转眼间2022年已经过去四分之一了，虽然高层多次公开喊话，明确房地产是国民经济的支柱产业，要支持居民合理购房需求，鼓励金融机构有序稳妥推进并购贷款，促进房地产市场良性循环和健康发展。楼市也从去年的强调控，变成如今的暖风频吹，但全国楼市似乎并没有多大的起色，整个市场还是波澜不惊。

导致一系列“救市灵药”失效，或许是因为这两方面：

首先，疫情的持续冲击，给全球经济带来了极大的负面影响，也波及居民收入与消费预期。尤其去年开始，互联网大厂甚至都开始优化裁员。收入减少了、甚至失业了，能够买房的人自然也就少了。

其次，全国住房基本已经够住，居民购房需求不足。从官方数据来看，截至2021年我国现有存量住房共6.8亿套，这就意味着我国每个家庭平均拥有1.63套住房，整个社会是不缺房子的。

而目前这样的情况，对于手里正好有钱又有购房需求的群体，无疑是一大利好。尤其在一线城市、热门地区，不少房子还是很有保值空间。那么如何避免买到可能快速贬值的房屋，尽量降低因楼市波动而带来的损失？

1、三四线城市的郊区房

前两年，因为棚改的热火朝天，许多三线城市新房的库存“清理一空”，房价也因为楼市的火热而涨幅明显，三四线城市的热度飙升，打工人开始感叹三个月的工资都买不起房。

但是需要注意的是，不要被这样的热度所迷惑，大多数三四线城市当下正面临着极为严峻的人口流出问题，城市总人口一降再降，虽然核心区域的房价始终坚挺，但偏远的城郊未来则未必了。不少三四线城市的城郊新房火热，是因为其品牌开发、户型优质、规划体量大等，但是在未来，随着人口流失越来越多，在不具备地段优势的情况下，一旦商业、教育、医疗等配套未建成，等待着这些远郊房的只能是快速贬值。

2、超过30年房龄的老房子

对于超过30年房龄的老二手房，我们都不建议购买。这类房子因为岁月悠久，常常会出现房屋管线老化严重、楼体渗水等问题，虽然已经在推行旧改，但是终究不能根治房屋老化的问题。

在倡导提升居住品质、改善居住条件的背景下，老房子自然而然会慢慢退出房产舞台，随着越来越多的新型房产出现，老房子自然毫无竞争力。要知道房屋终究是回归住的，能够提供舒适的居住条件是核心，也决定着房价的变化。

3、犄角旮旯处的商铺

无论是一二线城市还是三四线城市，在兴建住宅的同时，也建立了大量的商铺，有自成一套体系的综合体商铺，也有住宅配套的社区商铺，还有街边巷尾常见的街铺，总体来看，当下商铺总量其实是已经过剩了，也因此，投资商铺的风险正逐渐变大。

要知道，好的商铺虽能“一铺养三代”，但同时，对于商铺的地段也颇为挑剔，往往只有是核心区域、占据人流中心的商铺，才能够获取高收益，而在一些偏远区域、犄角旮旯处的商铺，则会面临无客流、低收益的危机，这也是商铺高风险的来源。

很多人都不了解的是，一手商铺和二手商铺之间的价格差距大，一手商铺只需要缴纳契税即可，而二手商铺的税费往往包含契税、个税、增值税、土地增值税等，往往会占据商铺总价的20%甚至更多，这也导致这类商铺难转手，最后很容易“烂在手里”。

和其他行业一样，房地产行业也有其周期性和规律性，不会例外，也不可能例外。我们要做的，就是顺势而为、因势利导，而不是逆周期而上，强行操作。