嗨，大家好，我是【成都房sir】的团队成员之一，大家可以叫我文sir，很高兴能和大家一起畅聊成都楼市。
今天由我来和大家分享第二篇文章。
汉哥在第一篇文章中给大家聊了531新政后的市场变化，相信各位已经看出了一些端倪，二手房的火热暂时还没有传递到新房端，顺销盘依然占大头。
新房两极分化严重，只有不到20%的盘需要摇号，剩下超过80%的盘都在顺销。
原因也很简单，便宜的项目越来越少，昂贵的项目越来越多，现在的购买力基本见底。
所以才需要放松政策，让更多的购买力进入市场。
这一松，松得很到位，落户就能买，个人社保也能买，二孩家庭还鼓励你买，就连贷款利率也给你下调得巴巴适适。
毕竟房子卖出去了，开发商才有动力去拿地，土地财政才有保障。
所以眼下也的确是买房较好的窗口期，至少比前两年都要好。
这不，政策出台半个多月，大家的咨询频率明显高了不少。
其中最多的问题之一就是：“在主城置业，到底是选武侯新城还是二八板块？”
作为主城关注度很高的两个板块，今天，我就借这个机会，和大家聊一聊它们。
NO.1武侯新城
武侯新城和二八板块分属成都西南、东北两个完全不同的方位，会在它们之间纠结，说明本地人不多。
因为本地人买房，地域性太强，乡土情怀阻碍了他们走出既有地域，面对新版块的勇气。
极少数会往周边外溢一点，但很少会在全城看房，除非是买网红盘，亦或者是买二套房或三套房。
而外地人购房成也“不具地域性”，败也“不具地域性”。
对成都的不了解导致无数韭菜被收割，但更客观的买房思路也让他们吃到了过去南门发展的红利。
先说武侯新城，它一直很喜欢炒概念。
这么多年来，光是名字就换了好几个，武侯科技园、武侯电商产业园、武侯新城、悦湖科技城。
武侯区空间结构图
不管怎么炒，换汤不换药，这些高大上的概念都是为土地价值服务。
这也是武侯新城一直都很贵的根本原因。
成都第一个限价突破3万的楼盘就位于这里，犹记得那年的朋友圈，满是中介和开发商营销口的狂欢。
金茂府实景图
太贵，所以它把大多数刚需都拒之门外。
单价2.5万是常态，天花板甚至干到了3.5万+，300万是门槛，1000万级也不是没有。
而在未来，这样的情况将比比皆是。
即将到来的2022年第二次土拍，基本上夯实了武侯新城贵的根基。6块地，限价最低都在2.85万以上，算上精装，明后年的武侯新城，将是清一色的3万+。
武侯新城2022年第二次土拍
所以关于武侯新城，你要这样理解。
1、敢提概念，也敢于兑现，京东落地运营，龙湖商场开业运营，北二外、川大附小开始招生……这是它房价的基础。
2、南区优于北区，因为南区已基本成熟，目前西派城二手房敢挂4万，未来的金茂府就敢挂5万。
3、南区首选当代璞誉，地段成熟，学区不错，均价2.4万，基本要摇号，问题主要在于之前楼盘修修停停，业主维过权，好在基本解决了。
4、北区全军覆没，所有楼盘全部顺销，如果你非要在它们之间选，我建议的顺序是绿城＞中铁建＞德商＞正荣＞聚亿＞人居＞中南。
5、刚需最好不要看武侯新城。
NO.2二八板块
成华区要发力，目前的发力点就在二八板块。
东站一直不温不火，招商引资进度缓慢，就靠一个IN天府撑门面。
万象城，随着华润最后两期的清盘，也基本宣告了它的落幕，未来就是二手房的天下。
龙潭寺就不说了，靠一个TOD概念，就敢把房价抬到2.4万，关键价格最高的项目还不在TOD旁边。
所以，成华的未来在二八。
二八板块 图源网络
二八目前对刚需还算友好，购入门槛200万左右，之前的知园、紫瑞府如此，现在的翰文府亦如此。
3千亩的土储，让它的后劲很足，目前片区开发得一片火热，再干个5、6年也不成问题。
七中英才的落地，让二八板块在教育资源上第一次挺直了腰板。
不过二八也有它的问题，区域还未成熟，但房价已然上去，目前片区最高已到2.7万，马上的土拍直接把清水价格拉到2.9万，加点精装，轻松上3万+。
成华区2022年第二次土拍
未来的二八，同样也不属于刚需了。
所以对二八板块，你要这样理解。
1、刚需最佳的买入时机就是当下，错过了紫瑞府和知园，一定不要错过刚取证的翰文府。
2、招商引资有点拉垮，一个合信K101的商业，迟迟不兑现，兑现的七中英才又是全区大摇号，冲着学区去的，先想清楚。
3、产品太普通，几乎没有拿得出手的标杆盘，以后也就没有可以在二手市场呼风唤雨的龙头。
4、改善人群首选紫瑞府，真正的上下叠拼，500万左右，产品稀缺，赠送大，其余项目，可以这样选，和园＞中环广场＞璟辰里。
NO.3怎么选？
武侯新城代表了武侯区的未来，二八板块代表了成华区的未来。
两者各有优劣，但我认为武侯新城的价值是要大于二八板块的。
产业和人口是支撑房价的基础，武侯新城有电商产业园，有京东、国药等500强企业19家，有产业人口20余万，加上不俗的配套资源，未来的二手房价就能见真章。
而二八板块有个啥呢，文创产业吗？如果去拍照打卡，或许是个不错的选择。
连个简单的商业体都没整明白，好不容易有个好学校，还不一定能读到，你说它能引领成华区，不管你信不信，反正我是不信的。
武侯新城产业分布
再者就是区位上，武侯新城地处西南，天然可以辐射南门、西门，一条9号线直达金融城，直线不过5、6公里，看不上金融城高密小区的金领人士，很多都会来这里瞧一瞧。
而二八板块地处东北，大多只能辐射东门和北门，在区位上就要弱上一筹，如果你是刚需，眼下还可以看一下，改善请擦亮眼睛。
最后，用一句话结束今天的文章，“把吹出的牛皮兑现，才是真本事！”
朋友们，respect，下次见~
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