朱晓喆：『凶宅买卖合同』的请求权基础分析 | 鉴定式案例研习报告|出卖人|解除权|请求权|赔偿

“凶宅买卖合同”案件

鉴定式案例研习报告

作者：朱晓喆，上海财经大学法学院教授。

*本文转自《月旦民商法杂志》（No.73）2022.3。本文是上海财经大学《请求权基础案例研习（合同法）》阶段性成果，文章脚注从略，更多内容请阅读文章原稿。

*受王泽鉴老师的鼓励，民法书斋将持续进行请求权基础案例研习方法的推广。

摘要：本文以一则案例为研究对象，以鉴定式案例分析为方法，全面研究「凶宅」买卖合同的买受人可能享有的请求权以及相应的请求权基础。依据《民法典》的相关规则，凶宅的买受人可以主张瑕疵担保责任的减价权或者损害赔偿请求权，可以主张解除合同后的恢复原状、损害赔偿请求权，可以主张缔约过失损害赔偿请求权，可以主张撤销后的返还财产、损害赔偿请求权，以及侵权损害赔偿请求权。以上数个请求权发生竞合，应由买受人择一而行使。

一、案件事实

2021年3月16日，金某与洪某签订房屋转让合同一份，约定金某将位于杭州市滨江区某房屋出卖给洪某，房屋总价款为800万元（与同类房屋的市场价格持平）。当月，洪某支付了全部房款后，房屋办理过户登记，洪某取得涉案房屋的产权证，并支付税费10万元、中介费5万元，办理房产证费用1万元，共计16万元。

半年后，洪某发现2012年8月15日，案涉房屋内曾发生凶杀案，当时在此居住的一家三口被犯罪分子杀害。金某2015年10月购买该涉案房屋，受让价格为200万元（当时同类房屋市场价格400万元左右）。

洪某认为，金某应向其披露该房屋是凶宅的信息，但金某未予披露，而是按正常市价出售给他，金某订立和履行合同有违诚信原则，遂与金某协商处理此事，未果。一个月后，洪某至法院起诉金某。经资产评估机构，涉案房屋的价格确实低于市场价格40%左右。

问题：请以请求权基础分析方法，阐述本案中洪某可能向金某主张的请求权。

解题大纲

一、洪某可能根据《民法典》第617条结合第582条、第577条，向金某主张减少价款或者损害赔偿

（一）金某是否应承担瑕疵担保责任

（二）洪某可能根据《民法典》第617条结合第582条，请求金某减少房屋的价款

（三）洪某可能根据《民法典》第617条结合第582条、第577条，请求代替给付的损害赔偿

（四）结论

二、洪某可能根据《民法典》第566条第1款主张合同解除后的恢复原状请求权，并根据第566条第1款、第2款结合第577条主张违约损害赔偿请求权

（一）是否可以解除

（二）合同解除后的恢复原状请求权

（三）合同解除后的损害赔偿请求权

（四）结论

三、洪某可能根据《民法典》第500条第2项向金某主张缔约过失的损害赔偿请求权

（一）请求权是否产生

（二）结论

四、洪某可能根据《民法典》第157条主张法律行为被撤销之后的返还财产、折价补偿和损害赔偿请求权

（一）是否可以撤销合同

（二）合同撤销后洪某可主张返还财产、折价补偿和损害赔偿请求权

（三）结论

五、洪某可能根据《民法典》第1165条第1款向金某主张侵权损害赔偿请求权

（一）请求权是否成立

（二）结论

六、请求权竞合

解题正文：

一、洪某可能根据《民法典》第617条结合第582条、第577条，向金某主张减少价款或者损害赔偿

金某出卖的房屋曾经发生过凶杀案，按中国人的通常说法属于凶宅，被认为不吉利，不适合居住。若从这一日常观念出发，凶宅这一属性可能被认定为买卖合同中的瑕疵，因而根据《民法典》第617条金某可能向洪某承担瑕疵担保责任。

关于中国大陆法上的瑕疵担保责任究竟是独立的责任，抑或是统一归入违约责任，民法理论上存在争议。从《合同法》的发展史和立法目的看，独立的瑕疵担保责任并无意义，合同债务人的瑕疵履行违约行为，可按一般违约责任对待。《民法典》第617条关于瑕疵担保责任的法律效果援引《民法典》第582条至584条，明确将其作为一般违约责任来对待。相对于履行迟延、履行不能等情形，瑕疵履行是一种独立的违约形态(或履行障碍形态)，其具有特殊的构成要件，例如买受人的检验通知义务。

根据《民法典》第617条规定，出卖人交付目标物不符合质量要求的，买受人可以根据本法第582条至584条的规定请求承担违约责任；

根据《民法典》第582条，履行不符合约定的，违约责任的承担方式可以是修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

