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壹

提问：房姐，我在武汉做了10年生意，之前收入稳定，每年大概有50万稳定收入，疫情原因 收入直线下滑。现在不知道出路在哪里，手里的几套房也没办法快速变现，能不能给指条明路？感谢！

回答：为什么生意越来越难做？

最近身边几个朋友都跟我抱怨，生意越来越难做了，钱没之前那么好赚了，不知道未来该怎么办？

一个是在三四线城市开餐厅的，一个是一线城市搞互联网的，一个是二线城市做文具经销商的。

拿这个在三四线城市开餐厅的来说，他的饭菜做的不错，人流量也大，可以说在片区内流量是最大的，主要是做快餐。但为什么赚不上钱呢？主要是成本太高。首先就是房租成本，店租也在涨，每天光店租就得1000多元，其次是菜价肉价也在涨，而他们店猪肉食材消耗是最大的。有人说，成本提高了，那可以提高单价啊。这位朋友说，也想过提高单价，但单价只要提高了，客流就少了，因为周边都是竞争者，每天都在打价格战。自己所在区域的顾客都是小年轻，打工仔，吃饭自然得经济实惠。成本压着利润，这个片区80%的餐厅都赚不了钱，再加上疫情一次打击，扛不下去的只能关了门。

第二个是做互联网的。大家一听说做互联网的都可以赚钱，是多金的行业。如果这么想，显然是前几年的思维。现在的情况是，互联网行业已经进入后时代。首先是经济大环境不行，投资热钱抽离市场，再加上共同富裕，最近互联网是重点打击对象，谈一轮融资跟2012-2015年时期相比，一个天上一个地下。其次是创新举步维艰，目前能开发的软件基本都开发了，各行各业都有了龙头代表，而且龙头还在横向纵向发展，对于没有资本基础的企业来说，分分钟被一场营销活动做死。

第三个是做文具经销商的。可以说，中间商的是近几年最惨的行当。主要是电商大潮来袭，信息差被打破。人们都从网上买东西了，线下门店的商品没有任何竞争优势，所以生意逐渐萎靡，也是情理之中。

这三位朋友其实只是众多行业生意的冰山一角，其实反应的整个社会生意格局转变。那就是当下以及未来，生意将会越来越做。其中主要的缘由就是基础建设在升级，所有信息和服务都已经均衡化，都在向更有质量的方向去发展。不是生意难做了，而是专业的人更多了。

未来的生意经必然掌握在少部分人手中，这部分人懂得营销、懂得管理、懂得运营最新潮的工具赋予生意价值。

拿我另外一个做餐饮的朋友讲，他花了1年时间研究小龙虾的做法，最后线下的店选址在深巷中，但会通过投资抖音宣传，炒成了网红店，然后把小龙虾通过冷冻技术，做成外卖，销往全国。有产品有想法，自己研究的生意流程简化，将成本降到最低。还有一个做服装生意的朋友，自己开着一个私人定制服装厂。在去年就通过超前的嗅觉洞悉了直播带货趋势，随后紧急在自己的厂子里投资了5个直播间，花钱请了18线网红，每天做直播带货，生意风生水起。未来消费升级，国外进出口生意难做，国内的高端消费产业会崛起。

所以这时候，更是挑战每个生意人做买卖的技术、态度和服务精神。这都说明，整个社会正朝着良性发展，那些以前用信息不对称赚钱的路子没了。这是好事…… 只有生意“难”做了，大家才会更认真的对待生意。

贰

提问：房姐，您好！本人坐标深圳，没有房票了，也不打算找人代持。是否可以选择商铺或者公寓房，如果是，请按您的想法推荐。或者您还有其他什么投资建议，也可以释明下，谢谢！

