瑞银的一份评级下调报告，
将闽系房企希望旭辉集团推到了舆论最前沿。
昨天，地产股跌麻了，民企稳健组核心成员、最坚挺的民营房企、闽系希望旭辉控股股价跌超22%。此外同样被认为民企稳健扛把子的龙湖集团也暴跌15%。
一时间，悲观情绪再度弥漫整个行业。
地产股普遍大跌，有大环境的原因，也有1-2月房地产数据不乐观的影响。但对于稳健二人组的暴跌，尤其是旭辉的暴跌，有业内人士认为，有人蓄意在“砸盘”。
而被认为是蓄意砸盘的“有人”，则很有可能是与前一日下调旭辉评级报告的瑞银。
01
3月14日，国际资本市场的灯塔——瑞银，罕见地下调了旭辉的评级，将旭辉的股票买入评级降至中性。
而下调评级的理由，竟然是旭辉的盔甲，合作开发。
在过去的十年间，旭辉和合作开发的伙伴们不断开疆拓土，迅速做大规模。
瑞银认为，旭辉面临的主要风险是合作项目多，或受合作伙伴财务状况恶化的拖累。
瑞银表示，其对旭辉2021年半年报中披露的400多个项目进行了股权分析，发现：
① 旭辉有80%的项目（按未售建筑面积）是非全资拥有的；
②非全资项目中，估计旭辉、民营开发商、国企+香港开发商、金融机构的持股比例分别为44%、38%、12%、6%。
③持股占比38%的民企小伙伴中，又分为三类，分别是已经违约或者高违约风险的小伙伴，约占5%；有未偿付债券的小伙伴，约占18%；没有债券的小伙伴约占15%。
④结论3中的违约+高违约风险开发商，瑞银进行了具体定义，分为两类，a类是实际违约或协商债券延期，b类是已经上了瑞银最新的风险开发者名单，约有30家公司。
⑤结论3中的有存续债券的开发商，瑞银定义为：在岸或离岸有发行债券的开发商。
显然，瑞银最为担心的，便是那已经违约或者高违约风险的小伙伴，约占5%。
02
瑞银的担心，也并非事出无据。
此前世茂被福晟拖累，不得已将全副家当摆上货架。
世茂家境殷实尚且不能独善其身，80%项目非独资拥有的旭辉在房企爆雷不断的当下，又能安全多久？
瑞银认为，假设没有像2014-2015年周期那样的重大政策宽松措施，预计由于到期债券数量集中增加，以及各方对开发商缺乏信心，会有更多开发商的资产负债表和现金流将会恶化。
瑞银担心，这可能会对旭辉合作项目的销售和开发产生负面影响。
合作项目多且合作伙伴多为民企或金融机构的民营房企，面临的潜在风险大，或是信用风险，或是挤兑风险。
旭辉如果要“排雷”那么就只能将5%合作伙伴的股份收入囊中。而要付出的代价则是，100亿元。如果把排雷区放大，付出的代价则可能高达570亿元，相当于旭辉今年合同销售额的25%。
因此，瑞银将旭辉股票评级从买入下调至中性，并将旭辉2022年的目标市盈率进行了小幅下调，以反映其担忧。
03
不免要替旭辉喊冤。
啥也没做，却被扣上大帽。
相比于许多民营房企而言，旭辉的资产和股债质量健康多了，表内和表外风险也相对较低，并没有面临严重的信用风险。
瑞银分析，旭辉今年的债权到期的集中度也较低，3月到期的债券也已兑付，现仅剩4月到期的2.5亿美元离岸债券。
此外，旭辉的表外负债规模为600亿-900亿，规模不高，且旭辉的大部分项目的合作伙伴是开发商而非金融机构，因此表外负债汇总的大部分可能是项目层面的建设贷款。
此前，旭辉也已从平安银行获得50亿元的并购贷款，这对于旭辉而言，是有助于其积极处理收购项目合作伙伴股权的钱在负债，这也大大降低了旭辉的风险系数。
因此，在近期股市低迷的大环境之下，稳健的旭辉却被下调评级，反而成了一个严重预警：
民营房企已经人人自危到，谁都可以能成为“下一个”。
即便是基本面扎实的民营房企，在评级机构面前，也会陷入不信任。
因为，你的命运不再由你自己主宰，而是被你的队友所左右。
而旭辉，就是那个信号。
截至收盘，旭辉把昨天跌的涨回来了。那么前天的呢？
截至目前，旭辉还未做出明确回复。旭辉是否会成为“吹哨人”，我们拭目以待！
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