这几天各种房地产媒体都有报道六月上海二手房成交量数据。虽然会有些出入，但差距并不大且超过15000套是一致的共性。
15000套过去被认为是中介存活的生死线，这些年又被称为市场的荣枯线，不管是哪种说法，都说明市场好坏似乎都要看这条数值线。
六月刚结束全城的静态管理，二手房交易量就站到了15000套之上，乍看起来是不是给人感觉市场恢复得挺不错？
实际上，在六月尚未结束的前几天，当交易量超过13000套之后，就已经有一些房地产媒体开始发表乐观的言论了，当然也有言“衰”的。那么，真实的情况究竟是如何的呢？
今天，柯南将通过对六月交易量这个数据的深入解析，帮大家拨开迷雾看真相。
问题一：六月成交数据的特殊性
搁在常规情况下，15000多套的成交量虽说不上特别好，但也绝对不算差。可是六月这个数据因为其特殊性的缘故，因此不能用常规眼光去看待。
这个数据实质上是由三部分数值构成的，这样的构成不能说是“后无来者”，但确实是“前无先例”。
具体来讲，六月的成交量数据包含延迟网签的数据，原本应该在四五月份兑现的部分交易数据，以及实际真实属于六月份的增量交易数据。
那么这三部分数据具体是多少呢？说实话，最准确的数据是难以统计的，但是依然可以通过细致地分析，粗略地得出一个大致的数据范围。
首先来看延迟网签的数据。按如今二手房市场交易习惯，网签的时间通常是在付定金后的一个月内完成的，快则一周多，慢则三周多。
换句话说，六月数据中属于延迟网签的部分，基本上应该都是三月份遗留下来的，而且绝大部分应该是三月中下旬的。
这个延迟的网签数值会是多少呢？我们可以根据常规的日均成交套数做一个初步的分析。
按照某大号房地产媒体最近几天文章中给到的三月份日均成交411套的数据值，结合对三月份市场实际状况的判断，预估三月份日均付定金的套数量应该大致在400到500之间。
三月最后几天实际浦东已经开始烧“鸳鸯锅”了，加上浦西部分区域也和浦东一样提前享受了“待遇”，所以市场整体上可能出现延迟网签的天数，如果尽量往低了估算，大概就是七到十天左右。
再把其中可能快速网签无需延迟的因素考量进去，得出可能延迟网签的数值大概率会在2000套到3000套之间。
这个延迟网签的量中或许会有一部分至今尚未完成，但大部分应该已经完成，换句话讲就是已经贡献在了六月份的成交数据中。
接着来分析原本应该在四五月份兑现的部分交易数据，以及实际真实属于六月份的增量交易数据的情况。
上海的二手房市场不论市场热度如何，四五月份的成交量都不会太差。这些年来，两个月总计的成交量即便是在低迷的年份也不会少于25000套，热的年份更是至少站到四万套这条数值线以上。
如果不是全城静态管理，保守估计，今年四五月份的成交总量少则应该超25000套，多则可能至少也要30000多套。
这些原本应该在四五月份兑现的交易量，如今只能延迟兑现了，这种延迟兑现基本上会发生在包括六月在内的后几个月里。
结合最终因为各种原因不再兑现以及延迟到更晚时间兑现的情况分析推测，六月以及接下来两三个月中容纳四五月份延迟兑现的交易量，保守估计至少也应在20000套上下，平均到每个月的数量少则五六千，多则七八千。
所以说六月份数据中属于原本应该在四五月兑现的交易数值，最次也不太会少于五千多套，事实上柯南上述的计算是相当保守的。
扣除延迟网签和延迟兑现的交易数据，剩余部分或许才算得上是六月份真正增量的交易值，就算是按照柯南如此保守的预估，这个增量值也破不了万，而真正的市场真相很可能还远不及柯南保守估算出来的数。
通过对数据较为细致的分析后，各位怎么看如今的市场状态呢？柯南个人的观点是市场一定还没达到某些房地产媒体说的“满血复苏”。
如果接下来的两三个月成交量能稳定维持在两万套以上，请大家特别注意，是要持续维持。做得到，再说复苏了，可能才算有点底气，如果依旧只是在一万五左右波动，那还硬要说市场如何如何好了，就太虚幻了！
不过根据六月份数据来看，未来只要大环境不加码折腾，市场大概率不太会躺烂了。
问题二：如何正确看待挂牌量激增和挂牌价上涨
二手房挂牌量猛涨，挂牌价上浮。这些消息，你或许已经从一些房地产媒体的文章中看到了，怎么看这样的现象？
6月二手房挂牌量明显增多，这是一个明确的事实。跟6月成交量一样，这个数据不是单一的组成。
6月二手房挂牌量是由两部分数据组成的。一部分是增量挂牌数据，另一部分是之前中介内网已有房源挂外网的数据。
前一部分数据中除了实际属于六月新增挂牌量外，同样也包含四五月延迟兑现的挂牌数据。后一部分数据则是同挂牌核验价松动有关。所以说猛涨的挂牌量中也不都是纯增量，同样存在一定数量的存量数据。
再来看看挂牌价上涨的情况。一方面新增的挂牌房源中，不论是真实六月新增的，还是四五月份延迟兑现的，不少的挂牌价确实涨了。这跟六月各种利好政策出台，以及由此影响到房东主观判断有直接关系。
另一方面则是跟挂牌核验价松动，部分中介内网价高的房源得以被放出来外网展示有关。
两方面因素合力作用，市场整体挂牌价上涨的表象就形成了。可还有些情况或许很多外行朋友并不了解。