回答：商铺和公寓都不算好的投资产品，但是如果真的没有购房资格，商铺是比公寓略好一点的产品。以下整理了一些商铺投资快速入门的方法论，可做参考：

1：可以从社区铺入手，社区铺可能想象力不大，但风险相对较少。

2：在没有看完100个铺前，不要轻易下手。

3：多收集商铺投资失败的案例，少研究商铺投资成功的案例。

一、商铺投资理念

1、商铺投资既是天堂，也是地狱。指的是投资得当的商铺可能获取几十倍的收益，是天堂。但投资不得当的商铺可能血本无归，是地狱。

2、一个商铺就是一个小公司，商铺的现金流比公司的现金流更能看清楚，并且水分更少。

3、商铺的价值不在于大小，在于人流量，在于铺面的宽度，在于人流量中人流的钱包，最后才是面积。

4、商铺投资要走向成功在本质上是认识商铺和认识自己的过程。

二、哪些商铺失败概率比较高 我对失败的投资案例做了一些总结，列出了商铺投资失败率比较高的案例 1、内铺投资的失败率比较高；很多内铺开始也很红火，但随着市场的变化，可能整个商场都倒闭了，内铺投资者可能血本无归。当然也有些内铺投资成功的案例，如江浙的一些批发市场，尤其早期买入，升值也比较惊人。但总的来说，内铺投资的失败率比较高，内铺投资即使成功也主要是运气，内铺受制于人，很难做到“一铺富三代”。 2、新铺投资失败率高；主要原因是现在很多新铺包装的过于厉害，很多价格远远超过了内在价值。在12年看了前海一个新盘，这个小区只有400多户，没有其他外在人流，价格应该在2万以下比 较合理，但开盘的价格是8-12万。同时新铺也不容易看清楚人流，做决策的要求相对比较高。当然有很多例外，在十几年前，很多了用很少的钱投资了几个新铺，最后涨几十倍的例子。 3、门面过窄，而深度过深的商铺失败率比较高；很多门面商铺的深度是门面的宽度十几倍，而铺面的主要价值就在门面，里面的面积的价值远远少于门面的价值。 4、面积过大的商铺失败率高；主要跟互联网电商的迅速发展，一些大面积的商铺以卖标准件为主，现在受到的冲击很大。并且在金融危机来临的时候，大铺更容易受到冲击，而小铺受到的冲击相对比较小。我觉得45平以下的小社区铺受到电商冲击相对比较小。 5、豪宅区的商铺投资要谨慎。主要是豪宅区一般容积率比较低，人口密度少，虽然消费能力强，但高端消费也不会在小区铺完成，而豪宅区商铺价格一般都比较高，主要原因是大家觉得房子这么贵，商铺比房子贵几倍也很正常。因此豪宅区的商铺价值可能比不上大社区铺的价值。 6、小于2000户以下小区（尤其是没有小区外居民经过）的商铺投资失败率比较高；主要是这些小区的商铺价值本身就比较低，小区由于人数少，消费力有限，而商家又要活命，留给房东就很少了。小社区的商铺投资价值比较低。 7、价格便宜人流过少的商铺不能投；很多小区铺某一面是小区人流必经之地，就会很旺投资价值高的多，但可能另外一面很少有人经过，这些商铺的投资价值就会很低，即使以低于房子的价格买进，最后还是无法避免失败的命运。 8、台阶太高(超过5个）的商铺失败率高；很多商铺门前需要上5个台阶，或下5个台阶，这样的商铺会严重影响过往的人流进店消费，会出现虽然在门前经过的人很多，但进店的比例很少。如果一个商铺，顾客要上很多台阶才能到达商铺，则商铺的价值随着台阶的增多而降低。 9、商铺与主人流之间有绿化带或隔离栏或有大树等遮挡的商铺 10、租金趋势向下走或没有递增的商铺不要试图进行投资。这些地方一般都有空铺或有很多在招租或转租的店铺，租金多年没有上涨，或者正在下跌。 11、商铺价值完全依赖于某个超市或商场的商铺不能买当依赖对象倒闭的时候，商铺的价值也就丢失了 12、留不了人的商铺，如靠近机场出口，或小区汽车出入口对于商铺门前是行车道，很难步行的商铺要特别谨慎。商铺的价值来自步行的人流，而不是车流。

三、商铺价值的加分因素1、以分割的商铺；如某个在卖的铺，你发现很特别，由于门面足够宽，可以分割成2个铺甚至三个铺，商铺租金能提高50%以上，而原来房东并没有这样做，在商铺的价格中也并没有体现。 2、烟道，能做餐饮；而原来可能不是餐饮业态并铺租也较低。 3、以改变业态，引进银行、药房、地产中介、美容店、品牌连锁和烟酒店等高毛利商家 4、商铺的层高超过5米5的可以变成2层，相当与把商铺的面积大了一倍，这对于很多生意是非常有帮助的，如地产中介。或有地下室。 5、小区入口铺、超市入口铺、大商场入口铺、地理位置上特别显眼的铺位、街道转角铺等都是龙头铺。 6、商铺停车如果商铺面前能停车，对于一个商铺是一个重要的加分因素，尤其是有地下停车场的情况。如果对于一个高档的酒楼，停车基本上是必须的因素。 7、商铺门前有大的空间，比较适合留人。如果是聚客点就更佳了。 8、商铺门前的防雨走廊对商铺的价值是一个提升因素。 9、加天桥或红绿灯斑马线或公交站等因素。天桥或斑马线或公交等可以改变人流，可能对商铺的价值发生影响。阳光棕榈园大门右侧的商铺从小区入伙后出租率一直不高，主要原因是小区的人流一般没有必要经过这片商铺，除了送孩子上幼儿园的时候需要经过一下。大门左侧的商铺在小区入伙后全都租出去了，主要原因小区中的居民在出入的时候都要经过这些商铺。小区大门右边商铺的门前架起了天桥，很多小区的居民都要经过天桥去马路对面去坐车，去乘车的人间接就要经过这些大门右边的商铺，天桥造好后，大门右边所有的商铺都租出去了。 10、宽度与深度比值比较大的铺，如电梯铺。这些电梯铺如果单价比隔壁少高，甚至高20%可能都是物超所值。 11、小铺；很多小区有一个4平方的小铺，租金就达到8000元。要注意的是这些加分因素，都要在商铺价格中没有投资或没有体现的时候就可能发现投资价值比较高的商铺。 12、比较宽阔，可以增加经营。有一个业主在一个铺前房了二只摇摇马，每个月增加了2000元收入。 13、隔壁就是麦当劳或肯德基等大品牌，抛开价格等因素，一般来说是好铺。

