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壹

提问：新人首问：目前在武汉有几套房：盘龙城宋家岗138平精装，后湖120多平精装，汉阳拦江路130多平毛坯，想出手盘龙城和汉阳的房子，置换好一点的大平层，学区房，目前想要看武汉天地片区。

请问：目前置换划算吗？时机对吗？因为二手房不太好卖学区房以后会不会因为政策变动而发生变化呢？

回答：你好，楼市普涨的动力不足了，资产分化的时代，房子不在数量 而在质量。卖掉不涨的房子，集中火力早点去置换涨幅快的房子，这样就能跑赢大势，你的总资产增值也快。如果下一次涨幅来了，大概率汉口 武昌 汉阳三环内的学区，优质次新房以及光谷板块率先上涨。盘龙城是无产业远郊睡城，无论如何也跑不过核心板块的优质楼盘。你的思路正确，出手盘龙城和汉阳，置换武汉天地。

IP共识是值钱的，在买房这件事上，二七滨江 武汉天地是共识，大家都不会有异议，是高收入、高净值人群、最顶级配套、最完备设施和氛围的共识。武汉天地作为豪宅一哥的溢价共识，短期内不会被洗净。

拿涨过的房子，去向上置换更好板块更优质的房子，完全没问题，心理上的障碍也少很多。最难的，是那些非优质板块，脱不了手，还舍不得断臂割肉的垃圾房，置换之路遥遥无期。横盘期置换，劣质资产与优质资产之间的价差并不算很大。到了上涨期，优质资产总是比劣质资产更快上涨，等你好不容易卖掉盘龙城和汉阳的房子，发现武汉天地更加买不起了，所以目前是很好的置换时机。

如果不出政策，长远看，拥有优质教育资源的房子还得涨（指涨幅高于大盘）。但不出政策恐怕是不太可能了，政策很可能还是要相当程度上体现教育平均化的导向。例如：多校划片。不过要不要因为这个就开始恐慌，得看具体是什么类型的学区房。房子本身板块、社区和品质越好，越不用焦虑。置换如果是换到更好的板块、社区、品质，我赞成，越早换越好。

关于如何高价快速卖房，知识星球有一整套实操方法论，可做参考。

贰

提问：房姐，武汉现在还适合买房不，小军山怎么样？

回答：小军山目前还停留在PPT卖房阶段，武汉三环外+远郊区除非自住，投资考虑一律绕开。

叁

提问：美丽的房姐，我是2019年三月份，购置了联投花山郡的一套三室两厅一卫的房子，当时综合单价11000，出于投资考虑，准备长期持有。但是目前随着房产市场的走势，现在纠结是直接卖掉，还是选择继续持有，我没有多余的资金置换到更好的位置，目前有人愿意单价12000的价格购买，这个价格对于我来说刚刚保本！我个人分析房价应该到底了，但是目前经济形式十分不乐观，担心还会有更大的下跌，所以此时非常纠结，是直接卖掉还是选择长时间的持有！恳请房姐早点给予指导，帮我拨开云雾，在线急等！万分感谢！

回答：你好，感谢付费！在后台收到很多会员的提问，有一部分会员是感觉市场到底了，想淘笋入场的；另一部分是被现在的大环境吓到了，觉得价格还会继续走低，想套现离场。我在星球内给大家推荐过的楼盘，只要能抢到的楼盘，我都入手了。这些都是真金实银的重仓投入（包括花山），要说房地产真崩盘，我比大家都焦虑。

但是为什么我还是坚定不移的长持？

1.经济是有周期的，投资是与人性的博弈，上一次看到自媒体这么大规模的唱空，还是疫情初期。等到武汉房价开始上涨，自媒体们又开始唱多楼市。去年6月很多自媒体，前一天还在唱空，后一天又开始唱多。他们是为了赚流量，所有的文字背后都有自己的立场。看不清底层运转规律的人，情绪往往被媒体牵引。人们总是把当下低谷当成人生常态，也容易好了伤疤忘了疼的，没多久，还是会该咋咋样，一切照旧。没有健康的时候，我们会只想要健康，有了健康，我们会什么都想要。房产投资没有速成班，所有命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。想要什么，就看你能拿什么去换。想看清和判断未来趋势，只有提升认知这一条路可以走。

2.就算是很差的市场环境，也依然会有上涨的板块。如果现在还冲进去中法生态城这类没有产业的垃圾板块买房，那说明这人天生韭菜命。你买在花山，周边有实实在在的产业，价格足够低，安全边际足够高，而且利好也在逐渐兑现中。现在卖花山，有点1949年投靠国民党的意思。如果你手里没有足够的资金置换到更好的板块，那就继续持有。不管外部环境怎么变化，房子还是目前普通人最保值的投资品。救市的政策都在路上了，没有理由再继续走低。

