底层逻辑变了吗

过去的一年多，楼市多少有点惨淡，手握多套房的家庭都在琢磨一件事：是不是把老房子卖掉？

上个月，楼市传出了一些利好消息，很多人就开始幻想，房价新一轮的反弹是不是又要来了？

过去20年，我们的经济发展主要依赖于外循环。所谓外循环，就是我们生产商品，然后出口到国外，赚取美元。

这些美元，在国内会分成两条路：

第一条是汇集到央行，变成外汇储备，然后购买美国国债，回流美国的金融市场。

这也间接导致了美国不管是国债还是股市的泡泡都吹得很大。

第二条路是以外汇占款的形式，变成了新增发的人民币。

过去20年，我们的货币供应量一直很充足，楼市作为最大的货币蓄水池，受益最多，这也是房价不断上涨的主因。

可以看到，曾经的外循环，既憋大了美国的证券市场，也憋大了国内楼市。

但是，由于我们的经济发展的太快，最近几年，有些国家坐不住了，之前稳定运行的外循环慢慢变得不稳定了。

在外循环的时代，房地产有三个很积极的作用：

一是改善了老百姓的居住条件，提供了大量就业；二是当了货币蓄水池；三是开发商和地方政府一起，把城市的基础设施搞起来了。

但是，随着房价一轮又一轮的上涨，高房价的负作用越来越突出，甚至变得很要命。

高房价的负作用大概有四个：

第一，也是最关键的，高房价压低了生育率，现在的生育数据有多难看就不用多说了。

对我们这代人来说，想找个好工作就必须去大城市，但大城市的房价都很高，人是进了城，但因为买不起房，所以根扎不下来，大多数人都是一种漂着的状态。

再加上，高房价导致了高房租，大城市的收入虽然高，但交完房租，剩的钱也攒不下多少。

买不起房，还攒不下钱，结婚生子这些事就只能不停的向后推。

第二，高房价导致了收入分配不公平。根据野村证券的报告，中国70%-80%的贫富差距来自于房地产。

现实中，很多人几十年的工资都赶不上房价一年的上涨。谁买房早，谁碰上了拆迁，谁大胆的去炒房了，谁就更富有，这种财富分配方式不健康也不合理。

第三，高房价耽误了科技创新和国内消费。

科技创新和国内消费就像未来经济发展的任督二脉，这两块十分十分的重要，如果打通了，那将来跨过中等收入陷阱就不成问题，但如果打不通，那就很麻烦。

第四，高房价本身就是风险。资产泡沫破裂之后，经济一般都会出问题。

因为中房和美股现在都有泡沫，所以很多人喜欢拿中房和美股做比较。疫情之后，美股的泡沫越吹越大，现在几乎成了美联储的心病，未来弄不好就是一地鸡毛。

为了金融体系的稳定，我们的楼市不能像美股那样，一涨再涨了。

当外循环变成了内外双循环，房价的持续上涨就失去了根基，高房价带来的这些负作用也到了必须解决的时候了，时代真的变了。

楼市是不是正在回暖？

在最近的各种调控政策中，最重要的有两个：

一是针对房地产企业的三道红线；二是针对银行的贷款集中度考核。

三道红线让银行没法向房地产企业直接输血，而贷款集中度又限制了居民按揭贷款的规模。

以前房地产企业都是一手拿着银行的开发贷，一手拿着老百姓交的预售款，杠杆加的很高。

但现在，不但开发贷拿不到了，因为房子不好卖了，预售款也拿不到了，这直接导致很多房企流动性紧张。

我们都知道，房地产和金融环环相扣，房企难受了，银行就会跟着难受。

为了拉兄弟一把，加速房地产企业的新房去化，银行的按揭贷款很自然的就会偏向新房。

二手房因此出现了限贷、停贷的问题，流动性逐渐被锁死。

对手握多套房的家庭来说，最郁闷的事有两件：

一是二手房不好卖了；二是房子不但卖不出去，而且拿在手里还要交税。

在二手房流动性越来越差的当下，房产税竟然开始试点了，这将大大提升房子的持有成本。

