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已故的前中信建投首席经济学家周金涛先生,用毕生的智慧,呐喊出的一句话“人生发财靠康波”,一下把康波周期这个隐学变成了显学。
什么是康波周期?这是一个经济学术语,是由俄国经济学家康德拉季耶夫发现的经济周期规律,所以又称为康德拉季耶夫周期,简称康波周期。
一个完整的经济周期,有繁荣期,衰退期,萧条期,复苏期。康波周期是世界经济周期运动中持续时间最长的周期,平均六十年一轮,所以康波周期也被称为长周期。
巧合的是,中国传统文化之中,十大天干与十二地支相结合而成的一甲子轮回也恰好是六十年。
除了有长周期理论,还有有中周期和短周期。中周期又称朱格拉周期,十年一个轮回。短周期又称基钦周期,三年一个轮回。都是以发现周期规律的学者名字命名。
一个康波周期大约是六个朱格拉周期,20个基钦周期。一个长周期内又有许多个中、短周期。各个周期之间的关系不是排斥,而是相互嵌套。
如何拨开周期的迷雾,发现未来的走向,国内这方面的翘楚分析师当属周金涛。
周金涛 1972年7月-2016年12月27日
他运用周期理论,2007年小试身手,成功预测到了美国2008年的次贷危机,声名鹊起,2013年预测到了2014年中国房地产周期的拐点,2015年预判到了2016年大宗商品的年度级别反弹,就此封神。
江湖称号周期之王、尼古拉斯·金涛,可能是泄露天机、折寿过多。天妒英才,最后英年早逝。但他留下的“人生就是一场康波,人生发财靠康波”这句话,却影响深远。
“一个人的奋斗固然重要,但也要考虑历史的进程”,这句名言也同样暗含了周期规律。我们每个人积累的财富不止是个人的奋斗,还有来自于时代的馈赠,也就是经济周期运行下赋予的历史机遇。
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中国的房地产行业,自1992年以来,至今不过30年,不足一个康波周期。10年一个轮回的中周期,时间也较长,运用短周期理论分析房地产市场,预测南京楼市的下一轮拐点,则是比较合适的。目前投研界也有不少用基钦周期分析房价的文章。我自己几年前就用基钦周期来分析市场走势,取得了一些效果。
什么是基钦周期?这是来源于经济学家基钦(Joseph Kitchin),根据统计资料发现在经济发展过程中,市场随着库存、销量的变化产生了有规则的周期性波动。所以用他的名字命名。
简单理解就是市场繁荣期,产品供不应求,价格上涨;于是生产者加大产能,产能过剩、导致供过于求,价格下跌;跌破成本之后,生产者开始削减产能,接着导致供小于求,价格开始上涨,又进入下一轮扩产、降价、减产周期。
这个波动的平均长度约36-40个月左右,所以被称为短周期,因为和库存相关联,也被称为库存周期。后来为了方便论述,以36个月(3年)为一个短周期。
而库存和销售,供应和需求,对于房地产行业来说,影响极为巨大。现在深入人心的楼市观念:长期看人口、中期看土地、短期看金融,其中也暗含了库存周期的概念。因为人口决定需求、土地决定供应,金融则是供需双方都需要仰仗的工具。所以,用短周期理论来分析房地产市场是合适的。
而一个房地产基钦周期(36个月)内,市场会经历繁荣、衰退,萧条,复苏的波动。繁荣期,价格冲到顶,就要开始衰退,衰退到底部,这个时间一般是半个周期,也就是18-20个月左右。之后市场复苏、进入繁荣之后的下一个周期轮回,大概又是半个周期的时间走到市场的顶峰。
所以可以从历史数据的波动,以及叠加周期的时间,大致的找出未来的拐点时间。我到冰山指数上找来了南京的历史房价数据。
南京房价数据,来源@冰山指数
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和市场感受一致,南京的房价目前明显处于衰退期,而上一轮行情的顶部出现在2021年9月。见下图:
再上一轮的顶部则出现在什么时间点呢?看图:
