房产裂变的难点在于第一不能急，开始平淡无奇，但跃过某个临界点之后其效果就像核子产生裂变一样惊人。

原始资本积累最难，而滚雪球的感觉让人足够痴迷。

  • 高收入

  • 高收入、高负债

  • 高收入、高负债、高增长

  • 高净值

  • 财富自由

这是5个不同又环环相扣的渐进阶段。

抵押贷款裂变就是使整个阶段发生巨大变化的关键，但是很多人对抵押贷款知之甚少，更妄谈什么灵活运用了。

1.还清再抵押

抵押贷款的真正价值：应该是把按揭贷款还了，重新再抵押

  • 为什么要这样做？

  • 为了获得更多的现金。

打个比方：老王2015年买了一套价值300万的房子，贷款210万。到了2021年，贷款越还越少，贷款余额还剩195万，但此时老王的房子已经从300万涨到了600万以上。

195/600=32.5%，他的资产负债率已经下降到了32.5%。如果老王申请一笔七成的抵押贷款，可以到手接近54%的现金，这年头，现金的价值可谓是十分宝贵，对于做生意的人来说，更是“生命之水”。即便老王拿去投资，回报率都比银行贷款利率要高，而且货币不断贬值，债务也会跟着稀释。

假设你2010年贷款100万在深圳买房，当初以为30年才能还清，要苦哈哈做房奴了，实际上到了2021年，经过十年的货币贬值，深圳年薪30万的人比比皆是，但是你的债务依然是100万，是不是感觉没什么压力了？

所以，银行的钱一定要尽早贷出来，让时间来稀释债务.

回到上文案例，这时老王可以考虑“再抵押”了，用行业术语叫做“还清再抵押”。把三十年的按揭贷款给还清了，重新抵押出来，增加贷款额度，拉长还款期限。

2.再抵押的成本

还是以老王为例子来计算下他再抵押的融资成本：

按揭尾款剩余195万，还有25年，利率是5.88%，总利息1776369。

假设还清，则可以抵押出600X70%=420万，周期二十年，利率我们暂时算作4.85%，则抵押贷款总利息是2369112，另有服务费2%。

实际上疫情之后，为了恢复经济有部分银行的10年抵押已经可以做到4.65%了，甚至更低，远远低于按揭贷款的利率了，更有甚者3.9%五年期先息后本的产品都有。

（不同城市的银行政策不一样，一般金融发达的地方才有优质的贷款产品，建议咨询当地贷款中介）

下面我们把两款产品都拉到20年来对比一下

  • 195万，5.88%，拉到20年，总利息1370580

  • 420万，4.85%，拉到20年，总利息2369112

  • 利息差额是2369112-1370580=998532。

我们实际到手的现金减去服务费，是420X98%-195=216.6万。

通过反推，一笔216.6万元的贷款，贷20年，总利息998532，对应的利率约4.05%。

也就是还清再抵押，获得的216.6万元现金，实际融资成本为4.05%，非常低。

3.再抵押精算法

还清再抵押裂变什么时候做，怎样的情况下才划算。 我们用如下模型举例；

  • 假设之前“按揭”贷款金额为200W，利率4.165%，剩余25年。

  • 假设抵押贷款借X万。利率4.35%，贷20年。手续费1.5%

在第一个月，你可以获得抵押贷款X，再扣除1.5%手续费。

好比X=400的话，手续费6W，实际到手394W。

而你还要“还掉”原有贷款200W，实际仅获得194W现金。

（为了计算简单，还有个垫资成本没考虑）

在月供方面，原本每月10739.80元的月供不用还了。但是改为新的每月=PMT（4.35% /12月，240期，4000000元）这个数字是24983.25

将“现金进”和“现金出”相加，即可以得到我们的净现金流。然后IRR拉一下，就可以知道真实利率。

因此“按揭200W升级成抵押400W”，你这么做的事，实际成本是月息0.52%，折合年率6.22%（计算简单不考虑垫资成本）。

这里面的计算比较复杂。因此我们就不展开数学细节了。直接来给答案。

假设“原按揭200W，抵押出来50W，100W，450W，500W,800W……”，求各级的真实利率是多少。

  • 抵押出来50W，折合年利率12.55%

  • 抵押出来100W，折合年利率8.27%

  • 抵押出来150W，折合年利率6.94%

  • 抵押出来200W，折合年利率6.28%

  • 抵押出来250W，折合年利率5.89%

  • 抵押出来300W，折合年利率5.63%

  • 抵押出来350W，折合年利率5.45%

  • 抵押出来400W，折合年利率5.31%

  • 抵押出来450W，折合年利率5.20%

  • 抵押出来600W，折合年利率4.99%

  • 抵押出来800W，折合年利率4.83%

(如果采用10年先息后本4.25%利率更低，但这个方案不是每个人都能做，暂不做比较)