因为本案买卖合同的目标物是房屋，可能的瑕疵是房屋属凶宅，所以无法修理、重作、更换，故笔者仅分析本条中买受人可能主张减价或损害赔偿。同时，《民法典》第610条第1句规定的买受人解除权，须以「不能实现」合同目的为限。由于具体法效果不同，笔者拟分别论述。

（一）金某是否应承担瑕疵担保责任

民法学理上认为，瑕疵担保责任的构成要件包括：有效的合同、目标物存在瑕疵、瑕疵在风险转移之前已经存在、买受人适时进行检验并提出瑕疵异议、买受人在缔约时不知且不应知目标物的瑕疵。下文详述之。

1.是否存在有效的买卖合同

瑕疵担保责任属于一种合同责任，须以有效的合同存在为前提。在本案中，买卖合同已因买卖双方意思表示的一致而成立，此无疑义。有问题的是，凶宅买卖合同是否会因违反善良风俗，而落入《民法典》第153条第2款的规整范围，被评价为无效？

中国大陆司法实践中，确有法院认为，对发生非正常死亡事件的凶宅会谨慎购买是普遍的善良风俗，出卖人未披露房屋属凶宅，违背公序良俗和诚信原则。但也有观点认为，单纯未告知房屋属凶宅，不足以构成违反公序良俗。在民法理论上，善良风俗是指「一切公平和正义的思想者之礼仪感」，在中国文化传统中，中国人一向有趋吉避凶的心理，购买房屋本是件喜事，购买到凶宅可能被认为「不吉利」。但如将凶宅买卖合同认定为无效，并不妥当。一方面，房屋买卖合同交易本身并无违背公序良俗之处；另一方面，径直认定合同无效，并不符合买受人的主观想法和利益，例如买受人并不想否定交易，而只是想在价格上有所调整。此外，如果买受人在订立合同时，出卖人未披露房屋是凶宅的信息，可以透过诈欺或重大误解等规则撤销买卖合同，将买卖合同的命运交由买受人决定而无须使之无效。

因此，本案中金某与洪某之间的买卖合同有效。

2.目标物是否存在瑕疵

买卖合同目标物的瑕疵可包括物之瑕疵与权利瑕疵。本案中仅涉及前者。

依《民法典》第615条第1句之规定，「出卖人应当按照约定的质量要求交付目标物」；

同时，第616条对「当事人对目标物质量没有约定或者约定不明」作出规定，即先依照《民法典》第510条，「由双方进行协议补充，不能补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定」；若还不能确定的，则依照第511款第1项之规定，先参照「国家标准、行业标准」，没有此类标准的，适用「通常标准或符合合同目的的标准」。

由此可见，对于瑕疵的认定原则上采主观标准，即首先取决于是否符合合同约定的质量；没有明确约定，要先透过解释来确定；若不能透过解释得出，才可以适用客观标准。申言之，按照“约定→合同解释→客观标准”的顺序认定瑕疵。

从本案案情来看，双方当事人对于买卖合同所涉房屋质量，尤其是对于房屋内曾发生非正常死亡的事件是否构成房屋的瑕疵，没有明确约定。

因此应进一步检视，能否透过解释认定存在瑕疵。根据《民法典》第466条第1款结合第142条第1款，对合同的解释应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定其含义。于此，解释的对象应是合同所承载的当事人的意思表示。在当事人对于房屋凶宅的性质没有任何约定的情况下，无法透过简单解释得出买卖房屋所应具备的质量，而只能求诸于意思表示的补充解释。补充解释的适用以契约存在漏洞为前提，即违反计划的不完整，补充解释应探求假设的当事人意思，即在当事人意识到应予规范而未规范的情况下，作为一个理性的合同当事人，在考虑各方利益的前提下，依诚信原则，会作出何等约定。从理性人的假设出发，在当下中国社会中，任何一个购房者都不希望购买的房屋出现非正常死亡事件，如果意识到这一点，都会在合同中约定房屋不能是凶宅，否则买受人应承担违约责任。因此，透过补充解释可以将凶宅认定为瑕疵。

即使按照客观标准，也可以认为涉案凶宅构成瑕疵。根据《民法典》第511条第1项第4分句，出卖人负有按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行的义务，即瑕疵的客观标准。按照客观标准，目标物须足供通常之使用，具备同类目标物的一般质量，符合买受人的合理期待。据此，一方面，对于一般社会大众而言，凶宅虽然在客观上不会影响居住，但这种「不吉利」的房屋，会严重影响居住人的内心舒适，不符合购房人对于房屋的一般期待；另一方面，凶宅虽然没有物理缺陷，但在市场上的交易价值减少，价格往往低于市价，因而构成规范意义上的瑕疵。总之，在本案中，洪某以市价购买该房屋，但其实际价格低于市场价格40%，可以认为凶宅构成法律意义上的瑕疵。

