我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，您好。我家庭在广州有两套房，已经没有购房资格了。后续投资方向有：1，买佛山，例如千灯湖，北滘。2，买广州不限购的新塘。目前手里有100w的子弹，广州两套房已经没有房贷了。烦请指正，谢谢啦！

回答：如果非要在佛山和新塘之间选择，目前新塘略微领先佛山半个身位，只是隐约判断你可能还有其他选择，比如名下两套房时候倒腾一下，卖一再买一，置换一下标的物，从投资角度或者改善角度或者你有其他名额，再开发一下，就这几条路子

提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。 两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。 租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。刚刚发送失败了，再试一下。

回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗?最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。

提问：雕叔，夫妻二人都在深圳工作，男方深圳户口深圳社保，女方广州户口广州社保，你们那里能做不上征信信用贷么，谢谢

回答：谢谢打赏，能不能做还需要很多其他信息呢[撇嘴]，有无房产，公积金缴纳金额，连续缴纳年限，工作单位名称等等。可以联系小安，我初步判断下资质。基本上男方只能去深圳做，有同行可推荐。女方可以在广州做。

提问：雕叔，最近了解了一些管家公司，有家很特例，服务费1.2%，不砍砍还1.5%，按揭标准件都4‰还另算评估费，贷款300万GPGD可能要2万按揭评估费，不到4百万总价整套下来接近8万，比起其他要多收两三万，这是不是专门割韭菜的管家公司？

回答：我知道你说哪家我教你一个办法，市场上的中介费现在主流是1个点左右，很多可以找得到贷款的话我建议你还是自己找3家对比一下价格，选择收费相对便宜的就可以了

提问：雕叔您好，小白求问，经常听到查册，假如具体到某套房，这个查册是需要业主协助查，还是买家就可以查询，查册主要是查什么？查询的结果能否清楚学位占用情况呢？

回答：查册详细版可以让业主提供，这个是可以要求他提供近期完整真实的查册报告，但是学位占用是不会显示在上面的。报告会显示业主名下几套房，是否有抵押\/查封、产权是否单独所有、产权性质、真实面积、真实楼龄等等，这些信息与税费和贷款额度\/年限息息相关。一般来说中介会搞出来给你看，如果没有，你可以要求的

提问：雕叔好，请教以下问题如何处理。情况是：卖方（业主）房8月到期满5年，房子有抵押未还清。我看好该房，近日想确定：1、合同该如何签才能降低风险，对我有利；2、签合同之前，钱可以给卖方吗？或者给到哪？他说可以配合到8月中满5年再过户，并做到满5唯一。3、卖方因自己凑不够抵押款，想先签合同，拿到我的钱去还款解押，再办过户。这样可以吗？

回答：1.如果你确定你这边首付征信名额问题不大的情况下，把你介意的条条框框写到合同，最好把毁约金写高一点，然后把网签做了，这房子就不能动了。2.不建议过户前给太多定金买家，四五百万的房子给个10万之下最好，如果定金给多了，业主扯皮就很烦了，比如行情来了，他的房子都涨了50-60万，他估计也不想卖给你，直接毁约，定金都不给你了。或者业主一房多卖，收一堆定金跑路呢3.建议叫业主自己搞定抵押吧，垫资过桥现在很多其实，如果是拿你这边的钱去弄的话风险还是有的或者业主征信没啥问题的话中介公司可能会做担保，你们提前签约把钱放给他们，风险小一点

提问：雕叔雕叔，有幸看到你的文章并进入知识星球。近期有想法购房，首付预算150w~160w，首付成数为4成，符合番禺人才政策，所以只能在番禺买。近期刚开始看番禺，上周末看了下雅居乐，其中有一套挪威森林南向望别墅的12楼的一套86.6方三室一厅一卫，总价报价385w，价位相比同小区，有点偏高，不知道是否适合入手？如果入手多少比较合适？另外，能否请雕叔推荐一下其他适合入手的盘？非常感谢！

回答：首付150-160万，首付4成，总价其实就是370-400万之间，只能买番禺的话，首选雅居乐花园了，一尺山居、挪威森林（雅逸庭后期）、十年小雅这三个组团吧三房、带电梯花园、次新是首选

提问：雕叔您好！科学城附近上班，自住加投资，400多预算，品秀星樾保值增值潜力如何？您觉得科学城板块如何？其他一二手楼盘推荐？

回答：关于科学城，或者叫萝岗的思考：1、如果纯粹考虑自住，那么在萝岗买房，喜欢新房的话，大家肯定是会看品秀星樾、大壮名城、中央城之类的，这个没问题2、如果纯粹投资的话，那不用讲了，一手的劣势就很明显，交楼晚、办证拖沓、两年限售，那么4-5年的时间跨度是少不了的3、好了，你会说“雕叔，我自住+投资”，哈哈，如果是这个选型，那么不好意思，也不要选一手，如果偏向自住多一些，那就选其萝岗其他的，6号线沿线、21号线沿线的二手

提问：万科城市之光，这个新住宅盘和富力南驰比，哪个好一些呀~

回答：交通：万科城市之光肯定好太多，楼下就是文冲站+大沙东的双地铁站，富力南驰是无地铁配套：自身配套来讲以及周边的配套来看，万科的配套好很多，至少周边还有点商业味，而且自身的商业配套还不错，富力的配套就真的只能靠自己了，如果项目自身吹嘘自己的教育如何如何牛逼的话产品和物业：这个两者相差不大，新时代的产品不会差到哪里去，万科略微占优富力南驰可能的优势只剩下离天河近，通过护林路、广园路瞬间抵达天河

提问：雕叔，总预算600万内，建议买哪个板块哪个楼盘几房？投资5年规划。

回答：投资5年规划，总价600万以内，一定是按照“楼龄次新、地铁沿线、花园社区、最好带一个公办学位”这个逻辑来走的可以看看金融城、鱼珠、员村、奥体附近的房子

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