来源：地产人言
艳姐说
今天，一打开股票界面，整个地产股一片飘红。
在这一波的地产股涨势中，艳姐也看到一些正在努力应对危机，脱离旋涡的房企，也出现了股价较大幅度的上涨，比如曾经的华南五虎富力。
截至今天收盘，富力地产的股价已上涨8.72%。
上周五（6月17日），在港交所的英文版页面，富力发布了一则重磅的公告：寻求10笔境外美元债展期。
图片来源：富力公告
大概计算一下，这10笔美元债未偿还本金总规模为49.4亿美元，换算成人民币约为330亿，相当于市值的近5倍。
艳姐觉得，有明确的消息比没消息好，老板有实际的还债动作比不没动作好。这或许也是富力股价上涨的原因之一。
去年下半年至今，富力一直没有消停，努力应对危机，卖资产、股东注资、回购美元债......
富力依然在努力“活下去”。今天艳姐就和大家聊聊富力这家房企。
01
富力约330亿境外债展期
富力此次寻求展期的10笔境外债，其中有3笔美元债在今年到期，到期金额约12.6亿美元，换算成人民币约84.1亿元，其中有一笔美元债的利率达12.375%。
从今年3月31日未经审核的年报中披露的数据来看，富力确实面临着较大的流动性压力。
截至2021年12月31日，富力借款总额为1327亿，其中1年内、1-5年以及5年后到期分别占总额的44%、42%、14%。
也就是说，富力一年内到期的借款约为583亿，而其现金及现金等价物仅为62.6亿。
图片来源：富力2021年报
今年，房企则面临着更为严峻的市场考验。
在富力最新发布的寻求10笔美元债展期的公告中，富力也指出了行业面临的困境：
用于房地产开发的银行贷款减少，加上某些负面信用事件，加剧了市场对房企经营可持续性的担忧。因此，房企的合同销售显着恶化，而合同销售在历史上一直是流动性的主要来源。
在行业下行的情况下，近几个月，富力的合约销售总额也出现明显下降。
在公告中，富力指出其截至今年5月31日止5个月的未经审核合约销售总额较2021年同期减少58.4%。
尽管富力近期也在通过一系列资产处置动作来缓解其流动性危机，但富力在公告中也坦言自身仍然面临挑战：
由于流动性状况疲弱、债务再融资的高度不确定性以及具有挑战性的经营和融资条件，富力的信用评级出现负面发展，并在某些法律程序下发生某些违约与其某些离岸债务有关。
鉴于上述情况，富力进行同意征求，以寻求豁免票据项下现有和潜在的间接违约或违约事件，并延长其债务期限。
在此次大量展期之前，富力也有过几次美元债展期，最让人印象深刻的是去年12月15日，富力发布看起来有点霸气的公告，针对2022年1月到期、利率5.75%的7.25亿美元优先票据，提出了两套要约回购方案：
一个方案是折价83折回购；另一个方案则是以现金形式偿还50%本金和利息，剩余50%本金需延长期限。
富力也明确指出：征求票据持有人同意，将到期日延长半年至今年7月13日。
当时就有业内人士分析，对于投资者来说，这两个方案怎么选都是亏本，但如果不同意方案，进入起诉或者破产清算的环节，则可能颗粒无收。
最终在今年1月，富力发布公告，第一个方案获71%的投票率。在当时的公告中，富力也指出拟出售的若干资产所得款项可能无法于结算日兑现，最终专项资金的实际金额可能低于此前预期的3亿美元。
今年，“16富力04”、“16富力06”展期方案都获得持有者通过。
相比于一些处于危机却摆烂的房企来说，从富力的展期公告中还是能看到富力对于市场和债券持有者的契约精神。
也正是这样一种精神，富力近1年来也在持续处置资产，加快现金回流。
02
富力自救之路
时光倒流到2017年7月，当时的富力可谓意气风发，以近200亿的代价将万达73家酒店收入囊中，引起业界巨大讨论。
在当年8月富力的中期业绩发布会上，李思廉对于这场收购轻描淡写说道：
“碰巧在北京一个活动碰上了，谈了二三十分钟就谈成了”。
然而，4年后的2021年富力中期发布会上，富力管理层坦言：
“疫情对酒店业务产生了很大的影响，且酒店属于重资产，导致富力债务很高。”
去年9月末，碧桂园服务与富力物业签订股权转让协议，拟以不超过100亿收购富力物业全资子公司富良环球，该金额刷新了物业并购案金额纪录；
去年12月，富力又以12.63亿出售旗下物流园30％股份予黑石集团；
今年3月15日，富力发布公告，将以代价约9.77亿港元（可予调整）出售伦敦一项目；4月28日，富力又发布公告，以代价26.6亿港元，出售同样位于伦敦的Thames City。
