各位新老读者朋友，大家新年好！柯南给大家拜个晚年了！休息的这几天里，大家在和家人及朋友吃喝玩乐的间隙，是不是也会偶尔聊起买房卖房这档子事情呢？
我估计是会的。大家都知道，最近一点时间，关于媒体没少吹房地产市场的暖风，五年期的LPR也降了，准备购房的朋友们，你是不是又开启了焦虑模式？
今天柯南要跟大家聊的是房地产市场中一个极其重要，或者说是最核心的问题，这个房地产核心问题就是—“资金”。
买房者买房时看似是在和开发商或是房东较劲价格，但这只是明线层面的，暗线层面上则是和看不清数量，摸不清底细，有相似需求的其他购房者比拼资金实力。
后者从深层次上讲，才是决定买房成败最核心的因素。因为无论是开发商还是房东，最终是否妥协，妥协的底线高低，极大程度上取决于市场中青睐他们房子的资金到底有多少。
对于市场中资金层面上的各种真相，大部分购房者都处于一头雾水状态，柯南希望能通过对这个问题的逐层分析，帮助大家捋清思路。
首先说明一下，柯南一直摸爬滚打于上海市场，所以今天的分析只针对上海市场，对于其他城市市场，柯南认知有限，无法具体深入展开分析。不过今天分析中所涉及到的一些思路，或许对于其他城市的读者朋友亦会有些启示作用。
★资金整体层面分析
第一层分析
上海去年房地产整体销售总额一万四千多亿。其中新房销售额5800多亿，二手房销售额9000多亿。
单从新房二手房销售额对比看，二手房销售额大致是新房的1.5倍，如果再排除二手房市场普遍存在的网签合同价做低的因素，二手房销售额大致应该接近新房的两倍左右。
似乎看上去二手房更加吸金，但是结合新房和二手房的交易量看就是另外一种情形了。
去年新房交易量9万多套，二手房交易量27万多套，二手房交易量是新房的三倍多一点，但是交易总金额表面上只要新房的1.5倍，矫正后最多也就两倍左右。这说明实际上是新房更具有吸金能力。
第二层分析
新房销售总额5800多亿，交易量9万多套，平均每套的交易价格600多万；二手房销售总额9000多亿，交易量27万多套，平均每套的交易价格300多万。
根据数据我们可以大致估计出，超半数以上的新房均价多会集中于400万+到800万+之间，事实上大家如果有兴趣查阅一下网上新房信息的话，也能更加直观的看到这一点。
而二手房的价位集中段的均价则要远低于新房，这说明，虽然现在新房市场的限价机制依然没变，但是真正能做到明显一二手价格倒挂的或许也就那么几个“网红区域”，以及为数不多的高端豪宅或准豪宅楼盘。
新房整体价格或许并没有你看到一些媒体所宣传的那么得低价。大部分新房总价看起来挺诱人，极大程度上是和面积上的极度缩水有关。
第三层分析
以上图表是最近看到某个房地产自媒体大号总结出来了，从图表中我们可以直观的看出这么几点：
①无论是二手房还是新房销量，销售金额最多的十个区域中几乎都是外环外的
区域，只有浦东金桥位于内环外中环内。
②销售金额最多的这十个区域中新房销售额高于二手房的有7个。
③从十大最吸金板块成交额总额和整体新房以及二手房销售总额对比看，十大最吸金板块新房成交总额约占到新房总销售额的26%（1508.7÷5800≈26%）；二手房则约占11%（1023.4÷9000≈11%）。前者远高于后者。
以上三个直观可见的现象说明新房吸金的区域集中度远高于二手房，这或许跟新房供应区域比较集中有关联，但再往深了说，这也说明了新房市场中大多数购房者的“口味”集中度同样比较高，而二手房市场相比较而言就分散得多。
第四层分析
在上述十大最吸金区域中，无论新房或是二手房，绝大部分的单套价格应该都不算高端价位段的，成交额除以单套不算太高的价格，得出的交易量应该能在整个市场中同样排到非常靠前的位置。
成交额高，交易量也高，是不是涨幅也最大呢？新房由于限价机制的存在，没法客观分析，二手房市场倒是可以比较着看一下。
前几日看到一个专门发一些上海市场统计数据的房地产媒体号发布的2020年至今上海二手房涨幅靠前的排名。
以上十个最吸金板块中老公房（2000年前竣工）和次新房（2000年后竣工）双双排名靠前的只有浦江镇（NO.2）。单纯次新房排名靠前的有两个，临港新城（NO.7）,徐泾（NO.2）。
