如何？

3.项目性价比如何？

2006年，杨春湖高铁商务区横空出世，与武湖、四新、南湖、鲁巷、豹澥等多个片区一同被定位为武汉城市副中心，而随着数十年的发展，有的片区发展已经成型，如凭借光谷中心迅速发展的鲁巷，而有些片区则是令人唏嘘，如坐拥高铁站优势的杨春湖片区，依然规划依然停留在图纸上。

杨春湖天生条件非常好，有地段，有风景，有高铁。尽管规划完美，但杨春湖高铁商务区的建设进展缓慢，除了靠近工业区 拆改慢之外，板块位于洪山区 ZF推进太慢。杨春湖高铁商务区的定位：商务办公、购物娱乐、餐饮酒店、健康医疗、儿童亲子、艺术展览等丰富多元的综合业态。如果未来能发展起来，杨春湖高铁商务区会成为武汉未来经济新增长极。加上该板块的土拍价格并不低，周边开发的项目 比如东湖金茂府等，未来会打造城市高端综合体。全国高铁商务区能发展起来的案例并不多，上海虹桥和广州南站算不错的，而这2个板块的房价都能跑赢大盘。

华侨城作为中国文化旅游产业的示范者，先后打造了中国民俗文化村、深圳世界之窗、欢乐谷连锁品牌、东部华侨城、华侨城欢乐海岸等知名项目。对板块的操刀能力之高，不容置疑。华侨城东湖项目的成功，也让华侨城在武汉一战成名，积累了好口碑，未来二手市场上的溢价能力不错。我们相信华侨城具备一定的实力扭转杨春湖现有的局面。

能买吗？星球往期分析过，华侨城欢乐天际的出来品牌溢价，2万左右能买，多余的部分，就是华侨城的品牌溢价。不成熟的新区，起价太高是非常大的致命点，加上未来发展不确定，周边配套弱。这个价格放眼武汉，能买到潜力更大的项目。

肆

提问：房姐你好！两年前投资买的武湖联投汉口郡一期小洋房 至今横盘！那个时候小白 迷信概念 2年了 武湖完全没动 全是规划！您觉得这个房子还有必要拿手里吗 我想的是及时止损 亏2年利息 挂着慢慢卖掉算了，换点资金去光谷东或者别的城市重新开始。请问房姐建议呢 卖了及时止损 还是 再等等 看有没有一波行情？个人觉得很难轮动到这里！

回答：你好，感谢付费！

新区相对成熟区，就类似风险投资之于稳健投资，或成长股之于蓝筹股。成长股并不必然比蓝筹股差，但成长股的股价里，当前净资产的成分较低，未来新增利润折现额的成分较高。而计算估值这件事，的确是不简单的。涉及大量要素取值的假设。

那么，对新区这样的“成长股”的估值，就会有人估的过高，有人估的过低，从而造成总有那么一些新区是被低估的，这就是机会的来源。其实有些新区的确定性已经很大了，就是会成为未来的城市价值高点，当前价格也真心不能算很贵，典型的，如：南京河西奥体江北新区，杭州钱江新城，武汉光谷新区，郑州郑东新区，成都天府新区。但是有些新区，不确定性非常大，当前买入，有赌博的成分，比如长江新城。

目前各项规划落地比较慢。长江新城1.0版本还没有正式落地，未来发展不好说。在不限购区里，武湖对比武汉其他几个远郊区 还是更有优势。如果你的追求确定性，有房票，可以出手武湖置换光谷东。当然如果你底层充足，建议加仓光谷东。

伍

提问：房姐您好，最近在看二手房，家里的诉求主要有两个：一是有学区满足孩子上学需要，二是二娃快出来了买个四房满足家庭自住需求。刚看上了光谷清江山水的一套房子，141平、总价335，单方2.37的小高层，2013年的房源，目前的说法是小学对口光谷十小，初中对口光谷实验。想问下美丽的房姐：这个价格的清江山水是否适合入手？前期这个楼盘对口的光谷六小，两年前转成对口新的小学光谷十小，目前最高到四年级，中介答复说初中对口光谷实验，但是我了解的情况是没有毕业生初中还没有划片，不知道该听谁的，而且东湖高新的房子在使用了学位以后下次使用要等六年。大娃要入学，不知道学位使用和划片的情况哪里可查，中介的答复是否靠谱？一旦入手了是否有可能还会被转学区？今天的精选里边提到了学区房，光谷十小不晓得怎么样？最近有消息说武汉在研究取消划片，学区房还有追的必要吗？

回答：你好，感谢大额付费！

光谷十小和光谷一小都是武汉小学分校。我们都知道，分校的师资大多和总校不共享，所以教育质量和总校并不可同日而语。当然，分校的质量也是参差不齐的，有的对师资严格把控，非博士生不得进入，而有的，也就是挂个名称而已了。但不管哪种，多数都是开发商与教育集团合作的（当然，我们并不排除极少部分是区教委为发展当地教育而引进的直管分校，这样的分校价值相对大些）。

对于这类学校，其价值有多大，我们又该如何评判呢? 要看学校的性质，说白了也就是开发商与学校的合作方式。合作方式有“托管”、“直属分校”、“挂个牌子”三种普遍的方式。

所谓“托管”，就是签订一个以几年为期限的协议，在协议时间内，名校派人全权管理学校的各项教育任务，学校成熟之后，名校合作方撤走；

所谓“直属分校”，就是这个学校的一切教育资源和总校共享，其中包括师资、课程等。当然，这是最稀缺的、也是最优的合作方式；

而最没价值的，就是开发商直接花钱买个牌子，那也就是说，这个学校和总校没有半毛钱关系，只是打着名校的名头而已。

从价值上来看，永远是直属>托管>挂牌。光谷十小和光谷一小都是由托管的。

2004年，武汉小学首次托管光谷一小，在武汉小学6年的托管下，光谷一小完成了托管目标。7年之后，武汉小学在2017年重返光谷托管光谷十小，未来光谷十小应该跟光谷一小相差不大，但是光谷十小的硬件设施会好很多。清江山水距离2个学校都比较远，不排序未来也会有划出风险。如果孩子即将上学，可以买清江山水，如果孩子2-3年后才上学，建议尽量买学校附近的楼盘，比如知识星球内推荐的楼盘。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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