3.瑕疵在风险转移之前是否已经存在

瑕疵必须在风险转移时已经存在，才能适用瑕疵担保责任的规定。因为在风险移转后，买卖合同目标物发生毁损、灭失或价值贬损的风险已不在出卖人的责任范围之内，而应由买受人自行承担。

根据《民法典》第604条，买卖合同以目标物的「交付」作为风险转移的时点。

所谓交付，对于房屋而言，即对「房屋占有的移转」。在本案中，买卖合同是在2021年3月16日签订的，并且房屋的交付亦在该日完成，而凶杀案发生于2012年8月15日。可见，本案中的瑕疵在风险移转前就已经存在，此无疑义。

4.买受人是否适时进行检验并提出瑕疵异议

根据《民法典》第621条，买受人须在法定期间内通知出卖人目标物存在瑕疵，否则会拟制目标物的质量符合约定。

根据《民法典》第621条第1款第1句，「当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将目标物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人」；若当事人约定不明，则应求诸第621条第2款第1句，「买受人应当在发现或者应当发现目标物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人」。

此外，第621条第3款对上述规定进行限制，即「出卖人知道或者应当知道提供的目标物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制」。因为恶意的出卖人，不值得保护。

第3款虽然在体系位置上处于最末，但应最先检验，因为如果满足这一要件，通知的规则即不再适用。在本案中，金某购入房屋时（2015年10月），仅花200万元，而当时同类房屋市场价格为400万元，因此有理由相信金某对于该房屋属凶宅是知道或当知道。因此，本案中不适用检验通知规则。

退一步而言，即使本案适用检验通知义务，那么洪某在购买房屋半年后知道房屋内曾发生凶杀，遂通知金某，可以认为其在合理期间内履行了通知义务。凶宅不同于一般的物理瑕疵，具有很强的隐蔽性，大多数情况下，买方无从透过公开资讯管道获知房屋的凶宅属性，况且本案中凶杀事件发生在2012年，迁延日久，因此，对检验期间应从宽认定。

5.买受人缔约时是否不知且不应知标的物的瑕疵？

在本案中，并无任何事实表明买方知道或应当知道所购之房屋属凶宅。

6.小结

综上，本案中金某出售的房屋存在瑕疵，瑕疵担保责任成立。

（二）洪某可能根据《民法典》第617条结合第582条，请求金某减少房屋的价款

1.减价权与减价的数额

在确定凶宅构成瑕疵担保责任意义上的瑕疵后，根据《民法典》第617条结合第582条，出卖人要承担修理、重作、更换、退货、减少价款或报酬等违约责任。如前述，凶宅属于一种不可修复的瑕疵，「修理、重作、更换」均不适用，而退货本质上属于解除，因此这里只讨论减价。

减价权虽名为「请求」，但实为「形成权」。买受人的减价权透过单方需受领的意思表示行使，该意思表示可以按照减价的规则相应地改变买卖契约。买受人所享有的减价权是有限度的，其可减少之额度，除当事人曾有特约预定外，应依客观标准公平认定之。不过，买受人行使减价权并不必具体说出价款是多少，否则减价权将变得不切实际，如果买受人提到了一定金额，并且出卖人同意，则买受人应受拘束。对于所应减少价额之计算，应当根据符合约定的目标物和实际交付的目标物交付时的市场价值计算差价（《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第17条第1款第2句）。经评估，涉案房屋价格低于市场价格40%，故洪某有权要求在合同约定价格的基础上减价40%（320万元），即从800万元中扣除320万元。

2.减价后可否请求赔偿其他损失

根据《民法典》第583条规定，「当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失」。

这里应当检视的是，在减价之后，买受人如果还有其他损害，是否可基于本条请求赔偿。首先应当考虑的是，为履行合同所支付的税费、中介费等必要的费用。如果金某交付的是没有瑕疵的房屋，这些费用也是必须支出的，但如果这些费用是按照减价后房屋的实际价值所计算的，其可能相对较低，因房屋按照约定价值所计算的多缴的税费、中介费、办理房产证等费用，洪某可以要求金某进行赔偿，具体数额根据交易实际情况和相应的规则计算得出，于此不赘述。

（三）洪某可能根据《民法典》第617条结合第582条、第577条，请求代替给付的损害赔偿

根据《民法典》第582条，除了修理、重作、更换、退货、减价这几种违约责任承担方式以外，还有「等」违约责任。结合《民法典》第577条，赔偿损失作为违约责任的主要形式之一，在瑕疵担保责任中，亦应能够适用。这里的「赔偿损失」不同于第583条意义上的「赔偿损失」，第583条所针对的是在减价之后尚存在的其他损失，而这里所针对的是代替给付的损害赔偿。

