近20年，是成都这座有着2300多年建城史的城市，发展速度最快的时期。
20年内，地铁从无到有，运营里程从0到500多公里；20年内，人口翻倍，从1100万到2100万。
大源、金融城、攀成钢、麓湖等“平地而起”的豪宅板块，已闻名全国。
而在光鲜亮丽的背后，又有着太多的区域在近20年内几乎一成不变，完全与时代脱节。
2环旁的东光小区，便是被遗忘的神秘角落。
它本是成都最早一批商品房区域，曾经的东光夜市，繁极一时。
而现在，且被贴上了“老破小”、“黑洞区域”的标签。
但随着昨天《成都市“十四五”城市建设规划》机会清单公布，东光迎来“涅槃重生”！
东光片区城市更新，出现在了《成都市“十四五”城市建设规划》清单中，提到要拆除建筑物14.68万㎡，安置户数13202户，估算投资61亿元！
这在我国棚改进入尾声，提倡老旧小区只改不拆的大背景下，可以说是相当难得的。
安置13202户、估算投资61亿元的规模，对比以往拆迁改造区域，也有过之而无不及。
汉哥今天特意跑了一趟东光小区，实探东光为什么要城市更新？将要拆迁的是哪些小区？通过东光片区预测成都还有哪些区域有拆迁改造机会。
01
东光为什么要城市更新？
东光从1992年就开始建设，目前绝大部分小区房龄都接近30年，整个东光片区的体量虽不及玉林、双林、五大花园，但也是一个有着上万人居住的片区。
汉哥曾在东光居住过10多年，目前还有很多亲朋好友仍居住在东光。在这10多年的时间里，东光几乎可以用“一尘不变”来形容，不少小区还在加速老化。
最具代表性的就是锦华路旁的东光商场。
十年以前东光商场是小商品、路边摊的聚集地，东光人都爱来这儿消费。但随着房龄的老化、人民物质水平的提高，“低档次”的东光商场走向了落寞。
现在的东光商场，墙面斑驳、电网错杂，甚至衍生出了一些黑色产业，既影响市容市貌，又具备安全隐患，和一街之隔的东湖片区判若两重天。
锦华一侧是崭新、光鲜的东湖，一侧是破败、像极了城中村的东光。
锦华路是作为东二环连接东三环、绕城的主干道，横在锦华路上的东光片区为什么要城市更新就不难解释了，加上东光片区本身就是位于二环旁的优质地块，土地资源稀缺。
其实在6月公布的《成都市优化空间结构促进城市绿色低碳发展行动方案》中，也提到了要：释放中心城区优质土地资源；推进城市更新，以保护传承为主，拆旧建新为辅。
02
东光将要拆迁的是哪些小区？
这次东光片区城市更新范围很广，官方划的是锦江区北至二环路，南临沙河，西至锦华路一段，东至净居寺路，包含了静居寺、和糍粑店。
但根据官方的信息，拆除建筑物14.68万㎡，估算投资61亿，这个规模和预算肯定是不足以支撑整个片区的拆迁。因此只能有一小部分是拆迁，大部分就是改造。
从实踩和走访了解，目前东光片区最有可能拆迁的是临锦华路的东光商场和1-5号院。
一是，东光商城和1-5号院临锦华路，拆迁过后是最能直接改善锦华路沿线城市面貌的；二是上文说的那个情况，东光商城是目前最脏乱的。
14.68万㎡，抛开东光商场几万㎡的建筑面积，剩下住宅的拆迁面积剩下不到10万㎡，以每套70㎡的建筑计算，住宅拆迁套数可能在1000套以内。
实际上在这次《成都市“十四五”城市建设规划》机会清单公布之前，东光在前两年就有要拆迁的动作，当时征求了1-5号院的业主是否有拆迁意愿，只不过后面不了了之。
值得关注的是，东光这次拆迁采用就地安置的办法。就地安置可以说是目前拆迁中最好的安置方法了，相当于既要了二环的好地段，又在居住品质上得到了升级。
如果是货币补偿的方式反而不好，现在东光的二手房单价就才1万2 ，评估再打折一下，评估价就只值1万，按照2.2倍来赔偿，也就只赔偿2.2万/㎡。
03
成都还有哪些区域有拆迁机会？
昨天将东光要拆迁的消息第一时间分享到买房交流群中，很多网友都来问汉哥成都还有哪些区域有拆迁机会，去投资一套坐等拆迁。
投资老旧小区等拆迁实际上是一个很有风险性的投资，赌对了投资回报100%以上；赌错了那就是直接砸在手上，套牢很多年，既不拆迁，又不涨价。
我身边就有一位长辈，17年把电梯房卖了去买了两套塔子山地铁站旁的老房子，想着攀成钢和沙河堡要继续往外发展，坐等拆迁。结果5年时间过去，一点消息没有...
所以我个人是很不建议去投资老房子等拆迁的。
如果你一定要去，那么汉哥也总结一下被拆迁老房子身上具备的一些共性：
1、土地资源稀缺，拆迁掉，新建的建筑物能够带来明显经济收益或社会价值。
2、房屋已经出现非常明显的折损、改造成本高，不拆迁明显影响市容市貌。
3、临重要的交通干道越近越好，就算同一个片区，越远离主干道拆迁可能性越小。
4、产权越清晰越好，现在拆迁的小区大多为xx职工宿舍，这些都是集体产权，直接赔就是，市上就能直接审批。
确定性比较高的一些区域：
1、成华2.5环沿线：成华区现在大力提倡打造金色中环，金色中环不仅是要引进文创产业和重要商业，也包含中环沿线的城市界面改造，其中就蕴含了一些拆迁机会。
2、锦江区：锦江区除了东光片区城市更新估算投资61亿元外，四圣祠片区更新还估算投资100亿，也涉及到拆迁安置。
锦江区土地资源稀缺和老旧小区集中是公认的，锦江区想要在城市发展上、财政收入上有所作为，城市更新和拆迁是一条绕不开的路。
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