解读2022年无锡首场土拍，从预公告12幅涉宅地块到只有8幅挂牌|土地市场|土拍|流拍|涉宅|预公告

2022年3月14日，无锡市国有经营性建设用地使用权出让预公告，“锡经预告字[2022]1号”其中涉及12幅涉宅地块，预公告之后就是房企的预申请和提交资料的时间。土拍规则的改变引起了行业内的热议。

在预申请期间房地产行业内有传言称：本次预公告的12幅涉宅地块，只有三家房企承诺愿意支付的土地价格达到预期，本次预公告地块大幅流拍的可能性非常大，整个市场情绪一度悲观到了极点。但是在没有得到真相之前，对于这样的传言小编一直保留怀疑的态度。

2022年3月31日，无锡市自然资源和规划局国有建设用地使用权挂牌出让公告，锡经告字[2022]1号，从预公告的12幅地块缩减至8块正式挂牌，正式拍卖时间定在了一个月后的5月7日。结果虽然要比之前网传的预期好很多，但实际挂牌的土地也从原来的12幅地块缩减了1/3。这就不得不说，咱们无锡管理层确实是有一定的先见之明，在全国一级市场遇冷的情况下，如果不是采用提前预公告的方式，直接挂牌拍卖会直接导致大幅的地块流拍，导致舆论性的市场信心崩塌。目前来看，无锡土地市场虽然仍不乐观，但总体要比行内预期要好了很多，悲观情绪有所逆转。对于本次地块挂牌数量的缩减，从以下四点出发仍旧可以看出一点问题：

一、从目前参与报名的房企情况来看，据了解一半以上地块是以城投为主的托底式报名，个别地块由民企报名。造成这种现象的主因还是民企大多还在生死存亡线上挣扎，根本没有更多的资金拿地；而经营状况良好的企业，现在即使有资金拿地，更多的可能也是走收并购的路线，这样拿下来的土地成本肯定比一级市场拍地来的更低。

二、从本次土拍公告到正式拍卖的时间来看，一个月的时间，如此长的时间属实少见，也期待在此期间能有各种可能发生。就在前两天网传无锡市3月30日住建局会议已经在研究关于无锡市进一步宽松的房地产市场的政策了，其网传宽松政策可能包含：土地出让金支付周期拉长、二套首付降低、公积金额度的加大、父母养老及子女投靠的二套限制宽松等等促进房地产市场持续发展的政策。相关宽松政策一旦落地，势必会增强一级土地市场的信心，会有更多的房企参与到本次土拍中来。虽然网传消息不一定真实，而且最近真真假假的消息面又太多；但是无锡市场确实需要一次有力度的宽松政策刺激，至于后续是否会有宽松出台我们拭目以待。

三、从土地拍卖公告的挂牌价来看，本次土拍经开区最高起拍楼面价约为19002元/㎡，最高限价约为19500元/㎡；基本符合经开区楼面价预期，但是最高限价明显低于去年经开区土拍的实际成交价。虽然限价表面与去年土拍限价相差不大，但是相比较去年配建和自持要求对于去年拍得的土地来说，很大程度降低了本次土拍房企的拿地成本；再加上今年对于出让金支付要求的宽松，又降低了本次地块的成交后的资金占用成本。总体来说，本次土拍成交价整体相比较去年来说，势必会有所回落。

四、从预公告到公告，其未挂牌的4幅地块情况分析，这4幅地块全为纯住宅用地，其中有两幅属于梁溪科技城板块。梁溪科技城首次出现在大众眼前是在无锡十四五规划中，作为无锡老城区的全新板块概念，相关配套多数处于规划中尚未落地；房企对其未来信心不足，从结果来看目前还保持着相对比较谨慎的态度。对于目前的情况来看，相信后期会有更多的关于梁溪科技城的规划利好逐步释放。