疫情期间人流量最多的地方非虹桥高铁站莫属。
大批的外来务工者纷纷逃离上海。
经此一疫，开始看跌上海房价的声音越来越多。
开头先说个结论，上海的房价不会跌。
有哪些事实依据支撑这个信念的，且听慢慢道来。
一，逃离上海的人
这么多人短时间内离开上海，说一点没有影响也不太现实。
影响的主要还是心理层面。
离开的人群中有多少比例是一去不复返的，有多少只不过是暂时避一避风头的。
我想大部分还是后者。
就拿武汉举例。
2020年武汉疫情期间，和上海的现状最为接近。
疫情结束之后武汉的人口发什么了怎么样的变化？
从最新统计的数据中了解到，2021年武汉的常住人口增量比2020年多了120万。
这个数据怎么看都有点夸张，另外找了其他的数据进行对比。
以2019年为节点，之前每年的常住人口最多不过增加30万。
从2020年~2021年连续两年，增量都超过了100万。
可能是为了消除疫情带来的利空，而特意公布一些鼓舞人心的数据吧。
下一行的户籍人口更为真实。
两年时间增加了27万，平均一年增加13万左右。
不管如何，经历了如此严重的疫情之后人口仍然是正增长。
武汉当时疫情的严重性比起上海有过之而无不及。
况且上海的城市能级比起武汉来得更高。
再加上这两年由于上海老龄化越来越严重，本身就在实行引流的政策。
因此疫情后上海人口继续增加的趋势同样不会改变。
回过头来说，那些一去不复返的人群中，等他们的儿女成年之后，又有多少会再次向往去到上海。
一旦离开，再回来的成本以及难度都会成倍增长。
为了下一代能够有个立足点，大多数人应该还是会选择继续奋斗。
既然人口增加的趋势不变，这股力量就成为了支撑上海楼市的坚实基础。
短期内可能会有一些利空，但对于准备在上海买房的小伙伴来说反而是利好。
二，独立产权
会有买房之后，希望房价跌的吗？
从正常人的角度看一般都不会。
就算是出售二手车，都想尽可能卖个高价。
更不用提百万千万的房子了。
二期要是卖得比一期便宜，赶紧加固售楼处等着维权吧。
虽然能够理解他们的心情，但是并不认同这样的行为。
房子买入之后就变成了私有物品，获得了独立产权。
而且房子本身又属于非标产品，每一套房子都是独一无二的。
有的带有花园、有的带有地下室，有的带有阁楼，不存在统一的出价标准。
独立产权就代表拥有了随心所欲的定价权。
即使高于市场价，只要能够成功出售，凭的就是个人的本事。
除了拥有独立产权的房子之外，市场上还存在着其他的种类。
例如使用权房、经适房、廉租房、公租房。。。。。。
使用权房，我们这一代都经历过。字面意思就是只有使用的权利，无法进行出售。
实际情况是可以出售使用权这个权利的，自身的价值和拥有独立产权的房子肯定没法比。
因为总价低，很多人购买是为了博拆迁。
但是时间和金钱都不是你我能掌控的。
最市中心的黄浦区至今仍存在着大量的使用权房。
倒马桶依旧是居民的日常工作。
除了居住的舒适性差，更吃亏的是时间成本。
一等就是20年，青春就这么消逝而去。
经适房，个人和政府共同拥有一部分的产权，没有独立自主的定价权。
因此不到万不得已，以上的这几类都不赞成去购买。
而被国内很多人大为赞赏的新加坡组屋模式，就类似于我们的经适房。
新加坡全国约有80%的人口都居住在组屋，基本上踏入社会没几年的年轻人都能买得起。
买得起就是好的模式吗？
既然大部分人都能买得起，势必住房本身就没有太大的差异化。
社区的居住人群同样是鱼龙混杂，无法进行筛选。
想要改善居住舒适性，必须购买私人公寓，价格是组屋的2~3倍。
这样的模式同样存在很多的诟病，是否适合我们也就见仁见智了。
三，供需关系
有卖就有买，交易都是双向的。
上家想卖个好价钱，下家自然越便宜越好。
双方达成一个平衡点。
大量的交易产生后，自然就形成了市场价格。
市场价格大幅下跌，必须同时满足两个条件。
抛盘大量地出现。
2.没有足够多的买盘。
对于上海楼市来说，这两种可能性几乎都不会发生。
首先抛盘大量地出现。
前提是整个市场不看好上海，大量持有上海房产的居民开始甩卖。
房子是用来住的，即使发生金融危机，大部分家庭也不可能卖掉自己唯一的住处。
本身炒房的就是少数派，上海居民的购房杠杆率又很低。
可能会有极个别小区由于投资客比例较多而造成大量的抛盘。
但是放在整个市场中都溅不起一朵浪花。
再坏的情况，也就是乌克兰那样的破事。
可惜注定我们是像俄熊那样，主导局势的一方，结论仍然是不会有影响。
其次，没有足够多的买盘。
上海作为全球房产交易量最大的城市，这个假设就是个笑话。
说些微观层面的可能更好理解。
老破小是这次疫情后最有可能下跌的。
由于在本次疫情中的表现实在拉胯，会被视为房产中的劣质产品。
而一些中高端的小区楼盘，则会成为人们眼中的香饽饽，反而会逆势上涨。
以上是从短期的角度分析。
从长期的角度看，最终还是会回归到实际价格的因素上。
老破小有它存在的价值，市中心低总价是一种生态位。
中高端小区毕竟存在总价约束，买得起的仍然是少数。
手中有老破小的小伙伴，不建议在这个特殊时期卖出。
想要置换中高端小区的小伙伴，不如依照早买早享受的原则。
当然这些都是个例，不会影响整体走势。
综上所述，虽然无法确定上涨的明确时间点，但是大跌几乎是不可能发生的。
四，结语
今天的这篇是从市场面进行分析。
除了以上所说的，对于土地、贷款、限购。。。。。。
涉及到这一类的宏观调控也会影响房价的走势。
基于大家都懂的原因，不做深入的解读。
简单地说一句，你以为是正向的政策，起到的可能是反其道而行之的作用。
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