买房主要看什么？李嘉诚有一句非常著名的话已经做出了答案——“第一是地段、第二是地段、第三还是地段”！地段不仅关系到入住以后生活的便利程度，而且会对房价产生至关重要的影响。

今年我们就来聊一聊，该如何去判断一个地段的好坏。当然，对于已经成熟的地段，不必赘言，可以通过已经呈现的交通、教育、商业设施等配套去判断，今天主要来讲一讲该怎样来判断呈现出还不高、但是潜力巨大的地段。

试想一下，现在看上去不太行的所谓“垃圾地段”，在随着城市强力的扩张中，突然有一天就变成了配套成熟的地段了，并且现在能以比较成熟区域的价格买入，何乐而不为呢？

一、宏观上，从城市发展格局来看

任何一座城市，都会根据自身的国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，来确定城市的规模和发展方向，也就是制定城市的总体规划。一般来说，总体规划期限一般为20年。建设规划一般为5年，建设规划是总体规划的组成部分，是实施总体规划的阶段性规划。

城市的总体规划相当于指挥棒，也就是重点发展哪里、优先发展哪里都有了比较明确的方向，在发展的过程中，产业引进、基础配套、城市面貌改善都会有极大改变。

以成都来举例，2017年，成都确立了在其后五年，将坚持“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市发展战略的“十字方针”。这十个字就基本奠定了成都如今的发展格局，城市南部一路高歌猛进，东部建设方兴未艾，这两个方向的楼市表现也很火热，尤其是城南更是很多置业者都想挤进去的地方。

可以，购房时跟着城市未来的发展方向走，基本不会出错。


二、微观上，从区域控规图来看

控规图，全称是“控制性详细规划图”，作用是控制建设用地性质。简单来说，控规图上规定了这块地是住宅用地，那就盖房子；这块地是教育用地，那就用来盖学校；这块地是商业用地，那就用来建商场；这块地是商务用地，那就用来盖写字楼；这块地是工业用地，那就用来招商引资盖厂房……

一般来说，控规图可以登录当地规划局官网或者去城市规划馆进行查看。下图就是控规图的样子：

图中的每个色块代表了一个不同的土地性质，我们可以重点关注几个色块：

1、红色：代表商务、商业用地。

2、黄色：代表居住用地。

3、棕色：代表工业用地。

4、绿色：代表公园绿地。

5.、紫色：代表市政用地。

6、粉色：代表教育用地。

买房时，我们可以这样来进行判断：如果这片区域以黄色为主，就说明这是一个住宅聚集区，人口密度比较大；如果大部分是红色的商业用地，那就代表着未来商业上的繁荣，以后少不了商场、写字楼，未来在这里工作的人必会倾向于在附近买房或租房，房价和租金就有了保障；如果大部分是棕色色块，就表示这里是工业区，配套不成熟，城市界面可能比较差。

买房时，只有提前洞察了板块价值判断的规律，才能买到后期增值空间大的房子。当然，“唯地段论”并不适用于每个购房者，毕竟满足自己需求的房子才是最好的房子！