3.房产是长期投资，没有准备好拿十年，就第一天也不要进去。不持有至少五年，通常无法摊薄税费成本，除非碰到一波大涨。投资房子都是长持的，中短期就抛售是错误的路线。花山未来的利好有地铁，花山河，产业和人口导入。地铁通车之后，价格微涨，是第一个比较好的出售时间点。

肆

提问：房姐新入会员首问：1.放水两三年了，大多数工薪阶层手上还没钱买房。水是去了哪里呢，什么时候能到工薪阶层手里？

2.有没有一种可能，物价上涨、工资不涨或微涨，多数人手上依然没有钱。房价缺少支撑，最终只有豪宅和改善房产暴涨，板块和产品分化继续加剧。

3.内地和沿海房价价差是恒定的，还是因为接水程度不同，继续拉大差距。祝安！

回答：一.放水是常态，与工资关系不大，涨工资是结果不是原因。很多人是无脑买房，只记住一个口号式似是而非理论：依靠央妈放水 普天同庆致富。第一，可惜现在不是十年前，定向放水货币精准投放的能力不可同日而语，国进民退将货币投放权上移。民间影子银行和支付机构式微，贷出一孔，这两年所有民间投资生意都陷入泥沼，绝大多数城市房产投资也不例外。在东南亚，看到二十年前百亿身家的马尼拉华裔地产大亨，高杠杆硬抗十几年，地价纹丝不动，黯然倒地猝死的案例，心有戚戚然。黑天鹅碾过，使命就是定向消灭一批民资的。

第二，中国的高速发展，不是依靠通货膨胀货币乱发，发货币不是因，而是果。国家维持三十年低工资带来的竞争力，每年创汇1000多亿美金，短短三十年为了吸纳外汇储备，多印了40万亿人民币。外资、外贸两个引擎熄火情况下，现在的m2增速真实下降了，不要自欺欺人。未来，只有依靠国资优势、人力优势、技术优势继续创富创汇的区域，才有享受货币红利的可能。部分新国家中心城市，代表了未来高红利。妄想依靠无脑印钞就能跃升发达国家，那津巴布韦 委内瑞拉一定是世界最成功的国家。个人投资同理。

第三，疫情导致全球放水，股市 楼市 物价 工资都没有特别明显的大涨，并这些钱并不是凭空蒸发。按照以前的规律，放水之后有几种流通方式：

1.投资基建，基建可以让货币流通到各行各业，可以拉动内需，促进消费，但是也会产生通货膨胀，但是最近10年，国家进行供给侧改革，所以弃用了这种方式。

2.央行放给银行，由银行放贷给个人和企业。所以银行作为承接方，需要以各种理由贷款给企业和个人，过去这些年，银行最喜欢房贷，因为房贷坏账率极低。但是因为房住不炒，国家对房地产的打压，不让资金进楼市，但是银行害怕坏账，又不愿意贷款给企业，所以很多钱就留在银行里空转。最明显的是去年底，湖北省内很多其他城市的农商银行为了完成贷款业绩目标，甚至跑到武汉来抢客户。发行了多少钱，不代表市场里流动这么多钱。货币被银行截流了。另外就是，很多人以很低成本贷款出来，但是把这些钱存在银行里，吃息差。

二.你说的没错，收入不涨，房价也很难持续上涨。楼市中刚需盘和豪宅改善盘完全是2个市场。每个城市的刚需购买力是有极限的，比如北京700万，上海600万，超过这个总价段的成交量骤减。刚需族对价格极度敏感，刚需盘涨个30%，老百姓就实在扛不住了，所以这类产品涨幅就开始放缓。但是豪宅改善群体就不一样了，每个城市真正被市场认可的改善产品是极为稀缺的，供需极度不平衡，加上他们买房并不是靠工资，对价格并不敏感，即使涨个100%，一跺脚还是能买得起的。所以豪宅在每一轮楼市上涨的尾部，往往能走出独立行情。

