杰也太娜个了

文 | 何子维

编辑 | 莫奈、秋雨

排版 | 文月、杨俊

虎年的第一个工作日，一篇关于张杰、谢娜夫妇购房事件的文章在网上发酵。

事件的核心是：豪宅与钱。

两天前，一位化名H的房产经纪人爆出，在2019年6月，他曾带着张杰、谢娜夫妇看过两次房。谢娜夫妇以不喜欢为由，不再购买。

后来H却发现，谢娜夫妇绕过自己最终买下了这套房子，于是控诉谢娜夫妇存在“跳单”行为，也就是为了躲避中介费而“跳中介”了。

如果该控诉成立，对谢娜夫妇来说，这不仅是道德问题，更是法律问题。目前，谢娜夫妇已透过律师发表声明，对H的说法进行了驳斥。

张杰和谢娜委托律师发表声明，称H发布的“跳单”为虚假信息

究竟其中拉扯着多少钱，让众人的注意力被搅得不宁。

谢娜夫妇看中的这套房，在思南公馆东苑。

作为上海知名的网红打卡地，思南公馆是什么样的存在？

名人故居，老洋房比邻，电影《小时代》里很多场景也在那里拍摄。此前更因明星张雨绮的“刀砍风波”，让这里500多万一年的租金而名声大噪。

据H爆料，张杰和谢娜看中的房子在思南公馆

按照H的说法，他带着谢娜夫妇看的那套房售价为6200万。

如果我们以上海常见的2%中介佣金比例抽成来算，单这套房源的中介费理论上则超过了120万。

动辄十万百万的金额，摊任何一个人身上，如有法子省掉，自然心动。

事件还在发酵，事实尚未厘清，人们就分了两拨。

一边“天下苦中介久矣”者抱怨，中介不外乎打个电话，带着看了两次房，价格还可能没谈拢，如此没做什么事的服务，为什么可以轻松赚走百万？

杰也太娜个了吧。

一边“大喊明星夫妇抠门”者称，获取经济层面或者其他层面的报酬是房地产中介职业的目的性，既然选择找中介看房，就应遵守契约精神，在中介费时费力、付出了劳动后的跳单行为，是典型的过河拆桥。

杰也太娜个了吧。

杰来又娜去，两边听上去都自有道理。我们不得不问，谢娜夫妇属于跳单吗，或者说什么情况下才能认定为跳单？

民法典第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

不难看出，衡量跳单的一个重要标准是：买方是否利用了该中介公司提供的房源信息或媒介服务。

房屋中介公司在委托过程中向买房提供房源信息或媒介服务

标准看似简单易懂，现实却是一言难尽。

某个房源，如果是独家房源，也就是说，卖家只允许了一家中介帮助他卖房，那么争议性不大。

跳单者，需埋单。

问题是，我们作为卖家，想卖套房子，相比选择只让一家中介售卖，多数还是会交给多个中介同时寻找合适买家。

这就有可能出现，买家通过三家中介都来看过我们的房子，最后只和其中一家中介交易了房，其余两家颗粒无收。

没能赚到钱的那两家中介如有不满，认为买家跳单了，通常就需要中介机构提供两方面的证据，而不是中介雇佣的某个员工的一面之辞。

一方面，证明确实给购房者提供了带看、撮合、协商等服务。另一方面，要证明接受服务的购房者知道中介机构的收费标准。

如果证明不了，那么，买房者就可以不按照中介的要求支付所谓的中介费。

等到法院判决，可能会酌情让买卖双方支付一定数额的佣金。一般情况下，具体金额是参考行业的相关标准。

存不存在跳单这个行为，从热播剧《安家》的剧情情节，到去年初几百万粉丝的网红“小小莎老师” 1500多万买房事件，实际上，我们已经获得了普遍的认知。

去年，网红“小小莎老师”通过中介看了一套报价1620万的房子，双方没有就价格问题达成一致。后来，小小莎找到了另一家中介买了这套房子，最后的房屋成交价是1568万，中介费为9万。并发了一条抖音，跟网友聊聊“一次性花掉1500万是什么体验”，这个行为激怒了中介

