2月15日，福州市自然资源和规划局发布“关于2022年第一次公开出让国有建设用地使用权的公告”。经福州市人民政府、福州市马尾区人民政府、福州市长乐区人民政府批准，决定公开出让福州宗地2022-01号至2022-17号、马宗地2022-02号、长乐2022拍-1号和2022滨拍-2号等20幅国有建设用地使用权。
福州宗地2022-01号至2022-17号和马宗地2022-02号拍卖时间为3月16日，长乐2022拍-1号、2022滨拍-2号则定于3月17日开拍。本次拍卖的20幅土地当中，包含晋安区9幅、仓山区6幅、鼓楼区2幅、马尾1幅、长乐区2幅，总面积930.06亩，起拍价182.58亿。
（图片点击放大）
3月16日，福州市首轮集中供地，公开出让福州城区的14宗经营性用地，其中，晋安区6幅、仓山区6幅、鼓楼区2幅。其中，12幅宗地含住宅用途，另有2幅为商服、公园绿地用地。总建筑面积约84万平方米，起拍总价105.43亿元。（原计划中的宗地2022-01、2022-05、2022-10号三幅地块因出让方案优化，取消出让，均位于晋安区，仓山区和鼓楼区出让计划不变。）同日，马尾区也底价成交一宗经营性用地。长乐区将于明日土拍，两宗地块总起拍价7.5亿。
天哥点评：福州首轮土拍出让计划总起拍价182.58亿，由于3月16日5宗住宅地块取消出让或流拍，最后大多底价成交，13宗地块（含马尾一宗）累计揽金77亿。假如明天长乐两宗地块底价成交，将揽金84.5亿。按一年三次集中供地出让来简单推算，一年也才出让255亿。
2021年福州土拍，其中四区368.546亿元,马尾区5.566亿元,长乐区101.982亿元，闽侯51.97亿元，累计528亿（含闽侯）。而2019年和2020年福州土拍（含闽侯）收入连续破千亿。由此可见，福州2021年土拍收入已经减半，2022年财政压力比2021年更大，如果房产销售市场不能回暖，开发商不能及时回款，加上“三道红线”压力，今年土拍收入将进一步锐减，面临涸泽而渔的尴尬境地。
摇号规则：宗地2022-02号至15号采用“限地价、摇号”方式拍卖出让。宗地2022-16号、17号为非住宅地块，按照价高者得原则拍卖出让。
付款方式：分二期付款，分别于土地出让合同签订之日起20日、180日内按50%、50%比例支付。
装修比例：宗地2022-02号、03号、04号、06号建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上；其余商品住房项目鼓励进行装修。
备案价格：宗地2022-02号至12号商品房销售价格按照以下方式确定：住宅项目底价成交的，商品房备案均价原则按照商品房销售指导价确定；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
（拍卖会现场）
据悉，本次拍卖会共有建发、中海、保利、招商、欣隆盛房地产、卓越（福清）、梅园酒店、万旭、厦门银行等二十余家房企参与竞价，以央企和地方国企为主。经过近3个小时的角逐，最终，12幅地块成功出让，2幅地块因无人应价导致流拍。具体成交结果如下：
来源：读地
【鼓楼区】
鼓楼区本次土拍2幅地块，分别是2022-12和2022-17地块。
地块信息：宗地2022-12号商品住宅销售指导均价为38000元/平方米；须配建安置型商品房1650平方米（其中45平方米7套,60平方米12套,75平方米3套,90平方米2套,105平方米2套），销售均价为18800元/平方米，由福州市政府指定单位回购，由鼓楼区政府实施监管；须建设商务办公建筑面积1万平方米、车位220个，由鼓楼区指定单位回购，办公回购单价按照18000元/平方米确定，车位回购单价按照市场评估价确定。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让；不强制但鼓励进行装修；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
附近小区：和辉花园（1998年，22481元/平）、交警支队宿舍（1995年，25400元/平）
学区：洪山小学、格致中学西洪校区，摇号延安中学国光校区。
出让结果：仅一家房企参拍，2022-12号地块由福州市城投建筑有限公司竞得，成交总价2.98亿元，成交楼面价15234.43元/㎡，溢价率0%。
