有着“北京二环内第二大开发商”美名，靠着北京二环内旧改发家的国瑞置业，490万美元债发生违约，正式暴雷。
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3月4日，国瑞置业（02329.HK）公告称，尽管公司正在积极确认旗下2022年到期13.5%票据（ISIN：XS1932655613）投资者的身份，但根据本期票据的相关契约，未支付票据未偿本金及应计利息已构成违约事件。同时，票据已于2022年2月28日从香港联交所退市。
据悉，本期票据发行规模4.55亿美元，发行票息13.5%，期限3年，于2022年2月27日到期，由国瑞置业直接发行，截至公告发布之日的未偿本金额为490万美元。
预警通显示，目前国瑞置业存续1只美元债，存续规模3.35亿元，于2022年2月23日发行，于2024年8月23日到期。
但事实上，今年3月、4月，国瑞置业还将有两笔票据面临回售，分别是5000万美元私募票据和3.2375亿美元的优先票据，但其可用现金不足以覆盖离岸票据。
而此前提到的于2022年2月23日发行的存续规模3.35亿元的美元债，则一笔将于2024年到期的14.25厘优先票据的交换而来的。
因此，事实上，国瑞置业目前还存续3只美元债，存续规模3.93亿美元，分别将于2023年3月26日、2024年1月25日以及2024年8月23日到期。
此前由于再融资风险上升、合同销售降速以及流动性持续疲软等原因，惠誉已将国瑞置业长期外币发行人违约评级（IDR）从“B-”下调至“CCC+”，并将其高级无抵押评级也从“B-”下调至“CCC+”，回收率评级为“RR4”。
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发家于旧改的国瑞置业，因参与崇文门旧改项目，成功开发出富贵园、国瑞商城，掘得第一桶金。也正因这两大名盘的加持，国瑞置业在北京市场一度收获了“北京二环内第二大开发商”的美誉。此后，公司开始对全国市场进行布局和落地，但仍以北京为重。
2014年，国瑞置业于港交所挂牌上市。2015年-2016年，国瑞置业连续两年上榜“中国房地产在港上市企业TOP10”。2016年-2018年，国瑞置业连续入榜百强房企名单。
此后，由于业绩起伏不定，国瑞置业在行业内排名每况愈下，再没入榜百强房企名单。
从规模来看，2021年操盘金额为132.3亿元（数据来源：克尔瑞）的国瑞集团，为中小型房企。
由于行业低迷、购房者观望等原因，国瑞置业业绩不振，2018-2020年续三年业绩出现下滑，整体利润呈下降趋势。Wind数据显示，2018年-2019年，国瑞置业的毛利率由39.31%下降至26.43%；到了2020年中期，则进一步降低至26.23%，包括净利率指标，均为逐年下降的趋势。
对于业绩下滑、毛利下降，国瑞置业认为是主要受疫情影响，若干物业项目开发进度及物业交付延期，导致房地产结转毛利下滑所致。
业绩颓势下，国瑞置业频繁借钱，债务规模不断推升。
整体来看，国瑞置业刚性债务规模有221.18亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为45%。
而不断高息发债，也使得国瑞置业的融资成本逐步走高。其2017年-2019年美元债的利率分别为7.0%、10.1%、13.5%。2021年年初，国瑞置业公布发行一笔三年期美元票据，利率高达14.5%！这逼近15%的债券高利率，创下了同时段发债房企的“高息”之最。
在这笔高息债发行之前，国瑞置业还发布公告，宣布推迟2020年业绩发布时间。此后，国瑞置业股价遭遇重挫，持续下跌。
截至目前，该股票都一直处于“仙股”行列，而从2020年9月以来，这只股价再未超过1元。
今日，国瑞置业股价为0.227港元/股，市值也仅有10.09亿元。
资金压力下，去年以来国瑞置业正在执行若干项资产处置计划，并尝试加快已完工项目的的销售速度。
2021年底，国瑞置业以约3.4亿元总价出售万宁国瑞，其中100%股权对价2.88亿元，以及买方偿还该标的公司的股东贷款5102万元。
今年2月，国瑞置业再次以3740.81万元对价向华禧控股出售国瑞会展中心的15个办公室单位及15个停车位，其中办公室总建面约2700平方米。
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旧改发家之后，国瑞置业张章笋始终对旧改恋恋不忘。国瑞置业一直积极通过城市更新、“三旧改造”等方式，持续获取低价优质的土地储备。
不单在北京，国瑞置业还在深圳、汕头承接一级土地开发项目等。旧改项目固然能够获得低成本土地，但一直是难啃的骨头，不仅周期长，且占用资金量大。
已经走在生死线上的国瑞置业，能否挺过黎明前的黑暗，走到他们曾经豪赌的明天？
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