5月30日，富力又以约10.01亿的代价出售海南某项目予力量能源。
不得不承认的是，在应对危机，处置资产的道路上，富力还算是比较努力的一家房企。除了出售资产外，富力还通过回购美元债、股东注资的方式来进行自救。
富力在年报中指出其去年于市场上回购合共本金额2500万美元有限票据：于2023年到期6亿美元5.875%优先票据及2022年到期3亿美元9.125%优先票据。
李思廉和张力等主要股东也在躬身入局，以真金白银缓解富力的流行性危机。
去年9月20日，富力地产发布，李思廉及张力将提供约80亿港元的股东资金，并预计在未来一至两个月内完成，预期于去年9月21日收到约24亿港元。
2021年9月29日，富力发布公告称，富力与主要股东就合营安排订立协议，以物色及共同投资项目开发及物业相关投资。
待合营安排完成后，主要股东的直接股权参与将被视为长期投资注资。承接富力为2021年9月20日有关（其中包括）主要股东可能提供最多80亿港元财务支持的公告，预计主要股东的总承担为104亿元。
通过股东的注资，富力的流动资金及财务结构将于合营安排完成后得到一定程度的改善。
03
富力发展启示录
富力在过去地产黄金时代，曾经创造了诸多辉煌，但在房地产的下半场，调控政策风云突变，楼市的游戏规则也发生了变化，富力或许需要更多调整和适应的时间。
艳姐也看到，近年来，富力在战略和执行方针上都做了一系列的调整和改变：
调整1：收缩拿地，降低负债率
在过去的黄金时代，富力在拿地战略上比较激进，高举高打。
富力也大举在上海、天津、杭州等多个热点城市不断拿地，甚至拿了诸多地王。
比如在2010年，富力就以70.5亿元的总价拿下天津一地块，刷新天津当时的地王纪录。
再比如2017年的杭州土拍，富力以68.5亿元竞得杭州一地块，成为当时杭州的年度地王。
当然，这种激进的拿地方式在高杠杆、高周转的黄金时代或许无所谓，但是到了房地产的白银时代乃至黑铁时代，在房企回款、融资越来越难的时候，这样的拿地方式终将造成房企现金流危机。
为了降负债，富力近两年来也是在收缩拿地开支。在2021年的年报中，富力指出2021年其新增土地资本开支总额仅为30亿，较2020年减少80%。
虽然富力缩减拿地，但截至去年12月31日，富力土地储备仍有4997万平方米，可以应付未来数年所需。富力在公告中预计，其所持有的土地储备资源于未来数年可产生人民币7131亿元的可销售资源。
调整2：城市更新业务发力 加大转化力度
在房地产的黑铁时代，我们看到很多头部房企都加入到城市更新业务的阵列中来。城市更新业务相对于物业、长租公寓等赛道，门槛更高，只有少数几家深耕这块领域的房企才能做。
富力素有旧改专家之称，从1994年成立，它就一直致力于城市更新，参与了多次旧厂改造项目，这些项目为富力累积了丰富的经验，也是富力地产“发家”的根本因素。
在去年年中发布会上，富力透露其转化计划是在未来2年到2年半，集中转化800万平方米城市更新项目，释放2400亿元货值。这或许也是富力未来能够进行现金回流的板块之一。
调整3：酒店业务困境 或出售酒店等资产
在那场富力、融创、万达的世纪大并购中，李思廉说过："6折受让77个酒店资产，富力是不亏的。"
但站在如今这个时点回头看，李老板或许会有不一样的想法和心境。
在疫情持续影响下，再加上酒店本身重资产属性以及回报周期漫长，富力的酒店业务没有产生可观的利润回报，2021年其仍然出现了亏损的情况。
图片来源：富力年报
在去年的中期业绩发布会上，李思廉说了这么一句：
以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等，这些项目富力都愿意出售。
在富力2021的年报中，关于酒店，富力提出“透过战略性出售可获得大量资金以供调动”。
图片来源：富力年报
目前官方并没有实质性的出售酒店的发文和行动。但如果有合适的买家和价格，或许在不远的将来，富力出售酒店的消息也会传来。地产人言也将持续关注。
结语
富力集团总部大楼挂着一幅字：
富而思进，力拔山河。
富力在前进的道路上确实遇到了“大山大河”，但富力也在正积极应对和处置。希望富力归来还是那个力拔山河的富力。
关于富力的发展之路，大家有什么想分享的，欢迎在文末留言互动。
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