天哥点评：2021年格致中学西洪校区招外来随迁子女生源184人，其中洪山小学招收162人，接近4个小学班级的规模，该校初中成绩在福州五城区属于倒数梯队水平。该盘离4号线金牛山和凤凰池站700多米，住宅销售指导均价38000元/平，性价比一般。另外，这地块利润空间也够大的。
地块信息：非住宅地块。
设定条件：按照价高者得的原则拍卖出让；绿地应作为公共绿地对外开放使用，商务建筑部分可分层销售，允许销售的最小分割单元为单层。
出让结果：2022-17号地块由厦门银行股份有限公司竞得，成交总价1.39亿元，成交楼面价12005.68元/㎡，溢价率14.88%。
天哥点评：项目位于4号线陆庄站，离西湖很近，未来应该可以看湖。该地块可能作为厦门银行自用。
【仓山区】
仓山区本次土拍6幅地块，分别是2022-02、2022-03、2022-04、2022-06、2022-09和2022-16地块。其中，2022-03和2022-04地块流拍。
地块信息：宗地2022-12号商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让；全装修比例应达到60%以上；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
附近小区：融晟红郡（2009年，28600元/平）、泰禾红峪（2013年，25555元/平）、中庚城一期（2012年，25967元/平）、二期（2012年，28504元/平）、建中小区（2003年，22500元/平）、龙湖兰园天序（新盘，27278元/平）
学区：附近楼盘如融晟红郡划片仓山区教师进修学校附三小、四十中金山分校；中庚城过渡就读仓山第七中心小学，四十中金山分校；建中小区读仓山第八中心小学，四十中凤岗里分校。
出让结果：本次吸引了中海、保利、厦门建发等5家房企争夺。竞拍开始后，中海率先应价，厦门建发紧跟，中海再次报价，保利加入。随后，现场叫价节奏变缓，建发、中海进入了争夺战。经过12个回合的厮杀，最终2022-02号地块由厦门建发旗下的福州兆裕房地产开发有限公司竞得，成交总价27.34亿元，成交楼面价22205元/㎡，溢价率10.96%。
天哥点评：该项目附近可能规划新学校，和中庚城一个学区。因此该盘参考中庚城单价和户型为宜。这个板块周边学区中等，不过有外口生源。如四十中金山分校划片内的仓山区教师进修学校附三小2021年有外口生源86人，四十中凤岗里分校接收外口生源237人。那么这个新学校的生源能否纯粹，打个疑问。不过项目周边配套很好，5号线凤岗里站600米左右，商品房较多，1公里开外有浦上万达广场等。
地块信息：宗地2022-03号商品住宅销售指导均价为29000元/平方米；须建设商贸楼建筑面积9500平方米，由福州市土地发展中心按照27430元/平方米回购；建设的社区综合服务基础设施建筑面积1200平方米，由仓山区指定单位按照5861元/平方米回购。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让；全装修比例应达到60%以上；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
附近小区：万科金域华府（2012年，28600元/平）、东盛花园（2006年，21189元/平）
学区：东升小学，四十中。
出让结果：厦门建发、招商等2家房企参与竞拍，因无人竞价而流拍。
天哥点评：该项目位于盖山镇，旁边是白湖亭万达广场，离1号线白湖亭站700多米。板块周边厂房较多，待进一步开发。2021年四十中招收外口生源410人（东升小学111+高湖小学256+江边小学43）。板块价值一般。
地块信息：宗地2022-04号商品住宅销售指导均价为29500元/平方米；配建商贸楼建筑面积20000平方米及配套停车位120个，由市土地发展中心按照商贸楼6258元/平方米、停车位按照经评估的市场评估价下浮10%确定进行回购；回购商贸楼部分楼面地价2160元/平方米，可售商业商务部分起始楼面地价8000元/平方米。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让；全装修比例应达到60%以上；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
附近小区：阳光城新界（2013年，28120元/平）、奥体阳光花园（2016年，31472元/平）、万科碧桂园麓园（2020年，30864元/平）