4.再抵押的分析

看完上面的数据，得到以下结论：

  • 1）抵押至少75%起

如果你原有的“按揭”是200W，则你还清换成抵押贷款，至少应该抵押贷款350W。在这个位置，“利率”下降得非常快。

我们知道，8%以内基本上是大部分人能接受的利率。所以你“抵押换按揭”，至少要贷款金额增加75%。这是起步线。

  • 2）比较理想的是两倍或者三倍

如果原有按揭是200W，则“新抵押”追求400W或者600W。

我们可以看到，翻两倍之后，利率就是5.31%。这个时候，哪怕三倍，四倍，你的“实际利率”下降得并不多。

三倍之后，200->600之后，实际利率已经跌破了5%，一般我们建议，1.75倍之后，就可以开始考虑“还清再裂变抵押”，两倍则是非常建议。

5.抵押的再抵押

还有一种是抵押再抵押，比如原来就是全款再抵押买的房产，利率6.37%或者更高，你过个三五年，重新还清再申请抵押一次，不仅能贷出更多钱，也能优化负债。

有些银行当年做的是最高额抵押，如中信，无法再做二押，或者做二押只能在同一家银行，又或者做二押利率太高。所以一般操作中，都是“先还旧，再借新”。

这时你需要自己筹措一笔资金（找亲友或者贷款公司过桥），把原有的贷款还清，然后重新抵押出来。知道了“再抵押”的用法，有一个好处，是当你缺钱的时候，通过还清再抵押，就可以获得一笔大额长期低息资金。（中国银监会规定，抵押贷款的钱不能拿去买房）

声明：本人旗帜鲜明地反对某些人通过取现金，蚂蚁搬家的形式规避银监会的规定，然后把贷款资金挪去给父母或者配偶买房的做法。

6.再抵押的负担

“金额加大，年限拉长，月供降低”是我们的目的

“再抵押”不一定增加你的负担。做得好的话，甚至借得一笔钱的同时，月供还会减少。因为涉及到月供的，主要是你“剩余年限”数量。

好比一笔120W元的贷款，分十年还，每个月13250元上下。等你还了五年了，还剩68W的时候，你每个月还是月供13250元。

而如果我们向银行申请“再抵押”。把这68W元变成一笔十年期贷款，月供立刻降到6998.35元。

如果我们申请“加按揭”，加按揭到98W元，则你平白获得30W元现金，而且月供10085.85元，比原先还少。“现金和月供”都优化了。所以持续不断的“再抵押”，是可以极大化优化你的财务结构的。

不停地“再抵押”,这样你就可以看见你的月供不停往下降，利息也越还越少。

尤其是当市面上有5年或10年先息后本，20年，30年等额本息的抵押贷时。你应该把手中所有的“剩余年限”很短的贷款，或者利率很高的贷款全部都替换掉。你仔细计算一下的话，这样你可以获得几百万的现金，而且你的月供还降低了。

