近日，国内物流地产版图上再现外企投资者的身影——华平投资斥51亿元携手其它投资机构，向京东产发联合发起B轮融资。据悉，此次投资是华平于2021年3月联合领投京东产发A轮融资后的再次加码。

实际上，每一件投资事项背后都闪烁着诸多关键信号。随着新零售、医药、实体制造等行业日益崛起，国内仓储物流空间需求持续扩大，物流地产行业前景越来越广阔。当“巨”头企业不断涌入国内市场后，物流地产的投资风向加快显现。

本期，我们将目光聚焦在外资投资身上，看它们在进军物流地产行业过程中，做过哪些“努力”？这些努力对于其他玩家而言有何启示？未来几年，物流地产的投资机会还有多大？

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巨头们的物流地产生意经

事实上，物流地产行业赛道上离不开两大“主流”玩家。一类是以投资为目的的基金家族，另一类是以开发运营为主的物流地产商。

通常而言，私募基金企业热衷投资潜力项目，毕竟这与后期回报直接挂钩。当企业战略十分清晰时，私募基金机构入局投资的机会越大。随着国内物流地产企业实力日益加强，外资企业投资步伐逐步加快。除华平投资以外，凯雷、荷兰汇盈、黑石等基金私募企业均以增资扩股的方式展开市场布局计划。

从融资类型来看，私募基金企业偏爱向物流、电商、房地产企业抛出橄榄枝；从购入资产包的角度来看，一二线城市的“核心”资产是私募基金钟意的对象。

值得注意的是，与基金投资逻辑不同，外资物流地产商看重的是地块开发的价值。

在国内物流地产行业发展中初期，外资物流地产商占据主导地位。据智研咨询、招商证券研究显示，普洛斯、嘉民、安博占据国内仓储物流市场的较大份额。其中，普洛斯以30.7%的市场份额榜居第一。目前，普洛斯中国在境内所持有物流仓储面积约4042万平方米，持有已建成的仓储面积约为2989万平方米，从布局城市来看，普洛斯已实现区域“全覆盖”。

通常而言，华东长三角、珠三角地区、京津翼地区是外资企业押注的主要目标，这一区域经济活跃度相对较高、且均位于核心枢纽位置，交通发达，便于外资物流地产商在城市群内抢占最后一公里。

值得注意的是，随着核心城市可开发面积越来越小，外资物流地产商开始寻找增量空间，下沉城市成为主要选择之一。可以预测，未来随着电商下沉渗透率逐步提升，外资对于二、三线城市开发建设的占比将进一步提高。

事实上，外资企业加速布局国内物流地产，收益是可以“量化”的。一方面，物流地产收入比较丰富，不仅有出租业务、服务管理业务、项目投资业务产出收益，还有土地增值以及其他收益来源。

另一方面，物流地产对于投资机构来说，回报率是比较可观的。据CBRE研究表示，北上广等一线城市物流地产回报率达到6%-8%，明显高于商业地产的4%-5%，住宅地产的2%-3%。

那么，当入局者越来越偏爱物流地产行业时，该赛道的投资机会还有几分？

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物流地产投资机会有多大？

首先，站在行业的角度来看，目前我国约有5.5亿平方米的仓储物流面积，但现代化物流设施仅1.1亿平方米，主要城市非自用高标仓存量累计仅约2600万平方米，人均面积不到0.015平方米，远低于美国的人均1.17平方米。由此看来，国内的物流市场前景依然广阔，具有较多可耕空间。

从政策端来看，从2018年开始，国家对物流地产行业频繁释放利好信号。去年，国家在“十四五”规划中，提出冷链物流发展规划。规划提到，要打造“321”冷链物流运行体系，即三级节点（国家骨干冷链物流基地、产销冷链集配中心、两端冷链物流设施）、两大系统（服务国内产销、国际进出口的两大冷链物流系统）、一体化网络。

显然，利好政策对应规模扩展，而冷链物流则是物流地产中的重要模式之一。

另外，REITS试点为物流地产的可持续发展提供了重要动能。2021年4月，发改委发文《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点工作的通知》，其中，仓储物流基础设施是一个试点行业。

对投资者来说，REITS无疑是重大利好。他们能够使用REITS进行权益性融资，减缓在持有、交易，退出等渠道上承担的财务压力，从而将重心放在运营上。

去年6月，普洛斯、深创投发行两只REITS，规模分别为58亿元和18亿元。普洛斯发行的基金对应的底层资产为7处普洛斯仓储物流园，位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群核心物流枢纽地区。另外一只基金的底层资产为盐田港现代物流中心，位于深圳市盐田区。这两只REITs自上市日为2021年6月21日至2022年3月4日，收益率分别为33%和60%。

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结语

未来物流地产有哪些发展趋势？笔者认为智能化和高端化是物流地产行业发展过程中离不开的关键词。

在智能化方面，打造数智化园区，能够提升综合运营效率，降低客户管理成本。

高标仓是按照高标准打造的物流仓库，比起普通仓库，高标仓库容积率更高、选址更靠近核心城市。目前，我国高标仓市场一直处于供不应求的状态，各类玩家大力建设高标仓。据戴德梁行数据显示，2021年全国高标库总体供应量同比增长18%。

可以预测，投资者对于高端物流地产将依旧保持积极态度。那么，投资者应该入局物流地产？何时入局？

业内人士表示，物流地产是一个与整体经济环境紧密相关的行业，不适合短期投资。企业需要盘好中长期投资逻辑，进行策略规划和地理上的广泛布局。如果跟风进入市场，那么最终结果可能与想象相悖。