房地产带崩贝壳
价值万亿，两翅蓄力（数据：2021中国城市租住生活蓝皮书）
房地产盘子里的艰难事业（数据来源：链家研究院、中商产业研究院整理）

来源：伯虎财经

作者 | 李下

去年5月，贝壳灵魂人物左晖走了，今年5月贝壳完成回港上市，并在月尾发布了回港后的一季度未经审计业绩报告。

今年以来的头三个月，贝壳营收125亿，同比下降39%，净利润由盈转亏，由去年盈利10.6亿转为今年同期亏损6.2亿。

净利润由盈转巨亏、收入近乎腰斩，但尽管这样，业绩发布后，贝壳美股收盘涨超16%，儿童节这天，贝壳港股高开12%，几乎毫无波澜地走到了尾盘的13%。

这一幕像极了2020年3月的股市，不是霍乱就是爱情了。现在，有必要重新认识一下这个国内最大的房产交易平台了。

纵向对比看，说贝壳一季度业绩惨不忍睹并不为过，但从房地产当下的形势客观来说，贝壳一季度这种糟糕的表现也在预期之内。

贝壳研究院数据显示，一季度全国重点62城新房商品住宅签约面积同比下降41%，三四线城市下降尤其严重，到达47%；同样，一季度二手房成交量虽较去年同期高点下降约四成。

宏观环境反映到贝壳业绩上就是，2022年一季度贝壳总交易额（GTV）为5860亿元，同比下降45%，这个GTV作用到贝壳的营收上就是39%的降幅——相比GTV降幅缩减了6个百分点，这样看，贝壳的营收还不赖。

具体来看，存量房业务、新房业务、新兴业务及其他分别实现收入约62亿、59亿、5亿，同比分别降低39%、41%、15%。

简单总结就是，贝壳作为国内头部的房产交易平台，收入变化紧跟着房地产宏观环境，没有实现领先，也没拖后腿，这算不幸中的万幸了。

但另一方面，在房地产行业表现如此骨感的背景下，贝壳要实现交易额和营收的增长有如天方夜谭。就像所有公司一样，如果一个业务无法通过开源增收，剩下的就是节流降本。

去年10月，多家媒体报道贝壳上海的产品研发和金融部分裁员，今年三月，贝壳再次被爆裁员，主要涉及二手房和新房交易服务事业群。

财报显示，去年年中，贝壳约有55万经纪人，去年末降到45万，今年一季度末，经纪人剩下43万，一年不到少了12万人。

同样减少的还有门店，2021年末，贝壳有5.1万家门店，到了一季度末剩下4.6万，少了5000家。

财报解释道，由于人员减少（以及信用损失准备），贝壳一季度的一般及行政费用减少了27.5%至15.3亿；另外由于广告和推广营销活动减少，一季度销售和市场费用8.6亿，同比减少了22.8%。

只有研发费用正向增长到7.5亿，增速17.4%。

相比“三费”开支，营业成本（分佣、薪酬、门店成本等）的巨额下滑更加明显，从2021年一季度的159亿下降35%至今年同期的103亿。

说到这，再对比贝壳去年一季度赚的10.6个亿到今年亏损的6.2个亿，你就知道这中间多么不易了。

显而易见，即使作为国内最大的房产交易平台，在房地产的大环境下，贝壳也不可能凭借头部效应捞到什么好处。

2021年，贝壳全年GTV为3.85亿，增速10%，营收808亿，增速15%。前一年，这两个数据的增速分别为65%、53%。

也许对于房产经纪业务的急转直下早有预感，2021年11月，贝壳董事长兼CEO彭永东对外宣布了“一体两翼”战略，“一体”指的是房产交易业务，“两翼”指家装和租赁。

在房产交易表现差强人意的情况下，贝壳希望用家装和租赁这两个翅膀帮助贝壳起飞。

而这两个翅膀要是能振起来，击起的风都不小。

《2021中国城市租住生活蓝皮书》指出，2021年我国的住房租赁市场规模已经达到2万亿，按照年均2%的城镇化率看，2030年将达到近10万亿。

另有中国装饰行业协会数据显示，2015-2019年，我国家装行业的市场规模复合年均增长率为8.46%，2019年市场规模达到2.74万亿元。前瞻产业研究院预计，2023年这一规模将达到3.2万亿。