7.再抵押的回血期

如果是按揭换抵押，一般我们要求贷款金额1.75倍。如果是抵押再抵押，一般1.5倍就够了。

但是我们想一想，什么样的情况才可以1.75倍。

假设一套100W的房产，当你最初买入时贷款70W，如果要1.75的话，就要131W，而抵押一般成数是七成。也就是你这个房子要187.5W。

100W->187.5W，你这个房子要涨了接近两倍，你才可以开始“再抵押大工程”。

按目前这样的市场，两倍涨幅往往也需要至少三五年。所以，每年买一套的话，你需要五套房子至少。

循环往复，每年都有钱买新的一套。假以时日，你手里就有了十几套房。（当然，这是行动心法，而不是一个完美的方案。懂了心法，具体怎么做全靠个人应变，杠精勿喷）

最后，说一下2022年买房的几个看法和建议：

  • 1、大多数人对于房子的认知还停留在房子本身。但我们应该深刻地认识到：房子不再是房子。

于个人而言，它是资产，是融资的手段，普通人获得“金融牌照”的方法，中国只有一样商品银行是允许你贷款30年来购买的，那就是房产。

  • 2、农民前期的耕作，播种，施肥，除草，大部分时候都见不到收成，只有到了三秋时节才能见到果实。

世界上万事万物都有周期，女人怀胎十月生一个孩子，正常人早出晚归，一天睡8小时，一年有四季…

房产投资也是有周期的，短则三年，长则五年，平时见不到利润，一旦行情来了就会突然上涨，身价千万就在一夜之间完成，所以不要害怕平时的月供压力。（等到春花烂漫时，她在丛中笑）

  • 3、每次金融创新都伴随着大量投机套利的机会，被聪明人玩坏后，金融监管很快就会应声到场。

金融监管管得太严，市场又会缺乏活力，这时候，新的“金融创新”又会被发明。“聪明人玩坏新的金融创新”的故事会再次重演，直到下次调控周期的到来。

这种来回循环并不是中国古代地方与中央那种“收紧就死、放开就乱”的简单循环，而是像楼市调控一样，每次都会打新的补丁、越来越严格。伴随着这个过程的是“投机套利的聪明人内部的分化”，只有最聪明那波人可以长久地赢下去。

普通人把房产增值部分裂变贷出来，等于是抽取了国家资源，灌注到自己新增的资产包中。

说得通俗一点，普通人贷款买房，其实赚的是国家货币红利的钱。而使用信贷资金，等于放大了赚取效应，所以严查抵押贷款买房，实际上是防止你利用国家资源赚钱。

  • 4、货币宽松之前，一个鸡腿5块，提前贷款拿到钱的人，先去买10个，等货币宽松之后，鸡腿要8块一个了，于是，提前囤了鸡腿的人就赚了差价。

这个跟贷款提前买房的原理是一样的。

印钞本身是一种隐形的全民税，只要你用人民币都逃不了

所以大家发现，每隔几年，等你攒了一点钱，正准备买房的时候，国家就要搞货币宽松，定期收割了，然后你钱就缩水了，总是攒不够钱买房。

回想我们父辈辛苦一生，从1990年代月薪1000元干起，干了几十年攒了30万，准备养老，无奈通货膨胀太厉害，一斤猪肉都要几十元了，30万不到一年就花完了。

没有资产的人，养老是没有保障的，因为现金不保值。

  • 5、在一个孤岛上，有一群狼他们拥有强大暴力优势，

还有一群羊，假设狼和羊都是有智慧的。过了很久，你会发现狼没有把羊吃光，而很多羊在幸福的吃草。

为什么，难道说狼是良心发现了?

不是，因为狼知道，羊是要一边吃一边养的，狼甚至可以帮着羊抚养下一代。等很多小羊长大了再慢慢逐个吃掉。一边吃一边让羊繁殖小羊。

后来整个孤岛进入了稳定期，总有羊被吃点，不过还不断有小羊出生。这时候这个岛的结构是 20%的狼、80% 的羊。

于是狼群出台了一个法规，就是不准偷吃羊，每天只能吃定量的羊。

如果哪只狼敢偷吃羊，就会被处死。于是羊都在欢呼为他们有这样的领导者而欢呼。这个岛，永远保持了平衡。当狼太多了，每天能吃的羊就那么多，就会有狼偷着去吃羊，于是很多狼就会被叫停，又达到了平衡。

不过当狼的数量不足 20%的时候，羊太多的时候，就是有的狼天天偷吃羊都没事的，他们知道再多吃点羊都不要紧。

  • 6、为什么每隔几年房价就会大涨一次并且出台政策调控？

房子长年不涨，地价就卖不上去，但是所有利益团体，包括银行、政府都知道，一味暴涨就意味着大家什么都没有了， 给老百姓留些念想，他们还会奋斗，还会拼命的为发展经济出力，只要给他们点希望和一点报酬就好了，留着羊不愁没饭吃。

  • 7、赚钱从来都不容易，哪怕在楼市，

每买一套都是泪，在我年轻的时候，没人来教我，庆幸的是，现在有了互联网，大家在起步阶段就可以接触到比自己更有经验的人。

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