学区：万科碧桂园麓园读霞镜小学，仓山区金港湾实验学校；阳光城新界属过渡划片，和万科一样的学区；奥体阳光花园过渡划片东方小学，三十中。
出让结果：去年曾以编号2021-57号地块出让，后取消出让。本次厦门建发参拍，因无人竞价而流拍。
天哥点评：该项目位于仓山奥体旁，旁边是奥体中心。奥体板块最大短板就是学区，有大量的外口生源，中考成绩也在倒数梯队。目前，旁边的阳光城新界、奥体阳光花园都是过渡划片状态，倘若有建新学校，看有没有机会。
地块信息：宗地2022-06号商品住宅销售指导均价为28000元/平方米；配建小学建成后产权无偿移交福州教育学院附属第一小学（一附小），绿地结合小学活动需求设置室外活动场地并对外开放，绿地产权应移交市园林中心。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让；全装修比例应达到60%以上；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
附近小区：中交中梁星海天宸（新盘，22000元/平）、万科云城（新盘，18500元/平）
学区：一附小（新建）。
出让结果：仅一家房企参拍，2022-06号地块由福州三江口建设发展集团竞得，成交总价14.81亿元，成交楼面价9460.21元/㎡，溢价率0%。
天哥点评：和其它两新盘板块不同，该项目位于下洋板块。显然，该项目有备而来，靠学区来拉高备案价。鉴于该板块距离主城核心区较远，人气不高，且更好地段已有清华附中入驻，周边商品房才卖30000元/平，个人感觉本次土拍住宅定价不便宜。成交楼面积9460元/平，周边商品房也就卖16000元/平。建个学校后，销售指导价变为28000元/平，这利润空间非常丰厚。
地块信息：宗地2022-09号商品住宅销售指导均价为29000元/平方米；须建设底层商业建筑面积550平方米，由福州地铁置业有限公司按照5850元/平方米回购。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让；不强制但鼓励进行装修；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
附近小区：鸿城小区（2002年，22827元/平）、正祥万升小区（2004年，21206元/平）、南台十六府（2016年，28275元/平）
学区：鸿城小区和正祥万升小区读施程小学，福州外国语学校；南台十六府读东升小学，四十中。
出让结果：拍卖开始后，无人应价。沉默些许后，199号举牌，最终2022-09号地块由福州欣隆盛房地产开发有限公司竞得，成交总价1.45亿元，成交楼面价16433.2元/㎡，溢价率0%。
天哥点评：项目周边规划有F1线三叉街站，旁边是中骏世界城购物中心。该项目在鸿城小区和正祥万升小区一侧，若能划片福州外国语学校，我觉得很不错。因为福州外国语学校是福州13大初中生源纯粹片区，无外口生源，属于天哥认定的单价不高、学区看好的板块。不过，本次出让地块很小。
地块信息：非住宅地块。
设定条件：按照价高者得原则拍卖出让；绿地应作为公共绿地对外开放使用，商务建筑部分可分层销售，允许销售的最小分割单元为单层。
出让结果：2022-16号地块由福建榕发置地有限公司竞得，成交总价3.56亿元，成交楼面价3843.23元/㎡，溢价率0%。
天哥点评：项目位于海峡国际会展中心边，4号线会展中心站旁，挨着花海公园，看江商务楼，地段很不错，这成交楼面价格真是便宜。
【晋安区】
晋安区本次土拍9幅地块，分别是2022-01、2022-05、2022-07、2022-08、2022-10、2022-11、2022-13、2022-14和2022-15地块。其中，2022-01、2022-05和2022-10三宗地块因出让方案优化而取消出让。
地块信息：宗地2022-01号和05号商品住宅销售指导均价为45000元/平方米；宗地2022-15号建设自持社会租赁住房，户型经市房管局确认后方可实施；配建公交管理用房2800平方米（其中一层不少于800平方米，二层以上2000平方米），小车停车位15个，由福州城市客运场站运营有限公司按照6610元/平方米、车位无偿移交进行回购，公交设施建设方案应征求其意见。
设定条件：宗地2022-01号采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让；宗地2022-05号和15号采用“限地价、摇号”方式拍卖出让。宗地2022-01号100%全装修，宗地2022-05号不强制但鼓励装修；宗地2022-01号和2022-05号出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
