预测：房地产行业规模将回到五年前？|土地市场|房地产|房地产业|物业|租赁

前几天，中房网发布了“2022年中国房地产的十大预测”，文中表示“房地产行业规模将回到五年前”。

2022年会发生很多可能，2022年或将成为行业与周期重启的一年，2022年的变化将是剧烈的、动荡的，但新的稳定也会出现，在新趋势下如何实现破局，在新篇章来临前立于行业潮头，成为“剩者”至关重要。

预测一：行业规模回到五年前

2015-2016年是房地产行业重要的转折点，商品住宅销售面积从2015年11.2亿㎡，跳涨至2016年13.8亿㎡，此后几年住宅销售面积一直维持在14-15亿㎡，仅一年时间出现了近3亿㎡的跳跃式增长。

预计未来五年行业年均规模将回归至10.6亿-12.7亿㎡，与2015年-2016年的水平基本相当。

预测二：长效机制渐成闭环

2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”，政策将围绕解决新市民、困难群体住房难题不断深化，“四限”（限购、限外、限贷、限价）、去杠杆、房产税等长效机制渐成闭环。

短期内，“四限”调控仍将从紧执行，尤其是核心一、二线城市，继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将趋势性下降。

压力二、三线城市仍需为市场减压，防止城市房价出现大幅下滑。房地产行业去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。

预测三：土地市场整体萧条

2021年土地市场经历了由高热降至低温的剧变。

2022年土地市场热度将继续下行，加之房地产金融监管环境仍将从紧，企业“钱紧”现状短时间内难以缓解，拿地态度将会更加谨慎，部分没有补货压力的房企会减少拿地或不拿地，且2022年将会出现大量收并购或项目合作机会，房企拿地意愿进一步降低，预计2022年土地市场将趋于萧条。

预测四：房价不涨成新常态

坚持“房住不炒”主基调，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制下，2022年房价不涨将成新常态。热点城市还将面临一定的价格波动，但整体房价上涨动能减弱，“万人摇”的局面难以再现。

预测五：城市分化加剧看好25城

城市分化持续加剧，当前评判城市发展前景，除了人口、经济等硬实力外，还有部分软实力指标起到至关重要的作用。

对于城市选择，坚持长期聚焦人口基本面尚佳、经济基础良好、城市软实力较强的25个核心一二三线城市。

预测六：房企“暴雷”此起彼伏

2022年整个行业步入无增长时代，负增长企业数量增加，融资受限的同时，面临较大的偿债压力，房企生存压力巨大。资金链紧张的情况下，行业“爆雷”事件仍将持续，而“爆雷”问题之后，企业公信力下降，进而影响整个行业健康发展与良性循环。

预测七：物业行业继续“挤泡沫”

2021年，受地产主业震荡的影响，物业行业迎来价值回归，尤其物业股迅速回调，资本市场回归理性，除个别央企、国企物业股企稳外，其余物业股大幅下挫，距高位跌破70%的物企比比皆是。

多只物业股的市盈率低于10倍，预计2022年行业平均市盈率为15.3倍，物业行业“走下神坛，回归理性”，未来继续“挤泡沫”。

预测八：保租房改变租赁格局

2022年保障性租赁建设将明显加快，全年建设筹集保障性租赁住房240万套，租赁行业配套政策将进一步完善，多个城市城市动作频繁，并在制度、土地、简化审批流程以及资金支持方面给予支持，确立租赁住房保障体系，而年初保租房不纳入房地产集中度管理，配套政策进一步完善，为十四五期间保租房任务完成保驾护航，多个政策内容将影响未来3-5年租赁行业的格局。

预测九：养老需求持续爆发

养老产业规模提速，2022年正式迎来60后人群退休高峰，低龄老人年均新增2360万人，五年累计1.18亿人，未来将彻底激活低龄康养消费市场，80岁及以上高龄人口数量达到3580万人，复合增长率保持高位，2025年高龄人口数量将达到4600万人，养老产业规模有望突破12万亿，涉房部分达到3万亿，产业空间巨大。

按区域养老潜力来看：长三角区域作为养老潜力的风向标，大幅领先，其次是京津地区、山东、广东潜力较为突出，而东北和西北较弱。