通说认为，违约损害赔偿责任的构成要件包括以下几方面：违约行为、受害人受有损害、违约行为与损害之间有因果关系、无免责事由。23基于前文所述，金某所给付的房屋存在瑕疵，瑕疵履行属违约行为的一种形态，存在违约行为。本案中并不存在不可抗力等免责事由，亦无疑义。有疑问的是，本案中的损害应如何计算。

根据《民法典》第584条：「当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。」

按照损害赔偿的一般原理，其应使受害人处于如同合同正常履行时所处的状态。24首先，如果出卖人所给付的是没有瑕疵，即未发生过凶杀案的房屋，洪某所取得的房屋应与正常房屋的市价相同，而现在房屋低于市价40%，故洪某可以要求金某赔偿320万元（800万元乘以40%）。此外，洪某所实际取得的房屋实际价值是480万元，因此对于按800万房价而多支出的税费、中介费等费用亦可纳入赔偿范围（即多出320万房价相应的税费、中介费）。

（四）结论

上述的减价权和损害赔偿请求权，均未超过权利行使的期间，不存在抗辩事由。因此，洪某可以根据《民法典》第617条结合第582条，请求金某减少房屋的价款，减少的金额为320万元；洪某亦可根据《民法典》第617条结合第582条、第577条，请求金某赔偿损失320万元以及多支出的中介费、税费等。

二、洪某可能根据《民法典》第566条第1款主张合同解除后的恢复原状请求权，并根据第566条第1款、第2款结合第577条主张违约损害赔偿请求权

（一）是否可以解除合同

根据《民法典》第610条第1句，因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受目标物或者解除合同。

因买卖合同目标物瑕疵所产生的解除权应当满足两项要件：

第一，目标物质量不符合要求。关于本案中质量不符合要求即目标物存在瑕疵，上文已经阐明。

第二，因质量不符合要求，导致不能实现合同目的。并非所有违约行为均可产生解除权，原则上要考虑违约行为的严重程度。通说认为，除瑕疵履行外，解除权的产生还要求瑕疵履行导致合同目的落空。因此，应重点考察本案中金某的违约行为是否导致合同目的不能实现。

学理上认为，「合同目的不能实现」判断标准为违约结果的严重性，即是否剥夺了债权人的履行利益。针对《民法典》第610条中的「不能实现合同目的」，有解释者指出，当一方违约致使另一方蒙受损害以至于实际上剥夺了其依合同能期待得到的利益时，可认定构成「不能实现合同目的」。本案中，金某所交付的房屋是凶宅，其市价低于正常价格的40%，达到「违约结果严重性」程度。而且，洪某以正常价格购买房屋，可以期待能够获得同等价值的房屋，而非价值显著低于正常房屋的凶宅，洪某的期待利益落空。总之，本案符合「致使合同目的不能实现」的要件。

综上，本案中金某所给付的目标物存在瑕疵，符合法定解除权发生的要件。此外，金某与洪某没有约定解除权行使的期限，金某也未催告洪某解除合同，洪某知悉解除事由的时间未超过1年（《民法典》第564条），因此洪某可以行使解除权，解除合同。

（二）合同解除后的恢复原状请求权

根据《民法典》第566条第1款，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

一般认为，恢复原状义务的内容，并非一种单纯的以不当得利为基础的债务，因而并非「现存利益的返还」，而应当是「全面返还」，因合同而取得的物、权利或利益，在解除后，应当相互返还。在本案中，买卖合同解除后，洪某可以向金某主张返还800万元购房款及购房款在半年内的利息。不过，在合同解除后，金某也可以要求洪某返还房屋，即转移房屋的占有并变更所有权登记，并要求返还半年的房屋租金。

（三）合同解除后的损害赔偿请求权

根据《民法典》第566条第1款与第2款，在合同解除后，双方各自返还所履行之给付后，如果解除权人一方还有损害，亦可要求违约方赔偿。

在《民法典》生效以前，对于合同解除后，解除权人可以主张何种损害赔偿，尤其是可否主张履行利益的赔偿，学理上存在争议。在《民法典》生效以后，第566条第2款明确规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担「违约责任」，其明确违约解除与违约责任的并行关系，并且损害赔偿指向履行利益。31合同违约损害赔偿的一般请求权基础是《民法典》第577条，因此在主张损害赔偿时，应结合该条请求权基础。