三.过去在相当长的时间内，一二线城市的价格差距是恒定的，但是并不代表未来还会维持这个价格体系。因为某种程度上，一线城市房价（特别是北京和上海）被低估，二线城市房价被高估。价差不是恒定的，恒定的是资金。我们公认的一线城市只有4个，北上广深，这几个城市也是限购最严的城市，不是资金不想去，是因为真的没资格。这几个城市会一直站在聚光灯下，有源源不断的购买力。但是二线城市的排行榜单每年都在更新，每个城市都卯足马力在竞争，人口，产业，资本。当几乎所有二线城市都陷入抢人大战时，无论送钱还是送户口，都失去独占性，各方竞争又回到同一起点上。这时候，唯一有吸引力的就是房票。限购背景下，放开落户限制，就等同于放开购房限制。谁的房票更有吸引力，谁就能在短期内吸引更多人才落户，谁的房价就能获得进一步支撑。从南京到武汉，从西安到成都，莫不如此。

目前二线城市的房价体系，是叠加不断宽松的限购政策，未来二线城市想要缩小跟一线城市的差距，只有一条路可以走，就是全面产业升级，跟上时代的洪流。而哪些二线城市可以脱引而出，还要看各地主政者，这是一场持久战。

伍

提问：你好，询问置换问题。家庭在百瑞景空置一套大户型住房，有贷款，利率高于现在的水平。如卖掉百瑞景，可凑出500万现金作为首付。目前在汉口CBD板块上班，想购置通勤车程半小时内的房产（非必需）。请教您，从资产增值的角度，百瑞景的房子要卖吗？卖了置换在哪里？个人考虑长江中心、或者二七滨江面积较小的户型。请不吝赐教，谢谢！

回答：你好，感谢付费！回答你的问题之前，我们先聊聊高息贷款置换的事情。最近大家都知道，信贷宽松正在逐步落地.……房贷利息在下降、放款速度在变快、经营贷的审批和利息都近乎达到2020年的水平了，于是一个问题也就来了:如果自己之前的贷款利率较高、能否趁着这个放水时机置换成低息贷款呢? 当然可以！2020年我就推荐大家可以把高息房贷置换成低息经营贷，这样整个贷款周期下来、利息节省从几十万到上百万不等，这是实实在在的确定性的收益。那有哪些注意事项呢? 首先我强调一下，我说得是高息贷款置换，也就是说只要是高息贷款，不管是房贷、还是经营贷、甚至消费贷等，只要利息高、都可以之换成低息的贷款。所以高息贷款置换的前提是必须得有低息的信贷产品，你之前的房贷是6.37%，现在出现了4%左右的现代产品、那就可以做贷款置换妥妥的利息节省。但仅仅是利息低就可以了吗?当然不是还要考虑贷款的时间长度。如果你遇到一款1年期3.6%的信贷产品，要不要把6.37%的房贷置换过来呢?我坚决反对!因为利息虽低，但贷款时间太短了!需要每年还本再续贷，这就会牵扯到很多成本……过桥资金成本、审批不通过风险等等。

近十年出现了两次高息房贷置换的机会，这些经营贷几乎都可以替代按揭房贷，而利息却非常低，这就是有了贷款置换的机会。当然经营贷房贷化的漏洞，现在被堵了很多……又得啰嗦一句了，做任何事都是有窗口期的。另外一次是2016年。那时候按揭房贷利率最低能打8折，若之前是上浮30%的按揭房贷，二者相差50%的浮动，这也就有了房贷置换的机会。因为这次置换是用新的房贷置换老的房贷，所以也就是大家常说的房贷转按揭。

关键点来了: 所以到底做不做贷款置换，关键的一点是你得有信息、有关于信贷产品的信息。找到低息的信贷产品、找到贷款时间长的信贷产品，之后就是操作细节……如何让自己符合银行的贷款条件、并顺利的把款贷出来。现在最大的难点是如何获得这些信贷信息?以及什么样的人适合做贷款置换?

如果你的房贷利息在6%以上，可以考虑做房贷置换。如何获得信息呢?贷款中介、银行渠道、网上(比如公众号等)。有哪些银行可以关注呢?因为每个城市的信贷产品不一样所以其他城市有的产品，你所在的城市不一定有!但这些银行可优先关注:招商银行，建设银行，中信银行及各地城商行。如果自己的利率较高(比如5%以上)，现在可以关注银行的低息贷款产品了，在接下来的半年内或许会有惊喜，这可能是你又一次确定性节省利息的窗口期。如果你拿捏不准，可以进入知识星球 加我助理微信，推荐贷款同事帮你操作。

从资产优化的角度看，百瑞景在武汉属于二流地段+二流学区，原则上我们置换需要升级地段和学区，所以建议置换到一流地段+一流学区。而武汉的顶级板块是二七滨江和中北路，其次才是武昌滨江。所以能选择的楼盘屈指可数，自住+保值角度看，二七滨江才是你们的最佳选择。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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