附近小区：榕发观湖郡（尾盘，33800元/平）、首开中庚香开连天（2020年，31465元/平）、泰禾金尊府（2017年，45605元/平）
学区：香开连天读晋七小，二十中；泰禾金尊府读榕博小学，福州三中晋安校区；本次出让两住宅地块附近有规划新学校。
出让结果：2022-01和2022-05地块取消出让，仅剩2022-15地块由福州城投建筑、保利等3家房企参拍。仅举牌10次，进入摇号环节，三家房企全部参与。最终2022-15号地块由福州中和投资发展有限公司竞得，成交总价0.609亿元，成交楼面价3246.03元/㎡，溢价率14.91%。原计划中的宗地2022-01、2022-05号地块因出让方案优化，取消出让。
天哥点评：这个板块地段不错，位于东二环泰禾商圈，坐拥晋安湖、鹤林生态公园和牛岗山公园，配套日趋成熟。项目销售指导价为本轮首次土拍地块中最高价，另外东二环的泰禾金尊府也达到了4万5的单价。不过泰禾金尊府配套的学区是晋安区唯一生源纯粹板块，周边商品房林立。因此，此次出让地块要卖到45000以上的高价，未来一定要配好的学区，且生源要纯粹才符合大众预期。
天哥觉得，对比榕发观湖郡35000元/平的毛坯限价，此次带装修45000元/平的带装修限价确实贵了很多，在当下市场，不太合时宜。所以2022-01和2022-05号地块取消出让，重新优化一下出让方案很有必要。
地块信息：宗地2022-07号商品住宅销售指导均价为30000元/平方米。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让；不强制但鼓励进行装修；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
附近小区：建发央著（新盘，25570元/平）
学区：晋安区主题公园小学，福州七中。
出让结果：仅一家房企参拍，2022-07号地块由福州三江口建设发展集团竞得，成交总价6.03亿元，成交楼面价18007.42元/㎡，溢价率0%。
天哥点评：项目位于五四北板块，无地铁，主打湖景概念，学区一般，配套一般。2021年外口生源如下：七中（新店97+古城112~133+琴亭5~96+主题公园13~96+金城137）。此前建发备案价过高，卖了3年还没卖完。该板块价值一般。三江口建设发展集团跑来晋安区拿地也是新鲜事。
地块信息：宗地2022-08号商品住宅销售指导均价为30000元/平方米。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让；不强制但鼓励进行装修；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
附近小区：蓝山四季（2006年，21781元/平）、鲁能公馆（2017年，26646元/平）
学区：枫丹白露小学，秀山中学。
出让结果：此前并未怎么露脸的卓越与保利、厦门建发等7家房企“大打出手”。中间，卓越、厦门建发陷入争夺。最后几个回合中，仅剩199号竞买人和厦门建发展开拉锯。“2.35亿”，在厦门建发的叫价下，达到最高限价，首个进入摇号环节的地块出现。2家弃权、5家房企进入摇号，最终2022-08号地块由厦门建发旗下的福州兆晋房地产有限公司竞得，成交总价2.35亿元，成交楼面价17021.95元/㎡，溢价率14.63%。
天哥点评：项目位于五四北板块，1号线正地铁盘秀山站，学区中等，配套一般。2021年外口生源如下：秀山中学（枫丹白鹭50~121+鹅峰1-~39+战坂144+晋安实小65+晋安二实小80）。由于这个板块属于角落区，辐射人气有限，虽然成绩还行，但是生源纯粹度太差，未来上升空间有限。投资来说，性价比不高。
地块信息：宗地2022-10号商品住宅销售指导均价为26000元/平方米；须配建安置型商品房59575平方米，销售均价为14178元/平方米，由福州市土地发展中心回购；须建设建筑面积不低于1500平方米的社区卫生服务站1处、不低于2000平方米的居家养老服务照料中心1处，由晋安区指定单位按照5861元/平方米回购。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让；不强制但鼓励进行装修；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