更有意思的是次新房涨幅靠前的除了区域内整体房子都比较新，品质较好的联洋，新江湾，徐泾，大宁等外，居然还有几个大多数人概念中老旧小区集中的区域，梅陇，古美，光新。
这说明板块内有大量老小区垫底，对于次新房利好的作用是相当明显的，同理对那些目前的新房，未来的次新房亦会是如此。
当然这个统计个人认为是存在瑕疵的，它是以挂牌价作为统计标准，以这个标准统计是不能够完全准确地反映出各区域市场最终的实际状况的，可却能比较好的反映出各区域市场中房东们的“傲娇”程度。对于购房者来说，看清楚了，对买房时的博弈是有好处的。
★资金个体层面的分析
以上这些数据统计也是出自某个比较有名的房地产自媒体号，大家可以先仔细看一下其中的各项数据统计，然后再来听听柯南对这些数据的分析，看是不是能帮你理清点思路。
第一层分析
从数据中我们看到二手房成交量八成左右集中于400万以下的价格段，如果加上400万到800万价格段的成交量，则要超过九成半。
同样排除掉网签合同价做低的因素，说明市场中八成以上的二手房成交价不会超过500万，而九成半的成交价应该都在1000万以下或是1000万冒点头这个样子。
结合二手房交易量是新房的三倍多的事实，说明虽然魔都号称遍地都是年薪几十万的主，虽然有不少媒体宣称2030年魔都的人均GDP就能超越东京，但是相较于高企的房价，魔都普通老百姓不是“不差钱”，而是依然“很差钱”。
无论你是土著，还是新上海人，也不管你是拆迁幸运儿，还是能直接落户上海的优秀人才，都一样。
那些媒体上时常能刷到的什么1000万买不到房子，2000万不算豪宅的吐槽，真的就是“凡尔赛”，跟绝大部分购房者半毛钱关系都没有。
第二层分析
由于二手房八成的成交量都集中于400万以下的价格段，排除网签价格普遍做低的因素，以及还清剩余房贷的因素，大致可以估计出，交易完成后，绝大部分卖掉二手房的房东可能获得的资金额度基本上不会超过400万。
获得资金多一点可能会是400万多一点，少点的可能只有200万左右，大部分或都集中于300万上下。
这些资金除了少部分不会再次进入房地产市场外，比如子女继承房产后出售分钱，卖房应付意外情况，离婚分财产，绝大部分将再次进入房地产市场。
这部分资金是卖房者再次进入房地产市场的资金底色，可以分析出绝大部分一换一的置换购房者的这个资金底色大致就在300万上下，多一点的或许能达到400万多一点。
这个资金基础量，同样是绝大部分置换型购房者再次购房的资金绝对大头，所有的购房决策，无论是区域选择还是房子本身的选择，最底层的决定因素一定是这个资金基础量，除非有外来助力者，比如父母的棺材本，父母多余的房子，意外彩票中奖，不小心成为上市公司的创业股东。
第三层分析
第二层分析中我们解析了置换购房的资金基础量，置换购房者作为上海房地产市场中绝对的主力军，置换买房时，除了少部分一换二的情况下可能会出现价位段下降，绝大部分一定是提升价格段的。
那么这种价位提升又会是怎样的一个水准呢？目前没有这样的统计数据，至少柯南至今未见到过。
不过，根据上述二手房交易量的统计结果，如果深入分析一下，似乎还是能看出些端倪的。
大家有没有发现，在上述交易量统计数据中，把相邻两个价位段的成交数据作比较，就会有一个很明显的现象呈现出来：
相邻价位段中较低那个价位段的某个月份交易量比较高价位段后几个月份的交易量总和还要多。
这还只是静态地看。如果动态地看，把低价位段的相邻两三个月交易量相加起来和高一个价位段后几个月交易量总和比较看，前者多出来的绝对量更加明显。
这种现象似乎不太符合常理？前文提到过，按照常理，交易完成而释放出来的购房潜力，除了少部分不再进入房地产市场外，大部分一定会再次进入，而且绝大部分会是提升价位式的再次进入，同时大部分再次进入也不会延迟超过半年。
换句话说，低价位段成交释放出来的购房潜力，最终再次进入市场所贡献的交易量应该会体现在高价位段的成交数据中。可是数据呈现出来的情况似乎是和常理相矛盾的。