履行利益是指合同履行之后债权人可以获得的利益。按照损害赔偿的一般原理，履行利益的损害赔偿应使受害人处于如同合同正常履行时所处的状态。据此本案中可能考虑的损失是：洪某以800万元市价购买金某的房屋（暂不考虑房屋的市场价升值因素），洪某的履行利益是一套价值800万元房屋，因而可以请求金某赔偿800万元的购房款以及相应的利息。但根据《民法典》第566条第1款，解除的效果首先是终止履行和恢复原状，继而再请求赔偿损失。如前所述，洪某根据恢复原状已经请求返还800万元以及相应的利息，则损失已经透过恢复原状得以弥补。换言之，在房屋价格不变的前提下，恢复原状与损害赔偿可以相互替代。

另外，需要考虑的是洪某为履行合同而支出房产证办理费用、税费、中介费等16万元的费用，该项损失本质上属信赖利益损失。一般而言，这类费用是为了获得履行利益而必须支出的费用，因此已被履行利益吸收，故在违约解除赔偿履行利益的前提下对此不应再重复赔偿。

从比较法上看，根据《德国民法典》第284条，债务人违约时，债权人可以选择不主张代替给付的损害赔偿，而主张其因信赖合同缔结所支出的费用（徒劳费用）。在没有履行利益损害，或其难以证明，或履行利益相比于徒劳费用支出明显太低时，对于债权人具有重要意义。中国大陆亦有学者赞成这种观点。36换言之，如果履行利益足够高，尤其是债权人可获得的期待利益超出这些费用（例如房屋升值涨价），债权人主张履行利益即可。但本案案情并未交代涉案房屋升值涨价，而洪某透过解除的恢复原状即可获得买卖价款及利息的偿还，而没有必要主张履行利益赔偿，因此可以主张徒劳费用的赔偿，即支出的16万元费用。

（四）结论

综上，金某的违约行为导致合同目的无法实现，故洪某有权根据《民法典》第563条主张解除合同。解除合同后，洪某可以根据《民法典》第566条第1款向金某主张返还房屋价款800万元及相应的利息；同时，洪某还可以根据《民法典》第566条第1款、第2款结合第577条向金某主张赔偿浪费的16万元费用。

三、洪某可能根据《民法典》第500条第2项向金某主张缔约过失的损害赔偿请求权

（一）请求权是否产生

根据《民法典》第500条第2项，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，受损害方可以请求相对方承担损害赔偿责任，即缔约过失责任。

结合第500条第3项可知，缔约过失责任的成立主要是基于缔约一方违反诚信原则的行为。通说认为缔约过失责任的成立应当满足三个条件：义务违反、损害以及二者间的因果关系。另外，还有学者指出，缔约过失责任的成立还要求行为人存在主观过错。但实际上，缔约过失中违反诚信原则行为的认定中包含对行为人是否应该以及能够尽到必要注意的考虑，因此，无需将过错和义务违反分开作为构成要件，缔约过失中义务违反与过错是同一的。因此，本文不再对过错这一要件单独进行检验，而是在义务违反的认定中一并考虑。

1.是否存在违反义务的行为

所谓的义务违反是指在订立合同过程中有违背诚信原则的行为，即缔约中的过错行为。40鉴于诚信原则的高度抽象性，有学者提出，可以透过动态体系论的视角对告知义务作出认定，即透过信息重要性、披露可能性、期待合理性、信赖紧密度四个要素，构建判断说明义务的动态体系。但是，《民法典》第500条已经将部分违反诚信的行为成文化，即第1项规定的「恶意磋商」与第2项规定的「故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况」，如果合同当事人的行为满足此情形，则无需再借助诚信原则的具体化进行认定。

在本案中，金某没有告知洪某案涉房屋属凶宅，其行为可能构成「故意隐瞒与订立合同有关的重要事实」。该要件的核心要素有二：第一，原则上必须是「故意」；第二，所隐瞒的事实对于合同订立是重要的。

基于前文分析，因为房屋是凶宅而使其交易价值严重贬损，房屋内是否曾经发生过非正常死亡事件对于合同订立十分重要，因此满足第2项要件。至于出卖人是否「故意」隐瞒该事实，则存在疑问。如果构成故意隐瞒，则必然证明出卖人对于房屋属凶宅是明知的。从本案案情来看，似乎并无法直接得出金某明知房屋内曾发生过凶杀案这一事实。不过，金某在购买房屋时仅以市价的一半便购得房屋，而在五年后以四倍的价格出售该房屋。由此一系列行为可以推断，金某知道该房屋存在「问题」，而这种「问题」会严重影响房屋的交易价值。因此金某未告知洪某该房屋具有瑕疵，主观上具有故意。