如果有人还想握紧房子，坐等未来流动性宽松，再抛售房产，那这个等待的成本，会因为房产税的出台而变得越来越高。

未来的房产税很可能会设一个免税面积，然后再根据各个家庭持有房产的套数和总面积设置累进税制，也就是说，谁手里的房子多，谁承担的税率就高。

如果房产税真的这么设置，那很显然，为降低税率，少缴税，有多套房的家庭，会加速变卖房产。就算把卖房的钱存银行，也总比交累进的高税率好。

甚至，聪明一点的家庭，会把分散持有的多套房产卖掉，然后换一套核心地段更贵的房子。

核心地段的房子有两个好处：一是因为稀缺，所以抗跌能力强；二是因为租房的需求旺盛，涨房租会比较容易。

房产税如果开征，那一二线城市核心地段的好房子可能还会涨价，而偏远地段的房子，或者老破小则会因为各方的集中抛售，而价格下跌。

流动性降低，房产税试点，再加上房贷利率上涨，这三条加起来让房子，尤其是不太好的房子，吸引力越来越低。

根据央行19年的数据，有两套房子的城镇居民家庭占比31.0%，有两套以上的占比10.5%。

房子这东西，如果卖不出去，那它账面价值再高，也不过是纸面财富。

在房产税尚未落地，流动性又稍稍放宽的当前，尽快处理掉手上多余的房子，或许是个不错的选择。

老房子是不是要尽快出手？

很多家庭之所以留着老房子，最大的念想就是等拆迁。一旦拆迁来了，老破小就变成了新房子，价值倍增。

2015年，为对冲经济下行压力，同时消化掉部分城市的房地产库存，国内推了一波棚户区改造。

据平安证券的数据，2016年至2020年，棚改拉动的住宅销售占了全国住宅销售的10%。

大量拆迁户拿着拆迁款入市买房，楼市的库存消化掉了，房价也涨了一波。

但是从2019年开始，棚改开工总量大幅减少。2018年，棚改开工量还有626万套，到了2020年，就降到了209万套。

甚至在2020年的政府工作报告中，棚改的表述不见了，取而代之的是旧改。旧改和棚改的差别挺大，前者更像是旧楼翻新，而后者则是大拆大建。

在房住不炒的大背景下，推动房价上涨的棚改已经有点不合时宜了。

总的来说，以后想靠着老房子拆迁暴富，机会将越来越少。

可能很多人会说，不拆迁也没关系，老房子占着城区最核心的地段，周围的学校、商场什么的都是最好的，就算房子老了，但地皮会一直增值。

这个说法有一点道理，但前提必须是一个城市的核心地段固定不动。

北京的中心一直是故宫，所以二环里的老房子会一直比五环外的新房子贵。

但是国内大多数的城市，尤其是二线及以下的城市，包括济南、郑州、合肥、青岛，他们的市中心，也就是核心地段是在不断移动的。

这些城市的老城区虽然有很多地标建筑、有挪不走的自然景观、历史遗迹，但是房价最高的地方却普遍都是刚刚建起来的新城区。

各种高楼林立、现代感十足的新区或者CBD，不管是在建筑标准上，还是在居住舒适度上都

比老城区高了一大截。

外来的富裕人群、以及老城区的有钱人慢慢的都往新城区迁移，土豪住进了郊区的别墅，中产搬到了新区的大平层。

相应的，优质的教育资源、医疗资源、商业资源等等都会跟着有钱人的步伐，慢慢迁移到新城区。

新城区的配套越来越好，房价也越来越贵，整个城市的核心地段就从老城区挪到了新城区。

住过老房子的都知道，房子老了，就普遍会有墙皮脱落、墙壁渗水、设施老化、管道堵塞、甚至物业差等很多问题。

老房子的价格就是靠地皮撑着，如果市中心挪走了，还有多少人会接盘老房子？

未来房地产市场的分化会越来越严重，一二线大城市和三四线小县城的房价分化、新房子和老房子的房价分化、核心地段和非核心地段的房价分化。

整体上，房价坚挺甚至上涨的地方，一定是人口流入、产业兴旺、高收入群体聚集的地方，

如果你手里的老房子不在大城市的核心地段，那越早出手，可能越好。