那么是不是这些释放出来的购房潜力更多的是进入了新房市场呢？我们再进一步拿成交量绝对大头的400万以下段和400万到800万段剖析。
前文中讲过去年新房总交易量九万多套，平均下来每月大约是八千套不到点。同时也分析过新房很多的价位段基本上也应该是集中于400万+到800万+之间，我们假定这个价位段的新房成交量可达到每月5000套。
可即便是把这些量也累加上去，按照上面的动态分析看，差距依然明显，也依然无法解释矛盾的现象。
是数据有严重偏差？当然不可能。问题其实是出在这个统计对价位段的分层划分上。这个统计按照最低400万的差价进行的分层统计，而大部分释放出来的购房潜力的价格提升能力一定是小于400万的，所以就会出现上述的这样矛盾现象。
按照上面那个统计的分层方式，叠加上网签合同价普遍做低的因素，会有不少置换购房者卖房和买房所贡献的两次交易量或应该都集中于统计中的同一个价位段中。如此一来，矛盾现象就比较能解释得通了。
因此，说得更加明白点就是现实中的大多数置换购房者,由于大部分应该都是属于二套贷款的状态，故而价位提升的能力高一点的可能也就三百多万，少的可能只有两百万出头点。
这种价位提升的能力包含了除卖房后获得的现金外的其余自有现金量以及贷款所能获得的可能现金增量，当然还要扣除交易可能产生的税费。
第四层分析
去年年中开启的银行批贷放贷速度严重减缓，以及8月初开始的二手房房贷“三价就低”的政策，导致去年的二手房市场出现上半年和下半年“冰火两重天”的表现。
这实际上再次证明“资金”是房地产市场不二的核心。批贷放贷速度慢，影响的是资金的流通，“三价就低”是直接锤到了资金量的软肋上。后者的杀伤力远大于前者。
那么“三价就低”对于各价位段的买房者影响是否一致呢？当去年年末信贷速度恢复正常水准，“三价就低”标准有所提高后，对各价位段的二手房交易影响又是如何的呢？
比较“三价就低”前的一个月，实行的当月，以及实行后的一个月（7、8、9月），各价位段的交易量变化情况，我们可以看出中间两个价位段（即400万到800万段，800万到2000万段）的变化幅度明显高于头尾两个价位段。
当年末政策有所松动后，比较各价位段交易量回升情况，头部2000万段的恢复速度远快于其他价格段，而最底部的400万段的恢复远慢于其他价格段，中间两个价位段恢复速度比较接近，400万到800万段的略高于800万到2000万段。
如何解析上述变化呢？我们依然可以从资金层面出发寻找到可能的答案。
三价就低出台后，由于涉税核验价出乎意料的低，导致贷款可能的额度大幅度缩水，价位越高因为政策减少的贷款实际数额就会越多。
换句话说，就是要求购房者手里要有更多的现金。所以对比7月和8月的情况会看出，政策初始时400万以下段的变化幅度明显小于其他三个价位段，这除了贷款总数减少程度的差异外，还和实际减少的贷款额，一些400万以下段的购房者努力凑一下还是相对容易能解决掉有关联。
但是当那部分能够凑齐贷款额度缺口的400万段以下的购房者被市场消化后，这个价位段的变化幅度也就随之明显扩大了。
2000万以上价位段则正好相反，初始影响比较大，但这个价位段的购房者本身资金实力或者说筹集资金的能力远超其他九成以上的购房者，所以当政策实行一个多月后，那些实力不足的被快速挤出局，剩余的则仍按部就班的买了房子，反而让8到9月的交易量变化幅度显著变小。
中间两个价位段相比头尾两个价位段就比较尴尬了，上文中分析的头尾两个价位段应对政策变化的优势，它们都没有，而共同的劣势又都有，所以出现持续的交易量大幅下降是必然的。
年末在贷款速度恢复正常，三价就低政策只是稍有松动的情况下，2000万以上价位段恢复速度明显快，再次证明这个价位段的购房者本身资金能力的“傲娇”，只要恢复资金流通的速度，他们中就有不少人能“奔腾”了。
400万以下价位段的恢复速度慢，则还是和政策影响到的贷款实际数额相对较小，从凑凑或还能解决有关，所以政策松动前的一个多月，这个价位段已经开始逐步恢复一定的交易量了，以致于政策松动后恢复比例明显低于其他几个价位段。
