最近这段时间，楼盘烂尾，业主停贷的新闻层出不穷，我看网上聊这事儿的人不少，但是大多都是在宣泄情绪，真正把这事儿聊明白的几乎没有，今天我就聊聊的认识的看法吧，争取给大家讲明白，这事儿最后怎么收场，对房价有很大影响。
为了让这篇不被和谐，人物、城市、开发商都不直呼其名了，大家见谅，不过对理解整个事情的逻辑没啥影响。
1
首先，给大家讲讲今天这个局面怎么形成的。
2012年的时候，总裁在线这个节目采访了老王，那时候的老王还处在中国房地产界的顶峰，说话不像今天这么收敛。他在采访里说了这么一组数据。
一个楼盘，开发商自己拿出两成的资金去买地，买了地之后，去办四证，然后就能去银行做抵押，再拿到三成的资金，五证齐全之后就可以预售，这部分钱差不多等于之前二者的总和，也就是支持把项目盖完的一半资金来自于买房人。
老王说得比较笼统，我给大家具体一点。
开发商自己凑2个亿，拿地以后去抵押，贷出3个亿，然后就可以预售，从买房人那里再拿到5个亿。
大家感受一下这个风险，实际上开发商自有资金只有两成，杠杆率是五倍。
当然这个模式风险虽然高，但是只要开发商守规矩，老老实实按照这个模式走下去，也没啥问题，肯定不会烂尾。
问题就在于，开发商拿到银行的3个亿和买房人的5个亿以后，并没有好好盖房，而是把这8个亿拿出来，再去拿地，再从银行抵押贷出来12个亿，预售回笼20个亿，就这样不断循环，越滚越大。
大家知道某个著名暴雷开发商负债两万亿，就是这么来的。
这事儿说白了，根源就是开发商没有按照规则使用资金，把本应该用于楼盘建设的资金挪做他用了。
比如之前某个城市人才房烂尾，舆论起来了以后，有关部门去查，项目停工原因就是开发商把钱挪到另一个项目去了，然后官方就逼着开发商把钱转回来，目前项目听说是复工了。
2
现在楼盘烂尾这么多，国家肯定是很重视的，不过大家了解了这个模式以后，就知道这事儿不好解决。
如果钱是开发商到自己口袋了，或者是某个人贪了，这事儿倒好解决，直接抓了，逼着他们吐出来就行了。
问题就是现在这些钱，大部分是拿去再买地甚至拿去搞新能源或者挪去干别的事儿了，开发商现在自己也没钱，抓谁都吐不出钱来。
有读者可能会问，既然一直都是这么搞的，怎么之前没出事，现在集中爆发了呢？
原因也不复杂，大家可以仔细想想我前面说的滚雪球模式，是不是有点类似庞氏骗局？只要后面还源源不断有钱进来，那这个模式就不会崩。
可是最近两年，国家觉得这样滚雪球迟早要出事，就搞了个三道红线出来，要求开发商降杠杆，银行不再贷款给过红线的开发商，这下滚雪球的模式就彻底玩不下去了。
再加上自从2018年以来，除了几个重点城市，我国大部分城市房价就没涨过，房子不好卖而且卖不上价，而且滚雪球搞了这么多项目，每个都在吞噬者开发商的资金链。
这部分资金缺口有多大，给大家举个例子。这次楼盘烂尾最多的那个城市，排查了某个开发商的情况：
这个开发商在全省有37个项目要交付，为了能够让项目不烂尾，省里面决定给一些支持，包括减免税费35亿，土地款返还30亿，通过调规又给了10亿，应该算是够意思了。
另外，购房者也特别宽容，合同里说的精装修也不要了，这里大概又能省出10亿。这里里外外一合计，大概能整出85个亿的资金来，按理说是挺大一笔钱了。
那这37个项目全部交付，大概还需要多少资金呢？423亿。
现在开发商监管账户里还有25亿，刚刚好是资金缺口的一个零头，即使减去前面85亿，还需要313亿的资金。
注意啊，这还只是某个开发商某一省的资金缺口。大家可以想想全国所有项目的漏洞大概是啥体量。
所以，这事儿要想圆满的解决，几乎是不可能的，因为谁也拿不出这么大一笔钱来。这事儿走向如何，现在还不好说，只能说让子弹飞一会。
目前来看，最有可能的结局就是，那些窟窿小的开发商，可能会有国资来接盘，至于那些窟窿大得没边的开发商，只能破产了，买房人打落牙齿和血吞，自认倒霉。
3
现在更大的问题来了，有不少读者在后台留言，说看最近这越演越烈的形势，烂尾楼如果处理不好，会不会把楼市整体带崩了？
我自己感觉未来里面楼市整体肯定好不了，但是崩盘应该不至于。
照这个形势发展下去，民营房地产开发商基本就算是完了。不过没关系，咱们还有国企。
自打去年开始，土地市场还有钱买地的，基本都剩国企了。一旦国资控制了行业，风险就几乎没有了，即使有问题，国家会把窟窿堵上，也就不存在崩盘一说。
而且，我看了一下这两年国企在土地市场的表现，地价不但没崩，反而还有小幅度的上涨，相当于起到了一个托底的作用。
毕竟土地财政目前还是地方上主要收入来源，如果这个崩了，那就全完蛋了。
而且在我们国家，银行有四成左右的资金是房贷，如果房价真的崩了，大家一起躺平不还房贷，那银行也垮了。
目前个别楼盘烂尾，扛一扛也就过去了，如果真到了系统性金融风险的时候，国家肯定不会坐视不管，这一点还是要放心。
只是苦了那些买了烂尾楼的业主，白白被割了韭菜，真的太惨了。
来源：房世子
热门跟贴