因此，在本案中金某的行为构成《民法典》第500条第2项意义上的违背诚信原则的行为。

2.是否存在损害

缔约过失责任的成立，要求一方当事人须遭受损害。首先要说明，虽然缔约过失经常导致合同不成立或无效，但在合同有效的情况下，也能够发生缔约过失责任。如果洪某在知悉房屋属凶宅的情况下，将不会缔结买卖合同，缔结一个当事人本不欲缔结的合同本身即可评价为一种损害。如果从金钱价值上衡量，洪某付出正常市价800万元，而购买只达到60%市价的房屋，因此损失40%的购房款，即320万元。而且，为此多支出房产证办理费、税费、中介费等费用。因此，本案中缔约一方洪某存在损害。

3.义务违反与损害间是否存在因果关系

缔结一个不利的合同或者不值市价的合同这一损害与缔约一方的违反义务行为之间须存在因果关系。于此可以采用假设法来检过失责任的合同废止请求权，可能会架空因诈欺撤销意思表示的规则。因为诈欺的构成要求实施诈欺的一方存在故意，即使重大过失也不会构成诈欺。但中国大陆《保险法》第16条第2款规定「投保人故意或者因重大过失未履行前款规定的如实告知义务，测是否存在因果关系，即假设缔约一方没有「故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况」，另一方是否会缔约合同来进行判断。虽然本案案情中没有明确洪某如果知道该房屋是凶宅，是否会购买该房屋，但从一个理性人角度出发，通常在知道涉案房屋为凶宅时是不会购买的，或者即使购买也不会以正常的市价购买，因此可以认为金某的缔约过失行为与洪某的损害之间存在因果关系。

4.损害赔偿的方式

综上，本案中，金某故意未告知洪某该房屋存在瑕疵，给洪某造成损害，根据《民法典》第500条第2项，应承担基于缔约过失的损害赔偿责任。具体责任承担形式有如下两种：

其一，就缔结一个不利的合同这一损害而言，受害人针对此损害可以要求的赔偿是废止合同，但也有反对观点认为，如果承认基于缔约足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的，保险人有权解除合同。据此推论，如果合同一方当事人因重大过失未履行告知义务，认可相对方的「合同废止请求权」亦无不可。在本案中，如前所述，根据案情可以金某对于房屋存在瑕疵是知道或应当知道，因此存在故意或重大过失，适用缔约过失损害赔偿废止合同的方法，不会架空故意或重大过失诈欺导致合同撤销的一般规则。

其二，如果以金钱赔偿方式进行计算，洪某因为金某未告知凶宅而以市价购买房屋，为此多支付40%的价款即320万元和相应利息，以及因虚高的房价而多支出的缔约费用等，都可以请求赔偿。

（二）结论

洪某可基于《民法典》第500条第2项之规定请求损害赔偿，包括：

1.废止他根本不想与金某订立的合同，同时主张缔约费用等损失；

2.向金某主张凶宅的实际价格与市价的差额320万元及利息，以及多支出的缔约费用。

四、洪某可能根据《民法典》第157条主张法律行为被撤销之后的返还财产、折价补偿和损害赔偿请求权

（一）是否可以撤销合同

本案中金某没有告知洪某涉案房屋是凶宅，这对于合同订立是十分重要的资讯，洪某在不知情的情况下订立合同，因此，首先可以考虑是否构成重大误解；其次，金某明知而没有告知洪某该信息，可能构成诈欺。以下分别进行检视。

1.洪某可否基于《民法典》第147条享有撤销权？

根据《民法典》第147条，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

重大误解的成立，一般应当满足如下要件：第一，意思与表示不一致；第二，表意人不知其意思与表示不一致；第三，错误具有重大性；

还有观点进一步认为，意思与表示不一致须给表意人造成较大损失。中国大陆法上的重大误解，即传统民法理论中的错误。民法理论上通常将错误分为不同类型以便于判断，诸如内容错误、表示错误、性质错误等。内容错误，即表意人表示其欲为的表示，但误认其表示的客观意义；表示错误，即表意人误为表示其所意欲者，如误言、误写等；性质错误，即对于交易当事人之资格或物的性质发生认识错误。在本案中，洪某购买金某出售之房屋，不存在内容错误或表示错误，可能考虑的是性质错误。

民法学理上认为，性质错误本质上是动机错误的一种，严格地说，性质错误并未导致意思与表示的不一致，只是由于此项「意思」存在重大瑕疵，才例外地赋予表意人撤销权。'I在确定某种「性质」在交易上的重要性时，首先应回答，该性质是否升格为合同内容，若是，则该性质是交易上重要的；若否，则需进一步追问，依交易观念，该性质对于法律行为的缔结是否重要，此需结合法律行为的内容、意义与目的进行判断。在本案中，房屋属凶宅这一性质，对于房屋价值的影响巨大，并且一般能够直接决定买受人是否愿意购买房屋，因此凶宅这一属性满足「重大性」要求。所以，洪某在没有认识到其所购买的房屋属凶宅的情况下，作出购买该房屋的意思表示，可以认定存在错误，根据《民法典》第147条享有撤销权。