挂牌价整体看似是涨了，但在最近的实际交易中，挂牌价高，但最终让价也狠的房源数量也不罕见。而且一些原本中介内网高价的房源，也是在调低了价格后才获得了外网展示资格的。
当然上述两种情况一定不是特别的多，但至少不是个例，这说明市场也并非铁板一块，分化始终存在，而且接下来或许会更加明显。
挂牌量和挂牌价的整体变化，对于每个参与者，无论是买房者还是卖房者而言，都是有利有弊的存在。
利的一面是有助于参与者获得更多的，可见的市场信息，降低“盲人摸象”的概率（完全摆脱“盲人摸象”的状态是做不到的）。
弊的一面是容易使参与者在思考分析和作出判断时，不自觉地变得更加主观，尤其是在政策不断出台，各种楼市声音此起彼伏且南辕北辙的当下。
比如说因为刺激政策的影响，一些卖房者无论是挂牌出售还是之后的谈判议价时都开始变得更加主观的“硬气”起来，殊不知市场中并非没有对其不利的危机存在。
再比如说，挂牌量激增，挂牌价整体有所上涨，部分出售房源突然明显降价，这些看似矛盾的市场行为，又会使一些经验不足的购房者产生认知的偏差和过分强烈的逆向思维。
反映在市场上就出现了一些奇幻的情况，例如某些区域房源数量增加明显，可看房和买房者却不增反减少了不少。另外就是有些房源突然降价诱人，但却没有出现被快速消化掉的结果。
问题三：“三价就低”的政策松动有多值得期待
“三价就低”政策会松动，“三价就低”政策已经开始松动，这样的消息在最近一些房地产媒体文章中，以及中介发你的消息中都出现过了吧！
“三价就低”这个涉及二手房贷款的严政确实让不少二手房的买家备受打击。其中那个扮演最低价的“涉税评估价”，动不动就是个“骨折”价，最佳的状况也就是个七折价，为什么会这样呢？
告诉大家个中的缘由。这个“涉税评估价”非交易过户时税务部门给出的“缴税评估价”，而是出自房地局另一个部门统计出来的数据。
税务部门的缴税评估价由于和交易密切关联，所以基本上每年都会有所调整，而三价就低中的这个涉税评估价，因为不怎么关联日常操作事务，在开始执行三价就低政策时，这套数据实际上多年未曾调整过了。
这就导致数据库里的价格和现实价格水平已经不在一个维度上了，打骨折价也就不奇怪了。之后一段时间因为政策风向的关系，所以调整也只能是处于呼声大，行动慢的状态。
如今市场风向有变，调整应该是必然的事情，但要想回到过去，网签价是多少，评估价就是多少的时代或许暂时还做不到。
某些房地产自媒体说有些房子的贷款评估价已经达到九五折的水平，估计这样的案例，短期也不会是普遍现象。
理由其实很直白。首先三价就低的贷款政策只针对二手房，新房没有；其次新房市场直接关联土地市场，而二手房市场和土地市场却没有特别大的联动性。这样一解释，懂的人自然一点就通了！
最后跟大家聊一聊客观状况和主观认知之间的辩证关系。房地产市场在某个时间点上，从整体层面看，大概率存在客观性的一致性，但每个市场参与主体对于客观性的认知却有着非常不同的主观多样性。
这种主观认知的差别，是由于各自市场身份的不同，房地产知识储备不同，思维方式不同，个性不同，经历不同等因素造成的。
于是你可能就会发现，自己所实际接触到的市场态势似乎时不时的就会同那些大号房地产媒体或是大V们给到的市场动态不怎么完全步调一致。
不用疑惑，这种情况其实也属正常，就是因为不同个体上对客观认知的不一致性，以及由此产生的判断和行为的不一致性所造成的。而且即便是比较专业的房地产媒体或是资深大咖的认知也存在一定的主观性。
说了这么多绕的话，就是想提醒每一位市场参与者，除了关注各种数据和主要媒体对市场的解读外，更重要的是要注重观察和了解与你直接相关的交易对手们的思维以及行为的变化，还有就是中介小哥们的主观表现，这个对于你的实际价值远大于看那些数据和文章。
再提升一个层次的话，就是要多站在交易对手们的立场上看你所面临的实际市场状况，试着用他们的视角做分析，做判断，然后再回过头来审视自己的做法和决断。
如果能经常这样做，那么就不太会犯过于主观的错误，就不会因为过于主观而失去稍纵即逝的好机会。这就是《鬼谷子》中所传授的“反应术”：“反以知彼，覆以知己”。
文章的最后，还是要再次回到题目的问题上。六月成交量一万五千多套，本质上真说明不了多大的问题，这只是一个单一孤立的数据，而且构成还很特殊。
没有接下来的两三个月的理想数据支持，就言“复苏”，就夸“满血复苏”，似乎言之尚早？何况在大形势如此不确定的当下。
谁能想到今年被各大房地产媒体寄予厚望的“小阳春”是因为全城静默而偃旗息鼓的呢？所以楼市复苏，有的时候可能还真不是楼市本身因素能完全左右的。
对于每个普通市场参与者来讲，市场始终存在机会，碰到机会需要运气，但碰到后，能不能看出是机会并抓住机会则要看个人的修为。如何提高自身的市场修为，可以试着从柯南上文中讲过的两点做起。
我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时私信我或是直接加微信联系。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！
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