中间两个价位段依然是比较尴尬，虽然政策松动后，看似恢复速度要比尾部的400万以下价位段要快些，但动态观察8到12月的交易量变化，实际状况是这两个价位段整体交易量的恢复不如400万以下价位段。而这两者之间再对比一下，800万到2000万价位段的更显得弱一些。
这些变化的根源，归根到底还是和市场中各价位段整体流动资金的多少（包括自有资金量以及可能获取的贷款量）以及资金和价位差距的对比度有关。
以上就是根据去年二手房交易量的变化情况，结合柯南本人长期的一线工作经验和认知对上海房地产市场资金层面的一些分析。可能并不一定准确，但应该会对你的买房事宜有些启示或借鉴作用。
面对政策的松动，小阳春可能的来临，买房的你到底该不该焦虑呢？
买房从头到尾不焦虑那不现实，不差钱的除外，一点不焦虑很可能也买不成房子，或是到最后胡乱买（不差钱的除外）。
所以重要的不是焦不焦虑，而是不要胡乱焦虑。胡乱焦虑的根源就是：即“知己”不充分，又“知彼”没方向。
今天的文章就是把“彼”这方面最核心的问题拿出来，跟大家分析一下，聊一聊，分析的内容或许因为柯南认知的有限以及数据的有限存在偏差，但是分析方法以及“知彼”的思路，应该还是有裨益作用的。
最后给准备买房的朋友一点实际的建议：
①要做好上海的未来城市居住格局越来越“东京都”化，而居住房屋的格局越来越“香港”化。对绝大部分生活在这个城市里的人而言，光拼命“搬砖”或许是很难打破这个“魔咒”的。
②新房和二手房市场越来越成为两个不相干的平行赛道，在买房前一定要认真想好要进入哪个赛道，决定了就不要轻易更改。
③如果是进入新房赛道的话，三四百万的价位段的所谓新房上车盘并不多，能指望的或许也只有“五大新城”。虽然“五大新城”现在的热度不低，但“罗马不是一天建成的”，这句话在决定买五大新城前，一定要用心品味，结合自身现状慎重品味。
特别要提一提临港新城，纯粹靠所谓新兴产业规划起来的新城的住宅市场未来结局一定持续美好吗？想想风光过的宝钢以及在之前的金山石化。这个被风口吹上天的临港新城，风小了或是停了会如何？
④即使不买五大新城的新房，如果是选择外环外的新房，建议留意这些细节。
楼盘周边热闹的农贸市场或是菜场有没有？或是会不会有？距离会是多少？
附近有没有兰州拉面，千里香馄饨？全家，罗森等24小时便利店有几家，距离都近不近。
这些细节对于新房未来成为二手房后价格的稳定度，遇到风吹草动情况时的涨跌幅度，比开发商宣传的那些学校，医院，商业综合体更重要。
⑤选择二手房赛道的注意，房东们最近又开始有“嘚瑟”的苗头，但各价位段房东也有差异。
最嘚瑟的貌似是高价位的房东，其次是500万到1000万左右的房东。以下是看到过的某自媒体号讲部分房东调高挂牌价文章中罗列的中介内网信息。
大家可以看看，体会一下，不过柯南直观感觉，后续可能会有与此不同的变化。
⑥未来一段时间内，二手房市场中，五百万以上到八九几百万间的购房者或许会迎来更多的竞争对手。
相较这个区间可售好房源的相对缺乏，买到称心好房子的概率会打比较大的折扣。或许届时不得不降维或是牺牲地理位置转投新房市场。
⑦现在的房地产媒体总是教育大家不要做买房的小白，这点完全正确。但是“过犹不及”的道理一定要门清。
所以各种文章没必要都去看，看也要带着疑问，动着脑子去看。这也包括看柯南的文章在内。看多了各种文章，你就会发现很多文章在一段时间内的调调会出奇的一致，这里面有认同的一致性，但就没点其他的？
我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友。如果觉得柯南的文章还有些看头，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时私信我或直接微信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！
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