附近小区：沁园春（2006年，别墅，27080/平）
学区：埠兴小学，鼓山中学。
出让结果：原计划中的宗地2022-10号地块因出让方案优化，取消出让。
天哥点评：项目位于鼓山板块，周边被高架、主干道及铁路等阻隔，属于角落区，有大量外口生源，学区很一般，投资来说，不太建议。
地块信息：宗地2022-11号商品住宅销售指导均价为31500元/平方米；须配建安置型商品房6480平方米，销售均价为17865元/平方米，由福州市土地发展中心回购；须建设建筑面积不低于2000平方米的居家养老服务照料中心1处，由晋安区指定单位按照6423元/平方米回购。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让；不强制但鼓励进行装修；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。
附近小区：琴亭新苑（2008年，19167元/平）、河滨花园（2003年，22159元/平）
学区：琴亭新苑读琴亭小学，福州七中；河滨花园读侨园小学，三十二中。
出让结果：一轮举牌，福建省榕圣市政工程股份有限公司一举拿下，成交总价3.45亿元，成交楼面价14900.23元/㎡，溢价率0%。
天哥点评：项目周边配套差，孤盘区，上学远，地铁远，周边被主干道及铁路等阻隔，两所学校都很一般，有大量外口生源。本项目定价较高，投资来说，不太建议。
地块信息：宗地2022-13号须配建安置型商品房27500平方米，销售均价为14178元/平方米，由福州市土地发展中心回购；建设商贸楼建筑面积800平方米，由市土地发展中心按照5219元/平方米回购；回购商贸楼配套地下车位的，回购价格按照经评估的市场评估价下浮10%确定。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让。
出让结果：仅一轮报价，2022-13号地块由福州众益置业有限公司竞得，成交总价1.55亿元，成交楼面价4502.16元/㎡，溢价率0%。
天哥点评：项目属于安置型商品房，周边配套差，孤盘区，上学远，周边被各种路网阻隔，好在离2号线地铁鼓山站近。
地块信息：宗地2022-14号建设自持社会租赁住房，户型经市房管局确认后方可实施。
设定条件：采用“限地价、摇号”方式拍卖出让。
出让结果：2022-14号地块由福州旗山梅园酒店有限公司竞得，成交总价0.75亿元，成交楼面价3002.1元/㎡，溢价率0%。
天哥点评：无。
【马尾区】
马尾区本次土拍1幅地块。
出让结果：马宗地2022-02号被马尾建发以总价10.73亿，楼面价13007.4元/㎡拿下，底价成交。
天哥点评：这个地块在马尾来说，是非常好的。因为2号线东延线和未来地铁5号线在葆桢站交汇。葆桢站未来只需要两站即可到达福州南站，大大改善了马尾出行不便的现状。项目在江滨中学划片，外口生源很多，学区很一般，好在马尾房价2万以内，很便宜，不过升值潜力有限。
【长乐区】
长乐区本次土拍2幅地块。
出让结果：原计划3月17日出让。
天哥点评：这个地块周边无配套，无人气，不在长乐主城区和滨海新城板块，投资不建议。
出让结果：原计划3月17日出让。
天哥点评：地块属长乐滨海新城板块，有规划6号线二期国际学校站，滨海新城建设很不错，不过距离福州主城区太远，适合在滨海新城工作或周边乡镇的人群购买，主城区的人暂不太建议。
【天哥总结】
本次福州土拍，很明显，房企资金链依然紧张，民企集中“消失”，如去年还在活跃的龙湖、正荣、融侨、融信、大东海、万科等都没身影。国企成为本轮土拍主力。
福州2021年土拍收入减半，对财政肯定有较大影响。今年首次土拍收入金额只够塞牙缝，着实让人担心。地方ZF没钱，这意味着接下去得节衣缩食，没有太多钱做固定资产投资和建设。而KFS受“三道红线”影响，除非政策有变，否则土拍收入很难达到预期，接下来的地方财政收入存在继续减半风险。
那么问题来了，KFS没钱了，地方也没钱了，经济增长目标还在，建设福州都市圈和国家中心城市的雄心还在，地铁建设规划还在，唯有期望楼市复苏了。但是要让火车头跑起来，那需要强刺激。
就在昨天，财Z部负责人说，今年内不具备扩大房D产税改革试点城市的条件。六部委相继表态：
还有几天，厦门也要土拍了。厦门这次土拍很聪明，积极下调了土拍限价，封顶45000元/平左右，能够在这轮土拍中抢到KFS口袋里的钱吗？
END
热门跟贴