2. 洪某可否基于《民法典》第148条享有撤销？

根据《民法典》第148条，一方以诈欺手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受诈欺方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

学理上认为，诈欺一般应满足以下要件：诈欺行为、因果关系和故意。下文分述之。

（1）是否存在诈欺行为？

诈欺行为有积极诈欺与消极诈欺之分，积极诈欺即故意告知虚假情况；消极诈欺即故意隐瞒真实情况。本案中，金某没有故意告知虚假情况，而是没有告知房屋是凶宅这一事实，因此其行为可能构成消极诈欺。

消极诈欺应满足如下要件：第一，行为人有告知真实情况的义务；第二，行为人明知真实情况，若其不知真实情况，即使是因过失而不知，也不属于「故意隐瞒」；第三，行为人未告知真实情况。

在本案中，首先，出卖的房屋发生非正常死亡事件是影响交易的重要因素，因此金某负有告知涉案房屋是凶宅或者房屋存在价值严重贬损的义务。其次，虽然案件实施没有明确显示金某明确知道该房屋为凶宅，但从金某购买与出卖该房屋的差价，可以推断金某知道该房屋存在严重影响其价值的瑕疵。最后，本案中金某显然未告知洪某真实情况。因此可以肯定金某实施诈欺行为。

（2）是否存在因果关系？

诈欺中的因果关系成立须符合双重因果关系，即相对人因诈欺而陷于错误，并且受诈欺人因错误而作出意思表示。在本案中，洪某因为金某未告知该房屋存在严重瑕疵而误认为该房屋质量完好，并因此购买该房屋的意思表示，订立买卖合同，因此可以认为满足诈欺的双重因果关系要求。

（3）是否具有诈欺的故意？

实施诈欺行为的当事人须为故意，即明知自己的陈述不正确或者明知自己未告知对方本应告知的事项。57如前所述，本案中金某存在故意，于此不赘述理由。

3.小结

在本案中，根据案情事实能够认定金某存在故意诈欺，洪某可以基于诈欺而享有撤销权；即使不能证明金某存在故意诈欺，洪某亦可基于重大误解主张撤销合同。此外，根据《民法典》第152条，洪某于知道购买的房屋为凶宅后随即向法院提起诉讼，尚未经过撤销权的除斥期间，可以行使撤销权。

（二）合同撤销后洪某可主张返还财产、折价补偿和损害赔偿请求权

根据《民法典》第157条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

具体到本案中，其法律效果如下：

第一，返还财产方面。金某须返还洪某支付的购房款800万元，洪某则须返还房屋的占有以及转移房屋的登记。

第二，折价补偿方面。金某需返还买卖价金半年内的利息，洪某需返还半年的房屋使用费（按同期房屋市场租金确定）。

第三，损害赔偿方面。如果认定金某构成诈欺，其主观上存在故意，应承担损害赔偿责任；如果认为洪某构成重大误解，洪某之所以对房屋的性质发生认识错误是因为金某没有尽到提示说明义务所致，亦可认为金某存在过错，应承担损害赔偿责任。

损害赔偿的范围是缔约当事人的信赖利益。本案中，具体损害赔偿的计算，就购房款以及相应的利息而言，已经透过返还财产和折价补偿而获得弥补，不应再计入损害范围。除此之外，洪某因金某的缔约过错行为导致浪费的缔约费用16万元，可作为损害赔偿的对象。

（三）结论

洪某可以根据《民法典》第157条，向法院主张撤销合同，并要求金某返还购房款800万元及相应利息，以及赔偿缔约费用的损失16万元。同时，洪某也须向金某返还房屋占有与登记以及相应的房屋使用费

五、洪某可能根据《民法典》第1165条第1款向金某主张侵权损害赔偿请求权

《民法典》第1165条第1款是关于过错侵权损害赔偿请求权的一般条款，该款的请求权基础构成要件包括：侵权行为、损害后果、因果关系及过错。

在本案中，有疑问的是，并不存在侵害绝对权（房屋所有权）的行为，因为洪某在取得房屋所有权以前，该房屋即属凶宅，在所有权移转给洪某以后，该房屋仍然是凶宅。换言之，在洪某作为该房屋所有权人期间，该房屋的所有权未遭受任何侵害。洪某如果想对金某主张侵权责任，只能考虑是否遭受纯粹经济损失，即非因侵害人身权或者绝对性财产权（如物权）权益，而产生的经济或财产损失。相较于侵害绝对权的一般侵权责任的构成要件，因纯粹经济损失遭受侵害而产生的损害赔偿请求权，比一般的侵权责任构成要件更为严格，即加害人主观上须存在故意。

