房地产还是硬着陆了|商品房|房地产|房荒

近日，江西、河南、湖北、湖南、江苏、广东、广西、云南、河北、山东、陕西、辽宁、重庆等地烂尾楼业主们集体停贷断供，属实是面对烂尾的无奈之举，老百姓图的只是个安居乐业，但凡还有希望也不会采取这种激烈做法。

这次“强制停贷事件”将载入史册，标志着房地产最终还是硬着陆了。

一、大量烂尾楼是房产泡沫的必然结果

开发商拿地盖房，拿到预售证后销售房产，挪用预售资金继续拿地盖房，玩的是高周转、高杠杆的游戏，不少房企实际负债率超过100%，五个盖子盖十个缸，高负债导致了高脆弱性，当出现房价无法持续大涨、经营问题导致周转不灵和政策要求降杠杆时，房企资金链断裂是大概率事件，资金链断裂导致停工，大量烂尾楼就是必然结果。

开发商畸高的负债率、地方政府对土地财政的严重依赖，房地产暴雷只是时间问题，而且影响面大，会引发经济、金融和民生的多重问题。

这个情况政府前几年已经预料到了，房地产泡沫已堆积了巨大的风险，所以2016年中央经济工作会议上提出“房住不炒”开始主动刺破，通过“三道红线”、“五档分类”、美元债监管等政策，中央希望逐渐降低房企杠杆，将风险逐步释放和消化，实现软着陆——这个过程就像一场高精度的“外科手术”，需要精准掌握节奏和力度，稍快一点或力度稍大一点，“人就没了”。

据广发证券研究估计，目前违约房企停工面积平均占比20%左右，违约房企占行业总产能的比例约25%，估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右（较高估口径），总量约为5亿平米。从潜在受影响的银行资产看，假如停工5亿平米，按照1万/平米的价格测算，对应资产价值5万亿，若都是已售项目、平均首付比例60%，则对应2万亿按揭贷款。

如果不是已经在政府主导下缓释了几年风险，而是任凭开发商继续加杠杆玩下去，等到泡沫破灭时，房企破产、烂尾情况及金融风险会远超现在。

为了稳经济，最近三个月多地政府大幅放松了地产政策。但在疫情引发的连锁反应对“外科手术”的干扰下，房地产最终还是硬着陆了。

二、痛定思痛、锐意改革

硬着陆确实很痛，政府部门要痛定思痛，一边解决问题，一边坚持改革、做长期正确的事。

（一）中央牵头，妥善解决烂尾情况

据统计，截至2021年年底，郑州未交付的问题项目达25249套，占比28%，在大中城市里列第一；长沙、昆明未交付问题项目分别为28139套、10976套，占比均超过20%；重庆、南宁、盐城、武汉等未交付问题项目占比也都在15%左右。

多省总共20万套烂尾房，对应几百万人口和数万亿房贷，是极为重大的民生问题、经济问题和金融问题，已不是地方政府能够各自解决的了，需要中央政府成立专项工作组进行统筹协调。

这事解决起来非常不容易，但再痛也得尽快妥善处置，否则事件持续发酵之下，老百姓对于买房会更加谨慎，更多资金会抽离地产，集体断供也会影响金融系统稳定性，负循环不断加剧问题的严重性，届时再救的成本和难度会上升一个数量级。

（二）逐步取消房产预售制度

改革开放初期，国内住宅供应面临着短缺严重的困境，城镇人均住房建筑面积不到7平米，全国性的房荒催生了对于加速城镇住房建设的强烈需求。

1994年7月颁布《城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度。同年11月，住建部颁布了《城市商品房预售管理办法》，自此，商品房预售制度正式登上中国商品房市场的历史舞台。

预售制度极大缩短了房企现金流回笼的周期，提高了周转速度和杠杆率，为快速解决房荒问题做出了巨大贡献。