距离上次分析楼市政策已经过了一个多月，期间各地继续上演你方唱罢我登场的大戏。
依照惯例，先盘点一下具有指导意义的楼市新政。
4月11日：苏州放宽限购（针对社保年限）。
4月23日：南京放宽限购（针对非本市户籍居民）。
4月25日：无锡放宽限购（针对本地二孩及以上家庭）。
4月28日：天津彻底取消商品房限价（10月1日起正式执行）。
4月29日：沈阳放宽限购（针对外地人和本地二孩及以上家庭）。
4月29日：连云港降低首付款比例。
4月29日：赣州放宽购房者贷款年龄至70周岁。
4月29日：上海发布对首套、小户型、新市民购房信贷的重点支持（针对刚需购房者）。
5月1日：梅州降低首付款比例。
截止到目前，全国已有近100城出台房地产放宽政策。
一，政策分析
首先来聊聊上海的政策。
央行上海总行出台的20条抗疫纾困的配套举措中，有2条是针对房地产的。
其中的第10条，字里行间表达了对刚需群众购房的支持。
具体如何支持并没有写明，今后应该会有细则发布。
猜测可能会对贷款额度做一些调整，例如首付比例的下调、二手房指导价的上调。
限购放松的可能性并不大。
再分析下其他具有指导意义的楼市新政。
无锡：针对本地二孩以上家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房。
基于国家鼓励多生娃的战略方针已经落实，奖励机制势必会和购房资格联系在一起。
今后限购放宽的大方向会从多娃家庭这个点入手，并且这条政策会向全国普及。
天津：彻底取消商品房限价。
天津在4月25日进行的首轮土拍中，流拍率高达83%，几乎是全军覆没。
一季度GDP的增速更是惨不忍睹，勇夺副班长的职务。
已经到了必须做出改变的时刻。
商品房限价的取消也就变得顺理成章。
目的是为了鼓励KFS能够积极参与土拍，调动KFS的情绪。
天津虽有着直辖市之称，无奈离帝都太近，自己又不争气，只能眼巴巴看着身上的血被一滴滴地吸干。
一个死气沉沉的城市，即使政策面再放宽，不从根源上做出改变，无法带来任何效果。
因此不建议在天津购房投资。
（想在上海以外的城市购房，请看这篇 → 只有大城市才有房地产）
这条政策会向土拍流拍率较高的城市普及。
沈阳：外地户籍无需社保可直接购房。
在争夺全国第十座国家中心城市的大背景下，沈阳成为了东北三省最有希望的城市。
为了保持稳定的人口增速，吸引东北三省其他城市的外来人群，出台这个政策合情合理。
归根结底，只限于东北三省的规模，无法吸引到更广阔的人群。
这条政策会向人口增速放缓或是下跌的二三线城市普及。
赣州：购房者贷款年龄放宽至70周岁。
这条政策会根据每个城市各家银行的金融信贷情况做出相应调整，总体上往宽松的方向跑步前进。
综上所述，依然是因城施策。
根据对房地产依赖度的高低，各个城市政策放宽的节操性随之成反比。
二，博弈期
肉眼可见出台了这么多的楼市放宽政策。
房地产市场仍然是一副半死不活的模样。
看似雷声大，实则雨点小。
没有一个真正意义上的重点城市发布力度较大的放宽政策，躺平仍然是主旋律。
今年一季度全国房地产投资增速快要跌穿地板。
KFS的角度：
去年一系列的房地产调控动作，使得大部分的民企KFS不是被打残就是在ICU抢救中。
突然今年画风一变，去年这个时候还一本正经的叫着牛夫人，今年就甜蜜蜜地叫人家小甜甜。
到了明年是不是又变回牛夫人了呢。
想到对未来的不可预判性，自然会心有余悸。
还不如继续观望，等待更加明确的信号再入场。
政策制定方的角度：
打心底里不想使用夜壶，但前列腺又不争气。
就怕稍微不注意，裤裆湿了一大片。
拿起夜壶面子上挂不住，不用怕伤了身子。
今年开局的经济又是一抹黑，确实处在进退两难的地步。
希望用最小的代价让KFS感觉到又回到了母亲大人温暖的怀抱中。
目前来看并没有达到理想的结果。
还需要母亲大人散发出更多的母爱光芒才行。
也不排除另外一种可能，自信可以出神入化地玩弄斯德哥尔摩综合症，这就不好办了。
三，博弈期的我们该做些什么？
最后的那个情况纯属调侃，大概率不会出现。
目前双方仍在试探性地出牌阶段，以求逐步达到一个新的平衡点。
局面不明朗的时期，手上多留一些现金，预防突发事件的发生。
加强现金流的获取能力，积攒更多的首付款。
其他的预备工作可以先做起来，小区的好坏、户型的偏好、价格体系的认知。。。。。。
上海的小伙伴等解封之后，需要时刻关注二手房的成交数据。
离开上海还是进入上海，是否真的会迎来置换潮。
这些话题在疫情期间被反复拿来讨论。
从二手房的成交数据中可以找到想要的答案。
解封后楼市需要一段时间的恢复期。
我们不用操之过急，可以期待一下有更好的政策出现。
其实买房最好的时间点是全民开始高喊房价要跌。
那个时候基本就是市场最冷的时候。
房子可以挑挑拣拣，价格可以笃悠悠地谈。
政策也处在底部阶段，不会再继续加码。
当然现在肯定没走到那个阶段，只不过又到了不得已而为之的时间点。
四，结语
利好的政策何时出现，不是主观能控制的。
我们能做的是把各项功课预备充分，政策来的时候才可以随机应变。
听到耳朵长茧子的一句话“机会留给有准备的人”。
这一点北京市民就做得非常出色。
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