这就意味着，在谢娜夫妇这件事情上，真正击中我们的，不是好奇这个故事有没有反转，而是——

中介的高收费和垄断房源的氛围，已经浸入到明星这样的有钱人都疑似跳单的情况下，房地产中介这个行业，还是一如既往的陈旧和恼人。

多的是这样的故事。它们令人哭笑不得，又记忆犹新。

去年10月，深圳一女子发视频称，她花4150万买了套豪宅，买完才知道房东其实挂牌是3800万。她的中介吃完这单250万的差价，便火速辞职回老家了。

夏女士以4150万元的价格购买的房产（图片来源：南方都市报）

由于新闻中爆出的金额过于庞大而夺人眼球，所以导致日常里那些因中介带来的坑蒙拐骗、忽悠套路，以及销售电话的狂轰乱炸，都统统归于无声的忍受了。

“铁板一块”的房地产中介，干掉行不行，成为我们都想知道的事。

这就不得不提到房地产中介本身难以取缔的两个功能——提供信息和撮合交易。怎么理解？

买房者的假设是：就自己说了算。但实际交易中，风险系数大。

买房，可能是大部分人一辈子最重要也是最大金额的投资。但你的经验大概不外乎两三次，远不如买件衣服那么得心应手，况且没有7天无理由退换货。

更不用说，就目前的交易过程来看，看房、贷款、过户、缴税等环节之繁琐，一个证一个证的跑，光是考虑时间成本，难捱。

卖房者的假设是：卖掉旧房=置换新房。首要需要知道的是，房子到底能卖多少钱。这时，既要小心挂牌价太高，无人问津；又要防止挂牌价太低，委屈了自己。

房子不是标准品，每套房有它的脾气。这种消费体验不是像打开手机点杯星巴克咖啡一样的简单流畅，其地段、楼层、朝向都将影响它的口感、影响它的单价。

一次节目中，刘嘉玲好奇地问谢娜：“你有多少套房子？”没想到谢娜却笑着摇了摇头：“我没有房子，我租房住。”

有如此之惑，最优解还是委托给一个专业机构——它能搜集、处理和评估房产价值，并且有议价能力。

更何况像谢娜夫妇事件中涉及到的豪宅。它们的成交量本身就小，价格虽高，但更不透明，绝不是在网上看看邻居挂牌的数值那么简单。

撮合交易，本就如同豪宅的装修一样，结合了方法、技巧与话术，成为包裹着颇具艺术气息的一个事情。

从这个角度来讲，在房屋交易的博弈中没有绝对的敌人，或如《教父》中的台词：

It’s only business.

有意思的是，当我们谈论business的时候，我们谈论的绝不是熏着铜臭味的一单金钱交易。

而是这个人没有认真干活做事。否则，你只会换来一句“缺少business sense”的唾弃。

对于房地产中介这个群体来说，亦是如此。

房屋交易的低频、高额和非标的复杂属性，决定了这个职业群体必须实现职业化。

（图源：电视剧《安家》）

特别是中国房地产市场经过约20年的快速发展，已然从增量开发进入到存量流通的时代，那么，对于中介的职业化要求，其迫切程度可想而知。

令人糟心的恰恰是中介的职业化进程缓慢。众所周知，中介行业比如流动性大、专业性弱、过度恶性竞争等，不仅导致消费者利益受损，也使得这个群体的社会形象负面固化。

监管中介也因此变得困难。我们看到，这些年政府在不断规范，乃至出台措施改革中介行业。目前的较大改革方向是让卖家直接挂牌房产，由政府作为第三方去核验。

比如去年，“杭州市二手房交易监管服务平台”开辟了一个新功能：个人售房者可以跳过中介，在政府平台网站上自主挂牌房源。

值得一提的是，在这个平台上线的当晚，贝壳的股价就跌了约15%。

2021年8月19日，平台上线当晚，贝壳收盘股价

市场对住房的有效需求没有得到满足，中介就不会消失。但贝壳的股价震动从侧面证明了，愈发透明的信息，正在倒逼房地产中介们摒弃简单粗暴的模式。

可以预见的始终是，人才替代人海，高效取缔低效，添加隐性成本的传统中介商正在被排挤出局。

进一步讲，遭人诟病的并非房产中介费本身。作为一种产品，中介服务本就应遵循多劳多得的原则，按照市场经济规律办事。实现更高的收益，降低跳单的风险，不是靠一口价式的某种畸形行规，关键是提高服务品质。

长期来看，决定某个行业前程的，不单是街上那些套在黑色西装里、行色匆匆的某介们。