新冠肺炎疫情下承租方请求租金减免的法律路径
从法律层面，正常履约缴纳房屋租金是承租方的法定义务，但在新冠疫情严峻冲击下，企业将同时面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。在此背景下，为助力企业正常复工复产，合理利用国家政策进行减免租金，本文将聚焦上海市房租减免的法律法规，指引企业使用合法路径进行房租减免。
路径一：承租上海市国有企业/集体企业经营性房产的小微企业和个体工商户，符合下述条件的可直接申请减免3-6个月租金。
发布机构
具体内容
上海市人民政府办公厅《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（沪府办规〔2022〕5号）
（7） 减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事1生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
上海市国资委发布《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》
（一）实施主体
上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。
（二）适用房屋
实施主体自有经营性房产和使用权房。其中，使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。
（三）减免对象
最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户（以下简称最终承租方）。其中，小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。
（四）减免期限
实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。
第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。
第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。
（五）减免方式
国有企业应当以便捷高效为原则，根据实际情况采用直接免除、从后续租金中抵扣或者返还等方式实施房租减免。存在转租行为的房屋，转租方不享受本次房租减免政策，最终承租经营的小微企业和个体工商户享受本次房租减免政策。其中，转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方，鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。
（六）配套政策
因减免租金影响国有企业业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。对因落实租金减免政策，严重影响经营且超出承受能力的企业集团，应及时向市、区国资委报告。
其他事项
（三）本市集体企业可参照本实施细则执行。
路径二：承租上海非国有企业/非集体企业房屋的承租方，受疫情防控措施影响的，可参照合同约定/《民法典》第一百八十条规定与出租方提出合理的租金减免请求。
1、 在房屋租赁合同有约定的情形下，参照合同约定条款执行。
2、房屋租赁合同未约定情形下，可援引《民法典》第一百八十条规定与出租方提出合理的租金减免请求，争取获得出租方的同意，达成一致时签订书面补充协议。但需注意：（1）及时履行通知义务，避免损失扩大。疫情防控下的沟通途径可选择电子邮件，电话、短信、快递告知函，但需确保送达出租方，同时保存双方协商的证据（如往来函件、手机短信、邮件、聊天记录等）；（2）固定不能正常履行合同的相关证据，比如：政府公告、通知、媒体报道、仲裁机构的证明等等。如受疫情影响无法如期履行或不能履行国际贸易合同的当事人，可向中国贸促会申请办理不可抗力相关的事实性证明。
路径三：与出租方不能达成合意的情形下，可结合企业自身情况向法院提起变更租赁合同/解除租赁合同的诉讼。最高院和上海市高院关于租金减免的法律适用如下：
发布机构
具体内容
最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）
5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三》
问题5：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
问题6：疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？
答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用的系列问答五》
问题6 商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
问题7 居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：应引导当事人协商解决。协商不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
附相关法律法规：
《民法典》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《民法典》第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
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