1、办法解读:
出台背景:根据REITs管理办法,满12个月后可以做扩募安排,首批项目于去年5月完成,因此希望在今年5月底前加紧推出办法以供实践操作。
是否是最终流程:该办法主要是证监会和交易所对扩募的安排指引,还有个核心的制度有待确定,即证监会、交易所和发改委整体审核的衔接,还需等待进一步的规定和制度。
主要内容包括4大方面:明确新购入基础设施项目的条件、明确程序安排、信息披露及停复牌要求、发售和定价安排。
总体要求的关注要点:
1)拟购入项目原则上与当前持有项目为同一类型,此处同一类型尚未明确,狭义解读是完全同类,广义解读可将资产分成产权类和经营权类,有待后续实践各部门对扩募资产的认定;
2)新增扩募不一定要收购最初原始权益人手中的资产。
具体要求关注要点:
1)基本要求,首发后运作时间要满12个月,且营运业绩良好,业绩评价标准预计需要进入审核环节监管才能给出指引。
2)机构要求,针对基金管理人,不能擅自改变前次基础设施募集资金的用途,关于用途当前解读更侧重于REITs发行以后是否100%投到ABS证券上;针对大股东,不存在未履行向基金投资者作出公开承诺的情形。
3)新购入基础设施资金来源,a)如果收购资产比较少,可以用REITs的留存收益;b)对外负债,最多可负债140%;c)基金对外扩募。
4)原始权益人:扩募资产的原始权益人可以与首发资产不同。
程序分析:新购入的项目应该经过基金公司尽调、内部决策、提交申请、审核完成后开持有人会议、发售和份额上市等程序。
扩募流程,两种方式:
1)向不特定对象发售,或者100%向原始持有人配售,或者想原始持有人配售不超过原基金份额的50%,余额公开配售;
2)特定对象发售(定向扩募),发行对象不超过35人。锁定期:新购入原始权益人(资产主要卖方,需要遵守REITs指引20%份额,5年不允许转让,20%以上3年不允许转让);定向扩募份额:6个月内不得转让;原基金原始权益人及本次扩募引入战投,18个月内不得转让。
2、境内外REITs差异:
1)规模:截至2022年3月,已有50个国家和地区推出相关制度,全球REITs总规模合计达2.37万亿美元;境内目前已上市11支,发行规模约364亿,差距较大。
2)回报率:境外较高,过去5年年化总回报率北美6.89%、欧洲5.64%、亚洲4.85%;境内还是比较火爆的卖方市场,收益率要求不高。
3)日均换手率:境外1%以下;境内22Q1换手率2.43%,流动性很强。
4)扩募情况:扩募是成熟市场REITs上量的主要途径,例如美国年度扩募规模300-500亿,约占当年总市值2%-4%。境外成熟市场REITs整体的支数并不多,主要是老牌的平台,投融管退和运管的能力得到充分认可,不断通过扩募的形式来扩大规模和市场。
3、扩募的市场影响分析:国家、行业政策持续出台后,地方政府层面更积极一些,除了出台相关支持政策外,各地上报REITs积极性很高。投资者层次搭建也已经比较完善,保险资金、券商自营等均已纳入白名单,社保基金也正在论证中。因此当前需要更多的标的入市。
我们的看法:长期来看,我国投资体量仍然较大,地方债务压力持续存在,REITs有望成为有效融资途径之一,存量资产盘活将达万亿规模市场。根据北京大学测算,从基础设施存量占比角度看,我国基础设施存量规模超过100万亿元,若仅将其中1%进行资产证券化,即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场;从经济总量占比角度看,2017年美国基础设施REITs与MLPs的资产总市值将近5000亿美元,占美国GDP比例为2.58%,以此比例计算,未来中国基础设施REITs市场规模将达2.1万亿元。
首发自G 号:纪要私享圈(M.F.领A 股研报)
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