2022年1月20日，中国央行网站正式“官宣”：一年期的LPR利率下降10个基点，五年期的LPR利率下降5个基点。

这是中国央行在时隔22个月以后，首次下调“五年期LPR利率”，简单来理解就是把房贷降息了“5个基点”。

这次房贷利率下降后，2022年1月20号以后新买房的人，立刻就可以享受房贷降息5个基点的“好处”。

已经买房的人，要到2023年1月以后才能享受到“降息”的好处了。

100万的30年房贷，每个月只少还30元左右，央妈“太谨慎了”。

那么，如何理解央行的“这一次的房贷降息”？

我们认为可以从两个层面来理解：

第一个层面，代表了中国的“房贷利率”将会缓慢不断下降，“LPR利率”的买房人利息成本也将会不断下降。

中国“长期房贷降息”周期已经开启，买房人的“长期房贷成本”一定会持续下降，中国房地产没有“尽头”。

第二个层面，央行的本次“降息”意味着“中国楼市政策底”正式到来。

从2021年的“抑制买房”，开始向2022年的“鼓励买房”转变，楼市政策发生了“根本性的扭转”。

央行本次“降息”的“政策信号”发出后，部分地方政府的“楼市配套措施”可能就会展开，形成楼市新的“宽松周期”。

值得注意的是，“楼市政策底”并不等于着“楼市市场底”。

从央行发出“救市信号”，到“楼市量价齐涨”，还需要“一个传导时间”。

并非很多人理解的那样：“今天救市政策发出”，恨不得“明天房价就上涨”，从政策传导到市场端，并发挥作用，是需要时间的。

这个“传导时间”至少需要6-12个月左右。

也就是说“2022年1月出现政策底”，央行开始发出救市信号，最快“2022年7月市场底才会出现”，成交量和房价才会开始出现上涨。

比如在上一轮楼市救市周期中，就呈现出了明显的“时间差”：

2019年11月份央行“首次房贷降息5个基点”，吹响了“救市信号”，政策底开始出现。

然后央行又分别在2020年2月和4月再次降低“房贷利率5个基点和10个基点”，加大“放水力度”。

2020年6月份楼市才开始出现“明显行情”。

也就是说，楼市“市场底”出现在2020年5月份，从“政策底”传导到“市场底”，中间相差了大概6个月左右的时间。

这6个月的“空档期”，正好是“买入”的最佳时期。

从下面这个“2019-2021年中国楼市各个月的销售面积走势图”，我们就可以看到这种楼市的“周期性变化”：

中国的上一轮楼市行情基本上就是从“2020年6月份开始”，一直到“2021年6月份结束”，持续了差不多一年的时间。

从“2021年7月份开始”，楼市又进入了“紧缩状态”，9月开始加速下滑，2021年年底整个中国楼市“处于冰点状态”。

一个从2019年11月-2021年6月份的楼市“小周期”结束。

也就是说，中国的楼市周期已经从原来的“长周期”向“短周期”转变，一般来说，一个楼市周期最多也就是1.5年。

所以我们对未来1年的中国楼市的“小周期”走势，研判如下：

2022年1月份是“政策底”，2022年6月份左右是“市场底”，随后一路上涨，“小周期”行情预计将会在2023年5月份结束。

所以最好的“买房时间”是2022年3-6月份，最好的“卖房时间”是2023年的1月份-5月份。

2022年楼市大概率是“上半年偏冷，下半年偏热”。

同时楼市“小周期”还有一个明显的特点：没有“普涨牛市”，只有“结构性行情”，投资的“时机选择”和“区域选择”非常关键。

尤其是2020年-2021年很多城市出现了“疯狂打补丁”的政策收紧，让很多投资买房的“通道”几乎锁死了。

比如2021年北京就出台了“离婚三年内买房依然限购”的政策补丁，很多人要想再通过“离婚投资房产”的口子不存在了。

上海则出台了“赠与限购”的政策，也堵死了口子。

海口甚至出台了“落户也需要24个月社保，才能在本地买房”的政策补丁，彻底堵死了“落户买房投资”的口子。

除此之外，还包括“二手房指导价”，“增值税2改5”，“法拍房限购”，“两条红线三条红线”等一大堆的“补丁政策”。

所以经过2020-2021年的“政策洗礼”，2022年就算央行“持续降息降准”，也很难出现“普涨大行情”， 单纯靠降息导致房价大涨“不可能”。

而有“三类房产”，在这一轮“楼市小周期”中最有可能出现“房价躁动”：

第一个就是“头部学区房”，城市或者区域内的“头部学区房”，在这一轮楼市行情中，极有可能会出现房价“上涨”的行情。

着急上学和落户的“家长们”，在今年6月份以后就会开始“抢房”上学，会推动“头部学区房”首先出现上涨。

比如像北京西城的“学区房”房价最近已经开始出现“躁动”，亦庄河西区的“人大附学区房”也会上涨，大厂潮白的“人大附”周边的房价在这一轮行情中也会有提升趋势。

“头部学区房”作为“高附加值”的房产，价格一直都是“领涨抗跌”。

第二个是“政策洼地的强二线城市”，在2020-2021年还没有出台“打补丁”政策的强二线城市，房价有可能会出现躁动。

比如像杭州、南京、重庆、苏州等城市，投资行情有可能会起来，推动房价出现“躁动”。

第三个是“房价洼地，利好政策不断落地出台”的都市圈周边小城市，也有可能会出现“房价回调”。

最典型的包括北京周边的“燕郊潮白地区”，上海周边的“舟山太仓嘉善地区”，也可以根据规划落地的情况“择机买入”。

而如果是“没有利好规划落地”的周边城市，则要谨慎买入。

未来五年是中国“都市圈”落地发展的关键时期，部分都市圈的重点“小城市”依然存在投资的机会。

以上三个房产，是我们认为在这一轮“楼市小周期”中，最有可能出现房价躁动的，而对于大城市的刚需来说，建议尽快“上车”。

综上所述，我们认为随着央行“官宣降低房贷利率”，宣布了中国楼市的“小周期”已经开启。

在未来的6-12月份中国楼市就会迎来新一轮的“小行情”。

但是随着楼市政策不断打“补丁”，“普涨牛市”已经不复存在，楼市投资反而要更加“谨慎”，分化行情、结构性行情特征会更加突出。

未来1年的中国楼市，“捡漏机会”正式开启！

中国房地产，永远没有“尽头”！

夜壶，依然还在！前景，依然光明！