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前海扩容，深中加速，央行降准 降息，利好2022年楼市走向发展“买中山”还是“买前海”竟然成了两难的选择？

小孩子才做选择，成年人只谈价格。距离前海只要19分钟的马鞍岛，最低只要22000元/平，前海扩容后第一波捡漏机会就在眼前！

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还有4个小时 ，这过得不咋样的2021年就过去了，

今天坐在公司里一下午找文章发公众号，找了七八个小时没有找到合适这个日子的文章，索性自己说两句吧。

2021年，堪称中国楼市的大转折之年。

上半年还是万人抢房、房价永远涨的热潮，下半年房企暴雷、房价下行屡见不鲜。

对于房地产的未来，可谓莫衷一是。

那就来总结一下2021年的楼市吧 ：

1.房住不炒VS涨价去库存

房住不炒，仍在各种场合被频繁提及。

继中央经济工作会议重申“房住不炒”的大原则之后，央行、住建部等部门多次提及这一原则。

近日，住建部部长在接受新华社专访时指出，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段。

这次，不仅重申“房住不炒”，而且再提“房不刺激”，可见楼市政策底线仍在。

可以说，房住不炒，将是整个十四五时期（2021-2025年）的政策主基调，短期不会轻易改弦更辙。

除此之外，这次专访，还透露出一系列关于房地产政策走向的关键信息：

1、坚决有力处置个别头部房企房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标……确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

2、保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

3、过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续。

4、房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。

这些定调，释放了什么信号？

2.有城市收紧，有城市“救市”

官方指出：继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任。

前不久，重要会议提及“因城施策”。既然是因城施策，那么调控的主体责任就更多压倒了地方身上。

毕竟，不同城市市情不同、房价泡沫程度不一、经济人口基本面更是千差万别，所以楼市调控大概率不会一刀切。

换言之，热点城市可能会继续维持政策高压，但短期不会继续加码；但如果房价有走热势头，调控高压随之直接盖上。

至于三四五线城市，不无边际松绑的可能。

据不完全统计，目前已有21城出台“限跌令”，超过20个城市发布买房补贴政策，而黑龙江、吉林两省甚至主动下场托市。

黑龙江有关部门曾发文要求“全力冲刺房地产业增长”，不过这一文件一天之后就被撤下。

可见，即使是边际性松绑，也不是什么政策都能允许。

3.关键词：放开三胎

2021年7月20日，《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》发布，正式放开了三孩生育政策。

同时，还出台了在个税专项扣除、购房租房优惠、上学等方方面面的配套支持方案。

放开三胎的时代背景是，人口增速持续放缓，需要应对人口老龄化风险，甚至是人口负增长的趋势。

这个人口趋势变化的分水岭，会使得楼市分化更加明显。

对于全国很多人口减少的农村、小县城、三四线城市来说，可能会快速衰落；而对于人口持续涌入的一线城市、强二线城市来说，影响会小一些。

4.恒大暴雷事件

从2021年9月8日开始，从恒大财富宣布延期兑付本金开始，恒大的债务危机迅速升级，掀开了恒大集团高达2万亿的债务问题。

一个年销售额达7000亿的资产帝国轰然倒塌。随后，中国恒大、恒大汽车、恒大物业等恒大系股价也大幅下跌。

恒大的债务危机，使得“大而不能倒”的神话再次破灭。

恒大只是最具代表性的房企。

实际上，今年还有阳光城、佳兆业、宝能集团、蓝光发展、花样年、泛海控股、新力集团、阳光100中国、当代置业等众多房企出现债务违约。

2021年，堪称是房企集体“暴雷”的年份。

5.房地产税来了

2021年地产七大事件中，一定少不了房地产税的出台。

2021年10月23日，人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。征收对象为试点地区的居住用和非居住用等各类房地产。并明确了试点期限为五年。

代表着房地产税试点真的要来了。

最近的消息是，12月27日，全国财政工作视频会议上指出，做好房地产税试点准备工作。

很可能，明年房地产税试点城市就将确定，并开始正式实施。

这个提了很久的政策，终于在2021年迈出了一大步。

6.全球大通胀

若要说2021年对资产价格影响最大的主题，那一定是通胀。

从2020年3月份到2021年10月，美国政府发起了3轮总额高达4.8万亿的财政刺激，相当于美联储在一年多的时间里印了几万亿美元。

而且，这轮放水是财政刺激，比2008年的货币政策要恐怖很多，海量的钱直接流向了普通居民和企业，通过1万亿的进口商品把通胀扩散到全球，让全世界买单。

单看美国，5月份单月房价涨幅高达23.6%；10月份，美国CPI消费者价格指数飙升到了6.2，创下了30年来的新高。更不用说其他众多新兴经济体的通胀情况。

2021年，我们消费端的通胀不明显，但生产端高涨，10月PPI达到了历史最高值。

此外，我们央行也放水1.2万亿，随后又降息。积累的通胀风险，可能会到明年明显出来。

2022年，通胀依然会是影响资产价格最重要的主题。

过去的这一年，注定是地产史上不可忽略的重要年份，也是楼市进入新阶段的开端。

7.房地产仍然重要

无论形势如何变化，房地产在未来仍旧重要，避免硬着陆是各界共识。

正在官方报道开宗明义指出的：

住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。

毕竟，房地产是一个年销售十多万亿的庞大产业，背后涉及数千万从业人员，牵扯一系列上下游产业链，谁都承受不起房地产硬着陆的代价。

同时，许多城市的房地产投资拉动经济、卖地财政的依赖仍旧相当大。

一旦卖地收入出现问题，许多城市的财政支出都会出现问题。

所以，房地产需要的是软着陆，不断消化风险，去金融化、泡沫化，而不是一杆子打倒在地。

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