四、投资商铺前需要的调查 对商铺的调查必须包括对原来业主的调查，可以从管理处入手；对同类商铺的调查；对人流量的调查；对趋势的思考；对商铺周围拆迁调查；

1、铺人流量调查；要多次，分早中晚；要使用计数器量化；

2、边人口调查；对商铺周围物业数的调查；

3、商铺业主的调查；可以从中介、管理处和保安入手

4、类商铺的调查；

5、铺租金的调查和趋势思考对于一个店铺的租金调查：左边三间和右边三间的租金调查非常重要。不要被当前铺的租金迷惑。

确定商铺当前现金流的难点在于：

a、过高，可能由于某个租客不了解市场原因，让租金远远高于市场价格，甚至故意远远高于市场价格。

b、过低，由于合约时间比较长，当前租金可能就会比较低，远远低于市场价格。

克服这二点的方法在于：调查周边的市场租金和评估周边商铺以及当前商铺的毛利。

如果我是你，会考虑养一个一线城市的房票，入手一套可以传承的改善盘。

叁

提问：房姐你好 非常幸运能在这个对我特殊的时刻。可能我的问题留言会很长 因为涉及到买房、从零开始、亲情 思路很乱，导致最近焦虑很严重 已经严重影响了思考，和两个孩子 我的现状：2017年9月选择离婚，小儿子归我，大女儿归对方。北京海淀的房和车归对方，成都的房归我，回想起来好像是AA制婚姻。从17年到现在创业亏损近400，北京没购房，成都房卖完还掉贷款，目前还有250，暂无稳定收入来源。

我的困惑很多：1、现在的状态下，特别希望有一位智慧的人，可以从心态、情感、投资、亲子关系等各方面去权衡选择。但我不善于人际关系，所以毕业到现在也没有更新朋友，只有同学和家人。而我面临的问题，是他们无法帮我指导的。

2、因为前三年接连创业失败，家人因为担心会总是打电话问，各种叮嘱，让我似乎已经失去曾经那种敢闯的勇气。曾经北京房都敢不要的勇气，现在到了什么东西都不敢买的心境。完全没有了能量。

3、疫情的期间，由于孩子爸爸一直出差，我只好照顾两个孩子。在这几个月中，因为我的焦虑，总是控制不住把情绪发泄到孩子身上，现在老二也非常暴躁。我和他的关系好像恶性循环，越来越差。

4、关于买房的几个选择：

1）五月份开始考虑买房的事，原本想把京户挪深圳，可以入手一套上车盘，被家人竭力反对，只好作罢。但内心依然没有打消念头，只是明年40岁以后就不好入深户了。

2）买北京，哪怕是小两三居，首付完，手机没有一点资金，不知道心里能不能成熟得住，会不会因为房奴心里，或者一直自我否定下去，之后人生就彻底昏暗了。

3）后来考虑东莞，大概率也不会住，租金也很低。虽然相信粤港澳，但凡事也有个概率。好处是，付掉首付还有100的现金，心里会比较踏实，可以稍微安心花半年一年重新开始。

4）找个稍微有潜力的城市买房居住，比如东莞、昆山、重庆等，付个次新，手里保留部分资金，调整心态和孩子的关系，同时重新学习积累新的行业，重新开始。但是，孩子都需要在北京上学，感情上一定会有疏离。我从小父母在外务工，自认为很独立，但是可能感情中的缺失，导致不能很好处理人际关系。所以，让孩子也有缺失，似乎也不可取。

5、今后的创业或者职业规划，也不清晰，似乎也无从说起。说得很乱，似乎需要很多角色才能帮我解决。关于这些事的决策，似乎每一个都不敢轻易下。希望得到你的建议。感谢！

回答：你好，看完你的提问，并非如你所说有些乱，也不清晰。而是从文字中看到了你现在真实的状态，一个是迷茫，一个是压力下的焦虑。这份焦虑可能来自于自己不太理想的婚姻，坎坷的创业，和周边人的对比，以及城市大潮对你的刺激。不要急躁，静下来听我说。