（一）请求权是否成立

1.是否存在侵权行为

侵权行为包括作为与不作为，作为即行为人积极地实施侵害他人权益的行为，不作为即行为人有作为义务而消极地不履行义务。不作为成立侵权行为，须以作为义务的存在为前提，这种作为义务可基于合同、法律规定以及因开启社会交往活动而产生。据此，本案中金某的行为可从两方面理解：一方面，金某将发生过非正常死亡事件的凶宅出售给他人，存在积极的行为；另一方面，如前所述，凶宅对于房屋的价值影响重大，出售凶宅应事先告知对方，本案中金某负有告知义务而未告知，构成以不作为的方式实施加害行为。

比较法上看，德国法系对于纯粹经济损失赔偿还要求侵权行为悖于善良风俗（如《德国民法典》第826条）。中国大陆《民法典》及民法学理上对此并无明确要求，但也可试分析本案是否符合这一要件。德国民法理论认为，善良风俗的标准，既不涉及先于法律的伦理道德观念，也不涉及不成文的社会规范，它只是法律交往中互相行为的法律规则的形成基础；核心标准在于保护交易参加者的合理行为预期。也有学者认为「善良风俗」指一般社会道德观念。据此分析，本案中，金某隐瞒房屋存在重大瑕疵，并将之以市价出卖，这种行为一方面破坏了一个正常市场交易者的合理行为预期，另一方面在社会观念中也是不道德的，因此，可以认为金某的行为悖于善良风俗。

2.是否遭受纯粹经济损失

根据《民法典》第1164条，侵权责任编调整的对象是「侵权民事权益产生的民事关系」，可见中国大陆侵权法包括「权利」和「利益」，侵权法保护的客体比较模糊。而且，中国大陆民法理论上和司法实务中一直都认可纯粹经济损失受侵权法的保护。据此，须考察本案中是否存在纯粹经济损失。对于洪某而言，虽然没有房屋所有权遭受损失，但是他以正常的市价购买一套实际价值低于市价40%的凶宅，缔结一个不利的合同，显然其遭受财产上的经济损失。

3.是否存在因果关系

中国大陆侵权责任法理论和实务上通说采「相当因果关系说」，其内涵一般认为是：若无此行为，既不会发生损害（条件关系）；若有此行为，依社会观念判断，通常会发生此种损害（相当性）。依此判断，本案中如果金某履行告知义务，洪某不会订立凶宅的买卖合同，损害便不会发生；而出卖人未如实告知凶宅这一重要信息，通常会导致买受人以市价购买凶宅即会发生损害。可见，本案中存在因果关系，应无疑义。

4.是否存在过错

因纯粹经济损失的侵权责任，原则上要求加害人出于故意。不过学理上也有认为「故意」这一要件过于严苛5可以考虑适当放宽至行为人有重大过失的情形或者加害人与被害人之间存在特殊关系时，过失才可成立侵权责任，例如会计师、律师对信赖其陈述或建议的他人造成纯粹经济损失的情形。前文已述，从本案的相关事实看，金某主观上明知凶宅而将其以市价出售给洪某，可以认定主观上存在故意，或至少有重大过失，因此满足侵权纯粹经济损失的过错要件。

5.小结

综上，金某的行为构成侵权，造成洪某纯粹经济损失，应予以赔偿。具体赔偿的方式如下：

首先，损害赔偿可采用恢复原状的方式，本案中「不利合同的订立」本身就是损害，对洪某而言，恢复原状就是废止该合同，并要求金某返还所支付的800万元购房款及利息，以及偿还徒劳浪费的16万元费用。但依损益相抵原则，洪某应将房屋返还给金某。

其次，如果洪某不愿意恢复原状并返还房屋，而仅采取金钱赔偿，则可以向金某主张凶宅低于正常房价40%即320万元的损失，以及相应的利息和多支出的缔约费用。

（二）结论

洪某可根据《民法典》第1165条第1款向金某主张侵权损害赔偿请求权，其具体数额视洪某采取恢复原状还是金钱赔偿而定

六、请求权竞合

综上，洪某可能向金某主张的请求权及其规范基础有如下5项：

（一）根据《民法典》第617条结合第582条、第577条，主张减价及损害赔偿，或直接主张代替给付的损害赔偿。

（二）根据《民法典》第566条第1款主张合同解除后的恢复原状请求权，并根据第566条第1款、第2款结合第577条主张违约损害赔偿请求权。

（三）根据《民法典》第500条第2项主张缔约过失的损害赔偿请求权，损害赔偿内容可以是废止合同或赔偿差价。

（四）根据《民法典》第157条主张法律行为被撤销之后的返还财产、折价补偿和损害赔偿请求权。