2021年12月28日，北京市正式下发了《北京市“十四五”时期社会公共服务发展规划》。

在这个规划中，把2021年-2025年未来五年，北京的“社会公共服务配套”究竟怎么建设，建设什么内容，在哪里建设，进行了规划指导。

所谓“公共服务配套”，主要包括“优质中小学”、“大学高校”、“三甲医院”、“公园”，“文化体育设施”以及“养老设施”等内容。

公共服务配套的建设，对区域房价的影响是相当大的：配套好，房价涨；配套弱，房价跌。

配套本质就是“区域成熟度”的核心指标。

尤其是“优质中小学配套”和“三甲医院配套”，对区域房价的“上涨”起到了关键性的支撑作用。

这是一个基本的市场规律，因为配套的大量建设，本质就是“政府财政的支出”，必然会逐渐转成“房价的上涨”。

所以，北京未来五年的“社会公共服务发展规划”，本质就是未来五年北京房价的“基本格局规划”。

未来五年，北京的“公共服务配套”总体上有以下几个趋势：

第一，大量的“三级甲医院”会从城区向郊区“疏解”，东西城核心区和城区虽然还保留“本院区”，但病床规模会被压缩。

未来近郊区将会有越来越多的“大医院”，住院需求开始从城里向郊区转移，这个趋势明显。

第二，全面新增“中小学学位”，预计普高率将会突破80%以上。

未来五年，北京将新增150所“中小学”，学位将新增16万个，每年基本可以新增2-3万个。

目前北京的“普高率”在69%左右，也就是100个京户初中生，有70个可以上高中。

到了2025年，我们预计北京普高率会突破80%以上，甚至可能达到90%，北京可能在全国“首先普及高中教育”。

原因很简单：2020年北京户籍的新生儿规模已经降到了10万，北京的“婴儿潮”早就已经过去了。

到了2025年以后，北京有些学校估计都“招不满学生”。

除非北京未来大规模放松“落户”，否则很多学校就会面临“没有学生可招”的局面。

第三，大量建设“体育公园”和“文化设施”，北京未来五年要打造“公园城市”。

北京的土地资源虽然看起来很多，但绝对不是用来“搞房地产”。

未来五年，北京要用大量土地来建设“体育公园”和“文化设施”，比如2018年北京就启动了《新一轮百万亩造林绿化行动计划》，计划三年时间，用400多个亿“打造公园城市”。

尤其是在五环的“一绿地区”和六环的“二绿地区”之间，可能要搞100多个公园，这个地区基本上就“没地可供了”。

尤其是在北京中轴线上，就有三个“中央公园”：奥林匹克国家公园、奥北森林公园及南苑生态森林公园。

规模是一个比一个大，尤其是“奥北森林公园”，占地规模达到了1700公顷，是“两个奥森”那么大。

除了建设大量的“公园”，同时还要建设大量的“文化设施”，这里面就包括“博物馆”、“戏曲中心”、“图书馆”、“体育馆”、“艺术中心”等各种各样的设施。

这些设施将会在腾退土地上来建设，比如东西城就要建设成为“博物馆之城”，利用各种腾退房屋来变成“博物馆”。

第四，大量的“租赁房”和“共有房”将会出现，占到整个北京住房供应的40%，土地供应的30%以上。

北京提出未来五年，将会提供100万套住房，其中“租赁房”规模将会超过40%，“共有房”可能会超过15%。

这样一来，商品房规模自然就要被压缩。

通过以上的分析，我们就可以看出，虽然北京的“土地面积”看起来很多，很大，但是能够用来“开发商品房”的土地资源其实有限。

大量的“学校”，“医院”，“公园”，“文化设施”以及“租赁房和保障房”，将会挤占北京大量的建设用地资源。

北京整个城市建设，都在朝着“公共服务配套”倾斜，能够盖房子的土地越来越少，也就越来越远。

当然，整个城市未来也会更加“宜居”：公园多，学校多，医院多，文化设施多，配套越来越好，房价自然也会越来越高。

只能说，“有钱就是任性”。

而从区域发展上看，北京未来五年的“配套建设”也有不同的“重点”：

第一，东西城核心区：重点加“中小学学位”，建设“文化设施”，但压缩医院规模，减少病床数量。

东西城核心区本身就已经非常“拥挤”，加上“老城不再拆”，以后更没有什么新增土地资源了。

所以东西城的“配套建设”只能在“腾退空间”上做文章，疏解腾退后遗留下来的建筑和土地，用来增加“中小学学位”。

而且是要“大力补充基础学位”。

东西城这两年的“中小学学位”确实比较紧张，上学的孩子多，但学位资源不够，所以东西城在2021年开始严格实施“多校划片”，本质也是为了能够缓解“学位紧张”。

所以对于东西城来说，未来要“大规模增加学位”，预计普高率将会超过90%以上。

因此，“上学”还是东西城优势大，而且“教师轮岗”后，东西城的教育优势反而会越来越大。

第二，城区主要“加体育公园”，同样要压缩医院规模。

对于中心城区来说，未来五年的配套建设重点在“体育公园”，就是疯狂“加绿化”，搞“公园城市建设”。

尤其是五环的“一绿地区”，要全部实施“城镇化”，未来估计大规模的“腾退加绿化”是肯定的。

所以如果你是“体育爱好者”，“公园迷恋者”，那你就去五环-六环买房，100多个公园环绕，到处都是“公园地产”。

第三，北京的近郊区，包括北京城市副中心、顺义、昌平、亦庄、房山、大兴，重点建设“医疗区”。

北京的“三级甲”医院疏解已经成为定局。

疏解的方向已经很明确，就是向近郊区和北京城市副中心疏解，五环以内未来的“医疗资源”会被压缩。

儿研所去了通州，北京儿童医院去了亦庄等等，北京城里几乎所有的大医院都会陆续向近郊区疏解。

第四，环京地区重点打造“北京养老区”。

推动一批优质的医疗资源和养老资源向北三县地区延伸。

利用其亲近自然、宜居宜养、生活舒缓、成本较低的优势，打造种田放牧、 养花养鱼的环京田园养老模式。

一句话，还是鼓励北京的老年人去北三县养老，第一房价低，成本低，第二医疗配套会越来越好，第三轨道交通会越来越方便。

所以综上所述，通过北京这一次的“配套建设规划”来看，其实整个格局还是比较清晰的：

东西城依然是“重点教育区”和“文化区”，上学和旅游参观是首选，可以享受到最好的“教育资源和文化资源”，这是东西城的优势。

城区主要就是“公园区”和“体育区”，朝阳公园、奥林匹克公园、奥北森林公园、南苑森林公园等，加上各种“城市绿道”。

近郊区主要就是“医疗区”和“产业区”，各种产业园和产业基地都会分布在近郊区，同时大量的三级甲医院也会分布在近郊区。

北三县地区就很简单了，重点打造“养老区”。

所以对于不同的人需求来说，可以选择不同的居住区：

孩子上学阶段，首选东西城；改善居住首选城区公园居住；刚需上班族首选近郊区；养老自然首选北三县。

北京的城市发展和城市配套，将会逐渐“均衡化”。