这两个万亿市场，只要振动一个，贝壳都可以实现单翅起飞。

从贝壳的角度看，进击这两个万亿市场也绝非心血来潮，贝壳的前身链家很早就进入相关领域。

链家成立于2001年，早期除了做房产交易外，自己也做房产租赁代理业务。2011年，链家成立了自己的长租公寓品牌自如，开始了自营租赁市场。不过，搞自营需要对房子重新装修，所以自如后来也自然而然的涉足装修行业。最近自如开内部员工会议提到，自如现在年装修的房源已经达到7.5万套。

在成立自如两年后的2013年，链家成立了自己的家装公司毫米装饰，做公装；2015年与万科合作推出家装品牌“万链”，做精装。

此后，链家在家装这个万亿市场不断加注，包括投资同赛道的爱空间、东易日盛、牛牛搭等家装品牌，2017年链家的创始人左晖还与自己的前秘书成立了南鱼家装。

随着2018年链家网升级为贝壳找房，家装业务来到贝壳的主场。

2019年贝壳控股南鱼家装，2020年4月贝壳找房CEO彭永安发布家装平台“被窝家装”，主推精装施工，发布后就在贝壳找房App上拥有一级入口。同年6月，万科退出“万链”，贝壳全盘接手。

2021年7月，贝壳宣布以不高于80亿的价格收购圣都家装，并于今年4月收购计划完成。彭永东称，“贝壳家装业务已经实现了从0到1，圣都将让贝壳家装业务更快实现从1到100的规模化复制。”

同样的野心可见于租赁。2021年底，贝壳成立惠居事业群，正式推出“贝壳租房”。今年3月贝壳租房开线上发布会，计划今年向市场提供10万套房源，包括集中式公寓和分散式公寓。

据悉，贝壳租房旗下定位轻资产模式的“新青年公寓”已于2022年2月在上海徐汇区落地，项目总量2979套。

正如肉眼所见，这两只翅膀已经开始蓄力。

家装和租赁都有很高的天花板。在国家稳房价、房住不炒的基调下，对于过往以房产交易为主营收的贝壳来说，两个都是很好的出口。

不过，这两个万亿市场都不是轻松的活。

家装行业虽然发展了多年，但给人的感觉依然是还处在婴幼儿阶段，集中度很低。据前瞻产业研究院数据，相关从业公司有10万家，其中，2019年几个龙头企业的营收加起来占行业产值规模的比例不足2%。

房产租赁行业更加离谱，根本不存在什么集中度的问题，估计调研机构想要研究都找不到样本。

稍微好点的是长租公寓，根据中研普华产业研究院统计2018年的数据，在集中式长租公寓，前五的集中度达到44%；在分散式长租公寓，自如友家与相寓HOME（我爱我家旗下）两个加起来有61%。

不过公开资料显示，即使在长租公寓大热的2017年，这些公寓的数量在全国租赁市场的占比也不过2%到3%。中商产业研究院发布的2020年中国住房租赁行业现状分析数据显示，分散式品牌公寓和集中式品牌公寓占比加起来仅有5%。

这两个行业集中度低也不是没有原因。拿房产租赁行业来说，如果要做长租公寓，那么就需要先向房东缴纳租金，之后还要负担装修、购买家具等费用，重资产意味着无法快速铺开。

家装行业的集中度低主要是因为产业链太长、太杂。除了有传统的家装企业，还有红星凯美龙、居然之家这些线下居家卖场，后来又衍生出了天猫家装、土巴兔这些互联网家装公司，最后还有爱空间这类产业链家装公司，万链就属于这类。

2015年万科与链家推出万链的时候，被寄予厚望，毕竟一家是头部房企，另一家拥有需求入口。2016年，万链完成约5000单装修订单，占据了北京地区家装市场第一的位置。2017年，万链乘胜追击提出1.5万单、10万亿的目标，然后就没有了然后。

最后，还是要指明的一点是，不管是租赁还是家装，都是在房地产的链条之下，也就是说，在这几年房地产不可能有大的增长的情况下，贝壳是在一个已经处在存量阶段的盘子里，寻找了两个还在增量的细分市场。而这两个市场之所以存在了这么多年还是增量，是因为要在他们之上建立统治地位，太难了。

那没有了左晖后，这两件“难而正确的事”叠加一起，能坚持完成吗？

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