在找到答案之前，我们一定要找到自己的角色，母亲、创业者、投资者、妻子…… 你要为你现在做个角色排序，什么对你来说是最重要的？孩子是无辜的，而且是我们这辈人未来最大的财产。所以如果是我，我会先选择做一位好母亲，其次可能是创业者、妻子、投资者等等。现在可以确定的是，为了优质的教育，你的孩子会留在北京，作为妈妈不要轻易离开孩子，毕竟婚姻不幸福的家庭作为原生家庭会给孩子造成一定的创伤，如果妈妈再离开，这样的孩子在长大成年后，很多都会缺乏安全感，有不好的心理阴影。为了投资一套房子而让孩子失去这些，不值得，第4点想法直接pass。

第1点，虽然深圳确实发展很快，但北京毕竟是北京，在一些资源方面，是深圳无法企及的，京户比深户值钱多了。而且在房产价值长线投资上，两者不分伯仲。何况深圳房价目前还在回调阶段。所以第1点也没必要。

我们遭遇疫情，ZY都不设GDP增速了，开始保民生了。放在个人身上也通用，不要设定个人财富增速目标，而是把现在有的财富安排妥当。如果想跑通胀，还想离孩子近一些，不妨入手一套北京的小户型，或者投资一套二线城市的房子，北京可以居住，其他二线只作投资，最重要是对目前的你，留有一笔钱，压力不会那么大。剩下的时间，就是踏踏实实找自己的现金流。敢于创业的人，都不是等闲之辈，所以在这点上我非常欣赏你。否定自己没有任何意义，而是去总结失败的原因，下一次继续扬帆远航。

创业不易，九死一生，这波疫情身边破产的人非常多，但大家依旧心存希望，我们心里都应该清楚。接下来，你可以先找一份稳定的工作，让自己平静下来。在平静的同时，如你所说重新学习积累新的行业，调整和孩子的关系。记得，千万不要把急躁的情绪发泄在孩子身上，发脾气只是无能的表现，不要伤害身边最亲近的人。

慢慢来，心中要有方向，想着接纳万物，平和一些。最后，祝你好运，越来越好。

肆

提问：新人首问:房姐您好！兴华尚都国际很满意它的交通和户型，目前二期尾盘，楼层都比较低，有折扣，多少价位一平可入？自住用，这个区域未来有发展吗？离泛海挺近，有双地铁。还有什么好盘推荐吗？自住用，还看了金科城144的户型。父母右徐东附近。

回答：你好，兴华尚都国际在汉西板块，这个区域有点被遗忘了，虽然地处二环附近，但没有什么利好规划，价格又高，区域内大环境仍然以建材市场为主。

先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。

汉口和徐东 自住性价比最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

伍

提问：新人首问，房姐，遇到困难特意付费请教房姐。家里投资亏损，需要卖房偿还债务: 在武汉，现有两套房子: 1、庙山美院coast小区，下叠，170多平米。还有商贷37万，公积金贷款18万。

2、水域天际40平米房子。还有贷款62万。还有其它债务98万。小孩9月份上初中，准备7月中旬参加摇号，如果能摇中就去摇中的学校，如果不能摇中就去水域天际对口的南湖中学。我们应该如何做决策，如何卖房子好呢？一切归零，希望以后能跟着房姐做好未来的规划，谢谢! 如果卖房的话，现在这种状态下如何能快速卖出呢？有没有什么渠道、方法指点一下，谢谢房姐!急待您的回复!

回答：你好，如果改善需求抬头，对别墅有利；下一代越来越接受大城市生活方式，对别墅不利。所以庙山别墅流动性一定是明显低，投资角度是不建议继续持有别墅的，主要有以下几个问题：

1.板块与产品错配，接盘侠有限，加上具备购买别墅实力的人群，更倾向入手新盘，所以流动性很差。大部分都是老板大甩卖。

2.买别墅，自住角度，要区分第一居所、周末度假、退休养老这三种需求来分别讨论；投资角度，则主要分成核心地段保值、郊区变市区第二居所变第一居所博超额涨幅两种策略。庙山未来的产业发展和人口导入能力有限，不具备从郊区第二居所到第一居所的转变，所以增长潜力不看好。水域天际昨天刚去踩盘，作为南湖流动性最高的学区次新盘，小户型成交量很大，流动性强，建议继续持有，等待下一轮涨幅到来再高位出手是上等策略。水域天际如果房贷利率高，可以置换成低成本的抵押产品。未来建仓可以多关注光谷东板块。关于如何快速卖房，详细操作方案已经分享在知识星球里，可做参考。

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