恰好就在2018年的9月,距离下一个顶部2021年9月正好在是一个基钦周期时间内:3年(36-40个月)。
再看2018年9月房价触顶之后进入衰退期之后,又于2020年1月触底,2月份房价有个小波动,然后在18个月后的3月份房价正式开始复苏。
此时,距离2018年9月已经过去18个月,也正好好是半个基钦周期。
3月开始市场走出了复苏、繁荣的曲线,在18个月后的2021年9月,达到顶点。
也很巧,我在2020年4月30号发了一条微博,说“又一轮基钦周期开始了”。
市场果然用18个月的时间走到了下一个顶点。
当时这么说,其实是对2019年11月3号的这条微博的复盘,指出了南京楼市走出了谷底,开始进入复苏阶段。
最后时间证明,这次的推演是正确的。没被市场打脸,预测对了南京楼市的后续走势。
写到这里还是要感叹一下,周期规律太神奇。前人的智慧,给了我们普通人指引,让我们有了探寻世界本质的理论。
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于是我们现在就可以通过基钦周期的规律,去推演南京楼市的未来走势。从趋势图看,目前南京房价的处于繁荣顶点之后的衰退期,那么目前的房价走势就是在往市场的底部走,寻找市场底的位置。
市场底何时出现?如果让市场自发运行,没有外部的强力干预。那么南京楼市自上一轮顶点之后,需要走过半个基钦周期(18-20个月)的时间。考虑到数据滞后于市场的效应。预计这一轮周期的底部会出现在今年年底。
大概就是今年底、明年初的这个时间段,市场触底,然后在明年一季度下旬出现拐点,房价开始进入复苏阶段,就此进入下一轮短周期。
不过值得警惕的是,虽然周期会周而复始,始而复周,虽然历史会惊人相似,但历史不会简单重复。如果机械的死守18-20个月的时间,也是犯了刻舟求剑的错误。尤其是当下是这个百年未有之大变局,新冠疫情、俄乌战争正在深刻的影响这个世界,局势最为扑朔迷离。
并且今年还是开大会的年份,这是头等大事,如果全国的行情迅速下滑,为了保持平稳,顶层也大概率会出手干预市场。如果狂轰油门,是有可能提前扭转市场趋势的,让拐点提前到来。
而且炒股的朋友都知道,即使股灾期间,大盘疯狂下跌,依然有股票是在上涨的。而本文所对南京楼市大盘处于衰退期的预测,即使是对的,也不妨碍有一些房子的价格继续上涨。
市场上涨期间也会有房子不涨反降。我在2020年初的文章《》也预测对了上海的房价的上涨行情,这个疯狂的上涨期,即便上海的房价大盘确实迎来了大涨,还是有一些房子没涨价,有一些甚至是跌价的。
无论是长周期、中周期、还是短周期,本来都是比较模糊的理论,也不太可能提供精确到几月几日行情发动。所以本文不构成具体的操作意见,只是希望能够在一定程度上,提供南京房市未来走势的一些正确性,即使是模糊的,也有一些意义。
再强调一下,这篇文章只是我作为一个楼市的参与者,做的浅显的简单预测。不是研究论文,也不是投资报告,作为业余选手,也不过是学了一些周期的皮毛,尝试对南京楼市整体大盘的未来走势,做一个粗浅预测。
我不过是房市的一个参与者,这几年活跃在市场一线。学习研究周期规律只是想给自己的实际操作提供一些方向上的指导。同时把自己的所学所思所想记录 下来,我做不到百分百的正确,但也希望我的思考能给诸位读者朋友带来一些启发。
之前做的几次正确的预测,并不代表我会一直对下去,那么这次也可能是错误判断,拐点提前、或者滞后出现,但是整个思考过程、理论依据都直接写了出来。可以看到逻辑是自洽的,并不是跳大神式的胡诌。接下来就是等待时间的验证。
实话实说,对于未来,我很期待!
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以上 是南京F哥用冰山指数 对南 京 楼市周期进行的分析和预测,关注 服务号冰山大数找房,即可查询感兴趣城市的冰山指数走势 ,做出自己的分析。
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